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La Communauté d'Agglomération Bergeracoise (CAB) a engagé le volet accompagnement du Programme d'Intérêt Général du Pacte Territorial France Rénov' (PIG PT-FR) sur l'ensemble de ses 38 communes, avec une reconduction de l'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) ciblée sur les îlots de la ville de Bergerac. Cette étude dresse un état des lieux du parc de logements, des dynamiques démographiques et des dispositifs d'aide mobilisés sur le territoire.
Une architecture d'intervention graduée selon les besoins
Le dispositif PIG PT-FR distingue plusieurs niveaux d'intervention : des actions socle intercommunales tous publics (information, orientation, conseil), une intervention renforcée ciblant les copropriétés, l'habitat dégradé et le locatif abordable, jusqu'à des opérations de transformation portées par l'OPAH renouvellement urbain sur des périmètres thématiques de la ville de Bergerac. Ce schéma articule ainsi des réponses différenciées, de la sensibilisation généraliste aux reconfigurations lourdes d'immeubles.
Un volume d'aides Anah concentré sur Bergerac
Entre 2019 et 2024, 504 logements ont été subventionnés par l'Anah pour des projets complets à l'échelle de la CAB, soit 88 logements par an en moyenne, pour 11 millions d'euros de travaux déclenchés et 5,9 millions d'euros de subventions. Le taux d'activation annuel reste toutefois modeste, à 0,44 % pour les propriétaires occupants. La ville de Bergerac concentre à elle seule 246 de ces projets, avec un taux d'activation de 0,57 % pour les propriétaires occupants mais seulement 0,03 % pour les propriétaires bailleurs, signe d'une mobilisation locative encore limitée malgré les besoins identifiés.
Les dossiers agréés se répartissent principalement entre travaux énergétiques (311 logements à l'échelle EPCI, 148 à Bergerac) et adaptation (113 à l'échelle EPCI, 56 à Bergerac), les travaux lourds et le locatif conventionné restant marginaux en nombre de dossiers.
Une perte démographique récente masquée par l'attractivité migratoire
La population de la CAB s'est stabilisée autour de 60 800 habitants en 2021, portée par un solde migratoire positif (+0,34 %) qui compense un solde naturel de plus en plus négatif (-0,39 %). Mais cette dynamique globale cache une réalité communale contrastée : Bergerac perd des habitants à hauteur de -0,7 % par an entre 2015 et 2021, alors que plusieurs communes périphériques comme Lamonzie-Saint-Martin ou Saint-Laurent-des-Vignes enregistrent des gains. Cette perte est récente et s'explique par l'amplification du vieillissement (solde naturel passant de -0,32 % à -0,64 % entre 2010 et 2021) combinée à l'arrêt de la dynamique positive d'arrivées, le solde migratoire devenant négatif (-0,04 %) en 2021.
Le vieillissement de la population dans la CAB suit les tendances régionales de Nouvelle-Aquitaine, avec une part croissante des 60-74 ans (passant de 21 % à 24 % entre 2010 et 2021) et une diminution des tranches d'âge actives.
Des ménages plus petits face à un parc de grands logements
À l'échelle de la CAB, 72 % des ménages comptent deux personnes ou moins, alors que 71 % du parc est composé de grands logements (T4 et plus). Ce décalage entre la structure des ménages et la typologie du parc crée un enjeu de reconfiguration et d'attractivité résidentielle, les petits logements adaptés aux ménages d'une ou deux personnes restant proportionnellement rares (T1 et T2 ne représentant que 11 % du parc).
Un marché immobilier tendu, porté par le parc ancien
L'attractivité résidentielle du territoire repose essentiellement sur les mutations du parc ancien (vente, héritage), qui mettent en disponibilité près de dix fois plus de logements que la production neuve : 2 072 mutations contre 154 logements produits en 2022. Les prix de l'immobilier ont fortement augmenté depuis 2020, passant de 1 408 € à 1 793 € le mètre carré entre 2020 et 2023, après une décennie de stabilité voire de légère baisse.
Le centre-ville de Bergerac se distingue par des prix en moyenne plus bas (1 300 €/m²) que le reste du territoire (1 500 €/m²), mais avec une forte diversité de prix : 32 % des biens s'y vendent à moins de 1 000 €/m², contre 12 % hors centre-ville, ce qui traduit un risque de dégradation potentielle de ces biens à bas prix.
Vacance et dégradation concentrées dans les centres
La vacance de logements, modérée à l'échelle des communes rurales, atteint des niveaux significatifs dans les centres-villes. À Bergerac, 12 % du parc est vacant à l'instant t (2 104 logements), dont 5 % depuis plus de deux ans et 2 % depuis plus de cinq ans. Cette vacance se concentre fortement dans le centre-ville historique, où 22 % des logements sont vacants, 10 % depuis au moins deux ans et 6 % depuis au moins cinq ans.
L'état du bâti dans le périmètre étudié de Bergerac confirme cette fragilité : sur 4 148 logements, 44 % se trouvent en immeubles jugés médiocres et 1 % en immeubles dégradés, contre 47 % en bon état et seulement 2 % rénovés récemment. L'offre locative privée, elle, se concentre également dans les cœurs de ville et de bourgs, avec 8 299 logements en locatif non meublé à l'échelle de l'EPCI dont 5 394 à Bergerac.
Performance énergétique et situations de mal-logement
Le diagnostic de performance énergétique du parc privé de Bergerac, établi sur douze ans de DPE, révèle une majorité de logements classés D (3 922) et E (1 972), les classes F et G représentant respectivement 617 et 229 logements. Cette photographie énergétique s'accompagne d'un enjeu social : les demandes de logement social motivées par une situation déclarative de mal-logement, dont le motif principal est le « logement indigne », se répartissent sur l'ensemble du territoire de la CAB, avec une concentration visible autour de Bergerac.
Rentabiliser la rénovation locative grâce aux aides cumulées
Pour un logement de 75 m² très dégradé nécessitant une rénovation complète (135 000 € de travaux), la simulation locative montre que le passage en loyer conventionné intermédiaire avec aides mobilise un reste à charge de 28 825 € contre 52 425 € en loyer libre sans aides. Ce montage combine subventions de la commune (9 600 €), de la CAB (4 000 €) et de l'Anah (30 000 €), permettant de réduire le montant emprunté de 90 000 € à 70 000 € et la mensualité de remboursement de 545 € à 424 € par mois.
Des priorités partagées par les élus des communes rurales
Une enquête menée auprès des élus de Pomport, Sigoulès-et-Flaugeac, Le Fleix et La Force fait ressortir plusieurs enjeux d'habitat jugés prioritaires : la construction ou rénovation de logements adaptés à la demande locale, l'accueil de nouveaux habitants et la possibilité pour les jeunes ménages de se loger figurent parmi les degrés de priorité les plus élevés. La mise en valeur du patrimoine et des façades, l'amélioration de la performance énergétique et la lutte contre le mal-logement sont également identifiées comme des enjeux importants, bien que classés différemment en termes de priorité immédiate.
