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Cette étude pré-opérationnelle pour l'amélioration de l'habitat privé porte sur le Bassin de Pompey, communauté de communes de la vallée de la Moselle, aux portes de la métropole de Nancy. Elle documente les dynamiques démographiques, résidentielles et bâties du territoire afin d'identifier les leviers d'intervention sur le parc de logements privés.
Une diminution continue de la taille des ménages qui soutient la demande
Depuis 1936, la population du Bassin de Pompey a progressé de 23 800 à 40 600 habitants, avec un pic à 42 700 habitants en 1982. Sur la même période, la taille moyenne des ménages s'est réduite de 3,0 à 2,0 personnes, un phénomène observé aussi bien dans le Bassin de Pompey que dans le Grand Nancy. Cette baisse mécanique de la taille des ménages continue de générer des besoins en logements même lorsque la population stagne ou diminue légèrement, comme en atteste la hausse continue du nombre de ménages, passé de 9 900 en 1968 à 16 900 en 2015.
Un territoire périurbain intégré aux flux migratoires de la métropole
Le Bassin de Pompey se situe à proximité immédiate de la métropole de Nancy, avec des temps de trajet en voiture compris entre 10 et 35 minutes selon les communes. Chaque année, 2 100 habitants s'installent sur le territoire, dont 900 en provenance de la métropole du Grand Nancy et 400 des communautés de communes limitrophes, tandis que 2 000 habitants le quittent, principalement vers l'extérieur (850) et la métropole (650). Ces échanges relativement équilibrés en volume traduisent une position d'interface, le territoire captant à la fois les flux entrants et sortants liés à sa proximité avec le pôle urbain nancéien.
Une production de logements dominée par la maison individuelle
La production de logements neufs s'élève à environ 140 par an (0,75 %/an) entre 2013 et 2017, avec une répartition inégale entre communes : Champigneulles (34), Custines (31) et Bouxières-aux-Dames (20) concentrent l'essentiel de la construction. Cette production a toutefois nettement diminué sur la période, passant de 250 logements en 2013 à seulement 60 en 2017. Les filières de production les plus courtes — diffus individuel et lotissements — restent les plus attractives pour les propriétaires occupants, avec des taux de 90 % et 100 % de propriétaires occupants respectivement, alors que la grosse promotion immobilière (plus de 20 logements) ne représente que 30 % de la production annuelle.
Profils contrastés des ménages qui arrivent et qui partent
Les personnes qui achètent un logement dans le Bassin de Pompey viennent majoritairement de la métropole du Grand Nancy et achètent une maison dans 90 % des cas, contre seulement 10 % en appartement. Ces nouveaux arrivants sont plutôt des familles : 60 % des ménages installés comptent plus de deux personnes. À l'inverse, les ménages qui quittent le territoire sont plus souvent des jeunes et des petits ménages, puisque 55 % des départs concernent des ménages d'une ou deux personnes. Ce contraste dessine un territoire qui accueille des familles en accession à la propriété individuelle mais qui peine à retenir les jeunes ménages, probablement en raison d'une offre en petits logements insuffisante.
Une vacance concentrée dans les typologies de centre-bourg
Le territoire compte 20 cadres de vie identifiés, des maisons de bourg aux fermes isolées. La part de logements vacants atteint 7,5 % en moyenne, mais grimpe à 22 % dans les immeubles de bourg et les lotissements denses, contre seulement 2 à 4 % dans l'habitat individuel groupé ou le pavillonnaire diffus. Ces typologies de centre-ville et de centre-bourg apparaissent inadaptées au mode de vie actuel (peu de jardin, rues bruyantes), tandis que le parc social y est jugé peu attractif. Au total, 65 % des logements vacants du territoire, soit environ 900 logements sur 1 380, se situent dans les enveloppes des centres-bourgs, alors que ceux-ci ne représentent que 52 % du stock total de logements — un déséquilibre particulièrement marqué à Pompey et à Frouard.
Un parc ancien et des copropriétés fragiles à accompagner
Le parc de logements est majoritairement ancien, puisque 60 % a été construit avant 1974, première réglementation thermique ; 300 projets de rénovation ont déjà été accompagnés dans le cadre du PIG. Le territoire compte par ailleurs 285 copropriétés représentant 1 820 logements (9,5 % du parc), concentrées à 75 % dans les centres-bourgs, mais seulement 145 d'entre elles (50 %) sont immatriculées, ce qui pose des enjeux de gouvernance. L'état de dégradation y est plus marqué que dans le reste des centres-bourgs : 15 % des logements en copropriété sont dégradés contre 8 % en moyenne, et seulement 5 % sont neufs ou rénovés contre 10 %. Ces difficultés varient fortement selon les communes, certaines comme Montenoy affichant 25 % de logements en très bon état apparent contre 1 % en mauvais état, tandis que Marbache présente un profil inverse avec 18 % de logements en mauvais état apparent.
Des projets concrets portés par les habitants
Trente-trois projets ont été imaginés par 25 porteurs de projets, répartis dans 10 communes du territoire, traduisant une appropriation locale des enjeux de rénovation de l'habitat. À Champigneulles, un scénario détaillé illustre cette dynamique : la rénovation d'une maison vacante combinée à la création d'extensions (45 m² et 19 m² pour un garage) et au détachement d'un lot à bâtir, dans le respect des règles du PLU applicables en zone urbaine.
