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Le Pays des Écrins a engagé une étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU portant sur six communes de ce territoire de montagne. Cette étude vise à qualifier le parc de logements existant, les besoins des habitants et les leviers d'action mobilisables pour une future opération programmée d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain.
Un parc de logements dominé par les résidences secondaires
Sur les 8 180 logements recensés dans le périmètre, plus de la moitié (52 %) sont des résidences secondaires, contre seulement 26 % occupés par leurs propriétaires à titre principal. Le locatif privé, le logement vacant, les locatifs sociaux et les meublés de tourisme se partagent le reste du parc dans des proportions nettement plus faibles, révélant un déséquilibre marqué entre logement touristique et logement du quotidien.
Cette répartition se retrouve dans la structure spatiale du territoire : les résidences secondaires se concentrent fortement autour des stations, alors que les propriétaires occupants et le locatif se répartissent de façon plus diffuse le long des vallées.
Un décalage entre la taille des ménages et celle des logements
Le territoire compte 72 % de petits ménages (une ou deux personnes), alors que 66 % des résidences principales sont des logements de grande taille (T4 et plus), dont 39 % de T5 et plus. Ce décalage entre la structure démographique et l'offre de logements constitue un enjeu d'adaptation du parc, les petits logements adaptés aux jeunes ménages ou aux personnes seules étant proportionnellement sous-représentés.
Cette inadéquation rejoint directement les attentes exprimées par les habitants interrogés : les logements locatifs abordables (cités par 42 répondants), les petits logements pour les jeunes (34) et les logements en accession abordable (32) figurent parmi les besoins les plus fréquemment signalés, confirmant un déficit d'offre adaptée aux profils modestes ou jeunes.
Des prix de marché et des coûts de rénovation qui bloquent l'accession
Le témoignage recueilli lors du séminaire des élus souligne que les contraintes budgétaires et les prix de marché élevés empêchent les jeunes ménages d'accéder à la propriété. Cette difficulté est confirmée par l'analyse des prix : l'écart entre les biens les moins chers et les plus chers du marché équivaut à un budget travaux de 1 900 €/m², alors que les coûts de rénovation réels sont estimés par les professionnels entre 2 300 et 2 500 €/m², rendant l'accession-rénovation quasiment impossible pour les ménages modestes.
Sur le plan locatif, le dispositif Loc'Avantages présente lui aussi des limites : le plafonnement à 10 000 € de la réduction d'impôts restreint son intérêt pour les gros investisseurs, tandis que les petits propriétaires n'ont pas d'incitation suffisante pour absorber le déficit des premières années. Dans ce contexte, le niveau d'abondement des aides de l'Anah apparaît plus déterminant que l'avantage fiscal pour mobiliser les propriétaires bailleurs.
Une construction neuve limitée et une vacance contenue
Depuis 2016, les six communes du périmètre ont vu se construire en moyenne 39 logements par an, dont 22 maisons et 17 appartements, une production concentrée sur certains secteurs identifiables sur la carte. Ce rythme de construction reste mesuré au regard des besoins identifiés en logements abordables.
La vacance, quant à elle, demeure limitée à l'échelle des six communes : sur 4 040 logements hors résidences secondaires, 490 sont vacants (12 %), dont 255 depuis plus de deux ans (6 %) et 113 depuis plus de cinq ans (3 %). Cette vacance modérée suggère que la marge de manœuvre pour remobiliser du logement existant via la lutte contre la vacance est réelle mais circonscrite.
Une urbanisation diffuse mais des poches de pauvreté localisées
La densité des zones urbanisées reste faible et homogène sur l'ensemble du territoire : 84 % des secteurs carroyés présentent une densité comprise entre 1,25 et 5 ménages à l'hectare, traduisant un habitat globalement peu dense, hors quelques points de concentration comme L'Argentière-la-Bessée.
À une échelle plus fine, l'exemple de L'Argentière-la-Bessée montre que les secteurs à taux de pauvreté élevé (19 % et plus) sont majoritairement associés au logement social et au locatif privé, ce qui oriente les leviers d'intervention vers ces segments spécifiques du parc dans les futures actions de l'OPAH-RU.
