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Le SCoT Montagne Vignoble & Ried a mobilisé les fichiers fonciers pour mesurer, parcelle par parcelle, comment se fabrique le logement sur son territoire depuis 2014. L'étude porte sur les 11 000 parcelles habitées du périmètre et s'intéresse en particulier au potentiel de densification douce, selon les logiques BIMBY (Build In My BackYard) et BUNTI, c'est-à-dire la capacité des parcelles existantes à accueillir un logement supplémentaire ou une transformation de l'habitat en place.
Une production annuelle de 136 logements portée par six filières distinctes
Entre 2014 et 2022, le territoire a produit en moyenne 136 logements par an, répartis entre six filières : le diffus (36 %) et la création dans l'ancien (30 %) forment à eux deux les deux tiers de la production, loin devant la promotion (20 %), le lotissement (7 %), la micro-promotion (4 %) et la maison individuelle groupée (3 %). Cette production annuelle globale s'inscrit toutefois dans une tendance déclinante, passant de 173 logements en 2014 à 103 en 2021, avec un recul particulièrement marqué de la promotion et de la micro-promotion sur la période.
À l'échelle communale, les vitesses de construction varient sensiblement : Kaysersberg enregistre 24 logements par an (0,8 %/an) contre 6 logements par an à Ammerschwihr (0,5 %/an), illustrant des dynamiques différenciées au sein même du secteur vignoble.
Le diffus et l'ancien, filière courte portée par les propriétaires occupants
Sur les 136 logements annuels, 60 sont réalisés par des propriétaires occupants (44 %), majoritairement en diffus, ancien et lotissements, tandis que 10 logements sociaux par an (7 %) se concentrent plutôt en micro-promotion et promotion. Cette filière courte, portée par des particuliers, se distingue par des opérations de très petite taille : 80 % des logements créés dans l'ancien ou en diffus se font dans des opérations d'un ou deux logements seulement, et 88 % de ces logements relèvent de la monopropriété, contre des logiques de copropriété plus complexes pour les grandes opérations.
Les propriétaires de ces logements en diffus et dans l'ancien sont majoritairement âgés de 30 à 44 ans, une classe d'âge nettement surreprésentée par rapport à la moyenne des propriétaires du SCoT. Cette production reste également familiale dans une proportion notable : 29 % des logements construits en diffus sont portés par des propriétaires partageant le nom de l'unité foncière mère, sur des parcelles 21 % plus petites (médiane de 663 m² contre 837 m² pour les autres projets), ce qui suggère que le lien familial facilite l'acceptation de densités plus élevées.
Des exemples concrets de densification en diffus dans les villages
Plusieurs cas observés à Katzenthal et Kaysersberg illustrent concrètement les mécanismes de densification en diffus : construction en fond de parcelle, transformation d'un bâtiment agricole existant, ou implantation d'une nouvelle maison sur une parcelle initialement libre. Ces exemples montrent des surfaces de parcelles réduites, entre 263 et 518 m², pour des maisons dont la surface varie de 111 à 166 m², illustrant la diversité des configurations possibles à petite échelle.
Une implantation en limite séparative qui traduit une densification en cours
39 % des logements construits en diffus s'implantent désormais en limite séparative, et cette proportion atteint 62 % sur les parcelles de moins de 600 m². Ce constat marque une évolution du modèle traditionnel de la maison individuelle isolée au centre de sa parcelle, vers une implantation plus resserrée qui permet d'optimiser l'usage du foncier disponible tout en maintenant un habitat individuel.
Un parc de logements ancien et un foncier résiduel morcelé
Le parc de logements du territoire témoigne d'une histoire bâtie étalée dans le temps : 15 % datent d'avant 1800, 25 % ont été construits entre 1975 et 2000, et 20 % après 2000, avec des concentrations de bâti ancien particulièrement visibles dans les centres historiques comme celui de Ribeauvillé. Cette antériorité du bâti coexiste avec une structure de propriété très fragmentée : 93 % des unités foncières appartiennent à un propriétaire unique, et les statuts d'occupation se répartissent entre 30 % de locataires, 29 % de propriétaires occupants, 19 % de logements sociaux et 9 % de résidences secondaires selon les communes.
L'analyse de la surface résiduelle des unités foncières montre que 29 % des parcelles disposent de moins de 50 m² de surface résiduelle, et autant se situent entre 100 et 400 m², ce qui borne concrètement le potentiel de densification parcelle par parcelle.
Un potentiel de densification douce estimé selon les logiques BIMBY et BUNTI
L'analyse du foncier permet d'identifier 3 800 unités foncières (35 %) potentiellement divisibles selon la logique BIMBY, contre 7 200 unités (65 %) considérées comme complexes du fait de leur configuration. Le potentiel BUNTI, qui vise la transformation du bâti existant plutôt que sa division parcellaire, concerne une part plus large : 6 679 unités foncières (60 %) sont jugées potentiellement adaptées, contre 4 460 unités complexes (40 %).
Au-delà de ce potentiel global, l'étude identifie des profils-types de logements susceptibles d'évoluer : le Profil 1 regroupe 815 maisons occupées par des propriétaires de plus de 70 ans, à étage, sur des parcelles de plus de 1 000 m², tandis que le Profil 2 élargit ce critère aux logements de plus de 120 m² pour 1 201 maisons concernées. Un troisième profil, orienté vers les résidences secondaires ou logements vacants achetés après 2019 sur des parcelles de plus de 1 000 m², représente 423 logements, autant de situations où un potentiel de densification ou de recomposition du bâti pourrait être mobilisé.
À retenir
L'étude met en évidence une vitesse de production de logements de 0,6 % par an, importante au regard du parc existant, dont 66 % en filière courte portée par des particuliers. Les terrains à bâtir commencent désormais à partir de 200 m², ce qui montre que la maison individuelle reste compatible avec des densités élevées et la préservation des terres naturelles et agricoles, tandis que la structure de propriété très majoritairement en monopropriété constitue un levier pour faire évoluer le bâti existant.
