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Au-delà des cadres de mission, des attentes propres à chaque territoire
La question de l'accueil des familles et des actifs ne relève pas d'un type de mission en particulier. Elle se pose dans l'élaboration d'un Programme Local de l'Habitat, dans celle d'un PLU ou d'un PLUi, dans les études pré-opérationnelles de Pactes Territoriaux ou d'OPAH-RU, et dans de nombreuses études consacrées au parc privé. Dans chacun de ces cadres, les élus finissent par poser la même question : comment accueillir davantage de ménages avec enfants et d'actifs, ou comment éviter de les voir partir ?
Plus que le cadre contractuel, c'est donc la situation de départ du territoire qui détermine la manière de traiter le sujet. L'expérience de Villes Vivantes permet de distinguer trois grandes configurations, qui appellent des réponses de nature très différente.
Des territoires qui pourraient accueillir, mais dont les voisins captent les familles
C'est la situation typique d'une ville-centre qui n'accueille pas assez de familles, alors que celles-ci s'installent en nombre dans les communes de sa périphérie. Le potentiel existe : les ménages sont là, ils travaillent souvent dans la ville-centre, mais ils trouvent ailleurs le logement qui correspond à leurs moyens et à leurs attentes.
L'enjeu est alors celui du logement abordable et de la concurrence avec la périphérie. Le travail porte essentiellement sur l'offre : quels produits la collectivité peut-elle développer pour proposer, à budget équivalent, une alternative crédible à la maison périurbaine ? C'est dans cette configuration que la question de l'accueil des familles est la plus pertinente, et que les marges de manœuvre sont les plus réelles.
Des territoires qui accueillent déjà, mais dont l'accueil se grippe
D'autres territoires, plus abordables que leurs voisins, ont accueilli beaucoup de familles et d'actifs dans un passé récent. Mais ce succès porte en lui son propre essoufflement : les ménages installés vieillissent, les enfants partent, et le parc qui les a accueilli, souvent en maison individuelle, se retrouve occupé par des ménages de plus en plus petits. L'accueil de nouvelles familles ralentit alors faute de logements disponibles.
La question posée change de nature. Il s'agit d'entretenir une synergie entre le vieillissement et l'accueil des actifs, en accélérant la rotation dans le parc existant. Les collectivités demandent alors s'il est possible de s'appuyer sur des démarches qui traitent les deux sujets à la fois, à l'image des démarches BIMBY, qui permettent à des propriétaires âgés de valoriser une partie de leur terrain ou d'adapter leur logement, tout en créant une offre nouvelle pour des ménages plus jeunes.
Des territoires où le gisement de familles est limité
La troisième configuration est la plus délicate. Dans des territoires où la dynamique de l'emploi est défavorable, les familles et les actifs susceptibles de s'installer sont peu nombreux, et les élus cherchent légitimement à inverser la tendance. Or, sans emplois nouveaux, le gisement de ménages à attirer reste faible, et l'offre de logement ne suffit pas à le créer.
Dans ces situations, Villes Vivantes privilégie une approche honnête : plutôt que de promettre un afflux de nouveaux habitants, il s'agit d'améliorer les conditions d'accueil de ceux qui viennent et de déterminer où il est le plus pertinent de leur faire une place dans le territoire. L'enjeu devient avant tout spatial, et l'enjeu quantitatif passe au second plan.
Les spécificités de l'approche de Villes Vivantes
Reconstituer les parcours résidentiels tels qu'ils sont, et non tels qu'on les imagine
Le point de départ de toute analyse est une connaissance fine des ménages concernés. Villes Vivantes exploite les fichiers « détail » de l'INSEE sur les migrations résidentielles, qui décrivent les mouvements de population par tranche d'âge et par groupe social. Des traitements avancés permettent de dire combien de ménages partent, où ils vont, combien arrivent et d'où ils viennent, mais aussi dans quels types de logements vivent ceux qui sont déjà là et ceux qui s'installent : propriétaires, locataires du parc privé nu ou meublé, locataires du parc social, ménages hébergés chez leurs parents.
Cette lecture permet de reconstituer le parcours résidentiel propre à chaque territoire, sans plaquer un modèle théorique. Dans une métropole, un jeune actif commence souvent par un meublé, poursuit en location, puis achète. Dans un territoire plus rural, il peut dans de nombreux cas ne quitter le domicile familial qu'au moment d'accéder à la propriété. En Meuse, l'analyse a ainsi montré que 42 % des jeunes actifs du territoire vivaient encore chez leurs parents : pour ces futurs ménages, le premier logement autonome est très souvent une maison achetée, sans passage par la case locative. Les solutions à développer ne sont évidemment pas les mêmes.
Le diagnostic peut aussi faire apparaître que le besoin dominant n'est pas celui que l'on croit. À Saint-Martin, dans les Antilles, les meublés abondent mais c'est le locatif nu qui manque aux actifs qui veulent s'installer durablement ; à l'inverse, dans certains bassins industriels, des travailleurs itinérants enchaînant des missions de quelques mois recherchent précisément une offre meublée.
Regarder au-delà des limites communales : les flux avec les territoires voisins
Un territoire ne s'analyse jamais isolément. Les familles qui partent ne quittent généralement pas la région : elles s'installent quelques kilomètres plus loin, là où le terrain est moins cher ou la maison plus grande. Mesurer ces échanges permet de calibrer un objectif réaliste. À Saint-Malo, la ville perdait chaque année de l'ordre de 120 familles au profit des communes voisines ; l'objectif pouvait alors être formulé simplement, par exemple en cherchant à retenir au moins la moitié de ces départs, puis en examinant ce que le territoire avait à offrir pour y parvenir.
L'analyse des transactions complète cette lecture. Villes Vivantes s'attache en particulier à identifier le « prix cliquet », c'est-à-dire le niveau de prix en dessous duquel un terrain ou un logement trouve preneur auprès de jeunes ménages et de familles. L'âge des acquéreurs est également scruté : dans les territoires qui produisent encore beaucoup de terrains à bâtir, les jeunes ménages achètent plutôt dans le neuf ; dans ceux qui en produisent peu, c'est dans l'ancien qu'ils accèdent à la propriété. Cette distinction oriente directement la stratégie.
Le réalisme du risque immobilier
L'approche quantitative a une vertu : elle disqualifie certains modèles. Lorsque le besoin se compte en quelques dizaines de ménages par an, créer une structure dédiée fait porter à la collectivité ou à un opérateur un risque d'investissement disproportionné. Certains modèles de production ne fonctionnent qu'au-delà d'un certain volume de demande, et il est essentiel de le savoir avant de s'engager.
Les analyses statistiques sont donc systématiquement complétées par des entretiens avec les acteurs clés du territoire : bailleurs, promoteurs, aménageurs, gestionnaires, c'est-à-dire ceux qui seraient amenés à porter le risque d'une opération. Leur perception du marché, très concrète, permet de vérifier quels modèles de production d'offre sont réellement pertinents localement.
Du public au produit : relier l'accueil aux types d'offre à développer
L'une des spécificités de Villes Vivantes est de faire le lien entre un public à accueillir et la nature des produits immobiliers capables de le loger. Pour les familles, la réalité des marchés est assez nette : elles se tournent principalement vers l'accession, et les produits qui les accueillent effectivement sont en nombre limité :
- les petits terrains à bâtir à prix modéré, qu'ils soient issus du diffus ou d'une filière aménagée de type BAMBA ;
- l'accession sociale, lorsque le contexte s'y prête ;
- la part de familles que la promotion immobilière accueille naturellement, sans qu'elle en soit la cible principale.
Pour produire ces offres, Villes Vivantes mobilise une approche par gisements, en particulier dans les filières de la densification douce. Tous les leviers disponibles sont quantifiés et spatialisés : division parcellaire de terrains déjà bâtis, dents creuses, changements d'usage, parcelles comportant d'importantes dépendances transformables, vacance analysée par typologie de logement. Chaque gisement est ensuite rapproché du type de ménage qu'il peut accueillir.
Deux manières d'intervenir
Selon le cadre de la mission, le sujet est abordé de deux façons complémentaires. Dans les études très opérationnelles, l'objectif est de faire sortir des logements : on identifie le gisement, on va à la rencontre des propriétaires et on vérifie, projet par projet, s'il est possible de créer une offre, sans viser nécessairement la quantité. Dans les démarches de planification, PLH ou PLU(i), la question est d'abord quantitative : combien de ménages quittent le territoire pour un territoire voisin, quelle part peut-on raisonnablement en retenir, et de quels gisements dispose-t-on pour produire l'offre correspondante ?
Le cas particulier de l'accueil des familles en cœur de ville
Le retour des familles en centre-ville ou en centre-bourg est une attente presque universelle. Les élus y voient un facteur de mixité de la population, un soutien à la chalandise des commerces, et une manière de rompre un cercle vicieux bien connu : un parc composé de petits logements attire des petits ménages, ce qui renforce encore la spécialisation du centre.
Sur ce sujet, Villes Vivantes s'attache à éviter les réponses de facilité. Les leviers existent, mais ils permettent généralement d'accueillir quelques familles, pas d'inverser à eux seuls la structure d'un centre ancien.
Les limites du parc vacant
L'idée de remettre sur le marché les logements vacants du centre pour y installer des familles est séduisante, mais elle se heurte à une réalité constante : la vacance concerne majoritairement des petits logements, souvent situés dans des immeubles dont la configuration se prête mal à l'aménagement de grands logements familiaux. En Meuse, à Commercy et Void-Vacon, le taux de vacance de longue durée atteint ainsi 48 % pour les logements de moins de 15 m² et 35 % pour ceux de 15 à 30 m², contre environ 5 % au-delà de 90 m². Les marges de manœuvre existent ponctuellement, mais l'offre familiale passera plus souvent par la construction neuve en densification.
Dézoomer : le péricentre, réservoir de logements familiaux
Lorsque l'on analyse les cadres de vie, un constat revient fréquemment : si l'hypercentre est composé de petits logements, les secteurs situés à son contact immédiat sont souvent constitués d'un pavillonnaire ancien très fortement sous-occupé. En élargissant légèrement le regard, aux quartiers depuis lesquels on rejoint le centre à pied en cinq ou dix minutes, on découvre un double potentiel : la création de maisons neuves avec jardin sur des terrains déjà bâtis, et la reconfiguration de maisons existantes devenues trop grandes pour leurs occupants. L'analyse de l'âge des propriétaires occupants, dans le parc comme dans les transactions, permet d'en mesurer l'ampleur.
Raisonner par le besoin le plus massif
Une autre manière d'aborder le sujet consiste à renverser le raisonnement. Plutôt que de découper les besoins par catégorie et de chercher à produire des logements pour chacune d'elles, il peut être plus efficace de produire massivement pour le besoin le plus fort, en sachant que les ménages qui accèdent à cette offre en libèrent une autre, qui ne leur convenait plus. Ce sont des effets de vases communicants qu'il s'agit de déclencher.
Certains centres-villes, très qualitatifs, sont particulièrement prisés des personnes âgées. C'est le cas à Vendôme, où l'on observe des mouvements réels de seniors quittant les maisons des quartiers péricentraux et des communes périurbaines pour s'installer en centre-ville. Chacun de ces déménagements libère un logement familial. De même, Saint-Malo a accueilli des familles sans produire de logements familiaux : la production d'un grand nombre de petits logements a permis à des ménages âgés de quitter des maisons devenues trop grandes, dans lesquelles des familles se sont ensuite installées.
Le même raisonnement s'applique au marché de l'ancien. Pour les jeunes ménages, le logement abordable se trouve d'abord dans l'ancien. Pour qu'il le reste, il faut que des logements neufs, y compris chers, soient produits pour d'autres publics. Lorsqu'un territoire ne produit plus, les ménages âgés à fort pouvoir d'achat se reportent sur les maisons anciennes, qu'ils achètent et rénovent, et font monter les prix. Si on leur propose une offre neuve clé en main, en copropriété gérée, ils s'y orientent volontiers, et le marché de l'ancien reste accessible aux familles. Le raisonnement est contre-intuitif et pas toujours facile à défendre, mais il se vérifie dans les faits.
Accueillir des familles ne passe pas toujours par la production de logements familiaux : libérer ceux qui existent est parfois le levier le plus puissant.
Des exemples de travaux intégrant cette thématique
Saint-Malo : comprendre pourquoi une ville qui construit perd des habitants
Villes Vivantes accompagne de longue date la Ville de Saint-Malo, ce qui permet d'observer sur la durée les effets des politiques menées. La première étude socio-démographique partait d'un paradoxe : malgré 3 500 logements achevés entre 2008 et 2015, soit 10 % du parc, la ville perdait en moyenne 660 habitants par an. L'analyse a mis en évidence la baisse de la taille des ménages, passée de 2,2 personnes en 1999 à 1,9 en 2013, le poids des résidences secondaires (29 % du parc) et le vieillissement de certains quartiers, où 63 % des familles avaient plus de 55 ans.
L'étude a croisé ces constats avec les capacités financières des ménages : sur 20 ans, avec un taux d'effort de 33 %, un couple avec enfants pouvait emprunter environ 310 000 €, une famille monoparentale 135 000 €. Un modèle opérationnel de 33 maisons accueillant 110 habitants, dont 50 enfants, a été testé, et un scénario à 2030 a été construit : 650 logements par an pour accueillir 1 285 habitants par an, compenser une perte tendancielle de 940 habitants et renouer avec la croissance. Une analyse complémentaire a porté sur les familles partant chaque année vers les communes voisines et sur les prix auxquels elles y achetaient, afin de définir les produits à développer.
Les missions suivantes ont prolongé ce travail en mesurant les effets de l'accueil des familles sur les équipements scolaires. Avec 8 200 logements programmés entre 2020 et 2030, le plan école a établi un « point mort » scolaire : sans construction nouvelle, la ville perdrait 130 enfants scolarisés par an. Le croisement des programmes de logements, des projections d'effectifs et des capacités des écoles a permis d'anticiper les besoins secteur par secteur (3 à 4 classes maternelles supplémentaires au nord et au centre, décroissance à Château-Malo) et de dimensionner les extensions et le nouveau groupe scolaire à prévoir.
Sète Agglopôle Méditerranée : des filières de production et les ménages qu'elles accueillent
Dans le cadre du Programme Local de l'Habitat de Sète Agglopôle Méditerranée, conduit avec Urbalterre, Villes Vivantes a analysé la production de logements par filière : création dans le bâti existant, individuel diffus, lotissements, maisons groupées et promotion selon la taille des opérations. Cette lecture montre que chaque filière accueille un profil de ménage spécifique. Le lotissement et l'individuel diffus sont dominés par l'accession (79 à 85 % de propriétaires occupants) et produisent de grands logements familiaux (54 % de plus de 110 m² dans le diffus), tandis que la promotion de plus de 60 logements produit à 46 % des surfaces de 35 à 55 m².
L'étude a aussi mis en évidence un blocage de la filière de production : les mises en chantier sont passées de 910 logements par an en 2017-2019 à 490 en 2023-2025, alors que les autorisations restaient stables. Dans le même temps, l'entrée de gamme reculait et le haut de gamme poursuivait sa hausse. Pour l'accueil des familles et des actifs, l'enjeu est clair : c'est précisément la production en accession abordable qui est fragilisée, alors qu'elle repose largement sur la mobilisation de dents creuses en tissu urbanisé (80 à 82 % pour les lotissements et maisons groupées).
Meuse : des parcours résidentiels par profil dans un territoire en déprise
L'étude-action conduite sur les communes de Commercy et Void-Vacon, au sein de la Communauté de communes Commercy-Void-Vaucouleurs, illustre la troisième configuration décrite plus haut. Le territoire perd environ 102 habitants par an, sous l'effet conjugué du solde naturel et du solde migratoire. L'analyse des migrations résidentielles par profil montre pourtant qu'il gagne des actifs parmi les jeunes qui ne vivent plus chez leurs parents, et que ses jeunes entrent plus vite dans la vie active que dans le reste du pays.
Le travail a permis de reconstituer finement le parcours résidentiel local. Les actifs solvables restent massivement chez leurs parents dans l'attente d'une opportunité d'accession, et les primo-accédants (en CDI, en couple, avec un enfant à venir) recherchent un T3, un T4 ou une petite maison abordable. Le marché leur est favorable : environ 280 maisons sont vendues chaque année, à des prix moyens compris entre 1 040 et 1 270 €/m², soit près de deux fois moins que la construction neuve (environ 2 000 €/m²). L'accession dans l'ancien constitue donc l'offre massive pour ce public, avec un enjeu d'accompagnement faible.
La même analyse a fait ressortir une limite : la plupart des biens se vendent à moins de 1 500 €/m², si bien qu'une rénovation ambitieuse, de l'ordre de 1 000 €/m², conduit mécaniquement à une perte à court terme sur un bien acquis à plus de 500 €/m². Les gisements de densification douce ont été quantifiés et cartographiés : logements vacants, dépendances transformables, maisons sous-occupées, mais aussi parcelles bâties divisibles (135 à Commercy, 106 à Void-Vacon) et dents creuses. La mission se poursuit par une enquête auprès des propriétaires et des entretiens de modélisation, afin de faire émerger des projets concrets et une méthode reproductible à l'échelle du département.