BIMBY-BUNTI

Parmi les services que Villes Vivantes propose aux territoires, les opérations BIMBY et BUNTI occupent une place particulière. Leur ambition est simple à énoncer mais exigeante à tenir : produire une offre de logements abordables et bien situés, sans étalement urbain, en faisant des habitants eux-mêmes les maîtres d'ouvrage de la transformation de leur cadre de vie.

BIMBY et BUNTI, une densification douce sur mesure

Le concept

BIMBY — pour « Beauty In My Back Yard » consiste à organiser une densification douce et diffuse des espaces déjà bâtis, à l'initiative des habitants, dans le cadre d'opérations orchestrées et animées par la collectivité. L'idée fondatrice est qu'une part considérable du besoin de logements neufs peut être satisfaite sur des parcelles déjà construites — typiquement dans les jardins du tissu pavillonnaire, plutôt que sur des terres agricoles ou naturelles. À l'échelle nationale, la cible visée est ambitieuse : produire des dizaines de milliers de maisons par an sans consommer de foncier nouveau, en s'appuyant sur les infrastructures existantes, afin notamment de faire revenir les familles en ville et de permettre le maintien à domicile des personnes âgées.

BUNTI — dont le nom évoque à la fois « tisser » en hindi et la « bonté » de l'ancien anglo-normand, est né de la transposition des méthodes de déclenchement et d'aboutissement des projets BIMBY au patrimoine bâti existant, notamment dans les territoires détendus au patrimoine important comme le SCoT des Vosges Centrales. Là où BIMBY crée du logement neuf sur parcelle déjà bâtie, BUNTI vise la massification de la rénovation, de la reconfiguration et de la réoccupation du bâti ancien : transformer des combles, des annexes ou des locaux vacants en logements, adapter une maison au vieillissement, diviser une grande maison, sortir un bien de la vacance. Le tout repose sur une ingénierie de projet conçue pour produire un effet de levier important, de l'ordre de dix euros d'investissement privé déclenché pour un euro d'investissement public.

Les deux dispositifs partagent une même définition de fond : construire ou transformer sans étalement urbain et sans démolition complète de l'existant, à maîtrise d'ouvrage habitante et dans une démarche d'embellissement du cadre de vie, avec l'accompagnement de la collectivité grâce à un service de co-conception à la demande, dans une logique d'accueil et de mixité, et sans spéculation foncière, c'est-à-dire avec une totale transparence sur la valeur des biens.

Ces principes ne sont pas restés théoriques. A partir de 2015, de premiers démonstrateurs ont été expérimentés et conduits à leur terme en France : Périgueux (250 projets de logements aboutis entre 2016 et 2021), la Communauté Urbaine du Creusot-Montceau (272 projets entre 2017 et 2022), le SCoT des Vosges Centrales (200 projets entre 2017 et 2022) et le Pays de Vitré (75 projets entre 2020 et 2022). D’autres démonstrateurs ont été engagés depuis.

Le service déployé

Concrètement, sur un territoire partenaire, BIMBY et BUNTI prennent la forme d'un service gratuit et sans engagement, ouvert à tous les propriétaires et futurs propriétaires. Dans les territoires concernés, chaque habitant peut bénéficier d'une heure de travail avec des professionnels de l'architecture et de l'urbanisme, en rendez-vous physique ou en visioconférence, pour faire modéliser son projet d'habitat en 3D, explorer différents scénarios, ou simplement prendre la mesure des possibilités d’évolution de son bien au regard de ses besoins et de sa situation de vie.

Le service couvre une large palette de projets, ajustée en fonction des attentes des collectivités partenaires : rénover ou transformer un bâtiment vacant, adapter son logement à l'âge ou au handicap, améliorer les performances énergétiques, agrandir ou ajouter un étage, aménager des combles ou des annexes, réagencer un intérieur, créer des espaces extérieurs ou une place de stationnement, réaliser un investissement locatif (volet BUNTI) ; mais aussi diviser son terrain pour le vendre, construire un logement de plain-pied dans son jardin pour ses vieux jours, un studio pour accueillir un proche, ou céder un morceau de terrain à un enfant qui souhaite construire (volet BIMBY). Lors de ce premier temps, l'habitant peut poser toutes les questions utiles au lancement de son projet — techniques, administratives, réglementaires, financières, fiscales, patrimoniales.

Le service repose sur un partenariat entre la collectivité publique et Villes Vivantes. La collectivité s’engage pour renforcer l'attractivité de son territoire et améliorer le confort de ses habitants ; Villes Vivantes assure l'animation opérationnelle, depuis la communication et le recrutement des porteurs de projet jusqu'à l'accompagnement à la réalisation, et chaque porteur de projet contracte avec les intervenants professionnels locaux de son choix (géomètres experts, notaires, agents immobiliers, architectes, maîtres d’œuvre, constructeurs, établissements bancaires et courtiers en prêts immobiliers…).

L’idée n’est pas de partir à la rencontre des habitants d’un territoire pour les convaincre de réaliser quelque chose sur leur parcelle, mais plutôt de se mettre à la disposition de toutes celles et tous ceux qui réfléchissent à l’évolution de leur bien, pour des raisons de transmission, d’étapes de vie, d’entretien, et de créer avec eux les conditions pour que les projets imaginés puis dessinés puissent voir le jour.

BIMBY et BUNTI : l'expérience usager

Pour l'habitant, BIMBY et BUNTI se vivent comme un parcours, depuis une idée parfois floue jusqu'à un chantier achevé. Trois moments en structurent l'expérience.

Des modalités d’accès au service très fluides

Les habitants peuvent connaître le service au travers de multiples canaux, qui sont ajustés en fonction des résultats :

• Posts réseaux sociaux ;
• Courriers papier personnalisés (utiles pour contacter des propriétaires qui ne sont pas présents dans le territoire) ;
• Evénements relayés par la presse locale ;
• Petit déjeuner des professionnels locaux de l’immobilier et de l’acte de construire (notaires, géomètres experts, agents immobiliers, banques et courtiers en prêts immobiliers, maîtres d’œuvres, architectes, constructeurs…) qui permettent de faire connaitre l’opération, son intérêt pour stimuler les projets à l’amont, et d’obtenir un relais ;
• Sites internet et media de l’EPCI et des communes ;
• Toutes les actions de communication convergent vers :
  • Un site internet d’opération avec module de prise de rendez-vous en ligne ;
  • Un numéro de téléphone gratuit qui permet d’entrer directement en communication avec une personne de l’équipe de Villes Vivantes, avec des plages horaires étendues.

  

  Un entretien initial

  Tout commence par un rendez-vous individuel qui rompt délibérément avec le face-à-face habituel d'un rendez-vous chez un conseiller. Habitant et professionnel s'installent côte à côte, tournés vers le même écran, là où va se construire le projet. La séance démarre devant un écran vierge : ni l'intervenant ni la collectivité n'arrivent avec un projet déjà dessiné. Il ne s'agit pas de présenter une solution toute faite, mais d'embarquer ensemble dans une exploration.

  

  

  L’équipe de Villes Vivantes commence par modéliser en 3D la situation existante, la parcelle, la maison, les arbres, les accès, la pente, en s'appuyant sur la connaissance fine que l'habitant a de son bien. Au fil des questions et des réponses, un modèle partagé se construit à l'écran en même temps qu'un modèle mental commun s'installe. Le léger décalage entre ce que dit l'habitant et ce que l'intervenant dessine place progressivement l'habitant en position de pilotage : il prend la main sur le modèle et oriente le travail. C'est souvent à ce moment que survient un « décollage » : sous un prétexte concret, une place de stationnement qui manque, un proche à loger, l'habitant demande à « construire » quelque chose qui n'existe pas encore, et le projet se met soudain à exister. L'outil de modélisation joue ici un rôle de médiateur : il rend visibles, immédiatement et sans engagement, des possibilités auxquelles l'habitant n'avait pas pensé. L'expérience montre que ce premier entretien suffit, dans une part importante des cas, à faire émerger un véritable projet à esquisser.

  

  Un compte-rendu d'entretien détaillé

  L'entretien ne reste pas sans trace. À l'issue de la séance, le porteur de projet participe à une description synthétique de la ou des options qu'il souhaite approfondir : temporalité, nature des travaux, budget envisagé, verrous à lever, type d'offre créée. Il ou elle reçoit ensuite une synthèse écrite de l'échange, accompagnée des modélisations réalisées. Ce compte-rendu lui appartient : il peut s'en servir pour poursuivre sa réflexion, en discuter avec ses proches ou le transmettre à des professionnels.

  

  

  Un coaching jusqu'à réalisation pour lever les obstacles

  Le service ne s'arrête pas à la conception. L'accompagnement se poursuit, gratuitement pour l’habitant, jusqu'à la réalisation complète du projet, y compris lorsque l'habitant réalise les travaux lui-même. C'est sans doute l'apport le plus distinctif du dispositif : entre la bonne idée et le logement livré s'accumulent des obstacles de toute nature — familiaux, juridiques, réglementaires, techniques, budgétaires, de voisinage — qui se présentent dans le désordre et provoquent, sans appui, de nombreux abandons.

  

  Pour les franchir, Villes Vivantes mobilise des équipes exerçant de nouveaux métiers, organisés autour de trois familles de compétences travaillant de façon coordonnée :

  • Les métiers du recrutement, qui aident à communiquer en direction de l’ensemble des propriétaires du territoire et à les orienter vers le service et les possibilités qui leur sont proposées ;
  • les métiers du décollage du projet, qui aident à passer de l'idée à la décision de faire, une fois l'option choisie suffisamment pertinente, les proches alignés et la faisabilité éprouvée auprès des services et des artisans ;
  • les métiers du coaching pour franchir les étapes, qui aident à lever les obstacles un à un, sans perte de motivation, en faisant de chaque difficulté une occasion d'améliorer le projet et de mieux aligner les parties prenantes ;
  • les métiers du matching avec les professionnels qui sécurisent la concrétisation : compréhension et comparaison des devis, négociation avec les professionnels locaux, accords de voisinage, transactions immobilières le cas échéant.

  

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  BIMBY et BUNTI : l'expérience de la collectivité partenaire

  Côté collectivité, BIMBY et BUNTI ne sont pas une prestation classique mais un partenariat de recherche et développement au travers duquel le territoire et Villes Vivantes s’alignent sur des objectifs communs et les moyens de les atteindre, généralement sur une période de 5 ans.

  Ces objectifs sont définis de manière quantitative (un nombre de logements) et qualitative (des scénarios de projet souhaités).

  La définition d'objectifs communs

  La collectivité et Villes Vivantes définissent ensemble, en amont, ce que l'opération doit produire quantitativement et qualitativement. Selon les territoires et les expérimentations, les objectifs vont de quelques dizaines à plusieurs centaines de logements créés, reconfigurés ou améliorés en 5 ans. Ces objectifs sont arrimés aux politiques publiques du territoire : trajectoire Zéro Artificialisation Nette, accueil de population, soutien à l'accession des jeunes ménages, solutions d'habitat adaptées aux séniors, maîtrise de la consommation foncière, en cohérence avec le SRADDET, le SCoT, le PLUiH, le plan climat…

  Les deux parties s'accordent sur les types de projets recherchés, présentés sous forme de scénarios. Côté BIMBY (création d'une offre neuve sur parcelle déjà bâtie ou en dent creuse), deux familles sont distinguées : la vente d'un terrain à bâtir et la construction neuve sans vente de terrain. Côté BUNTI (transformation du bâti ancien), deux familles également : la réalisation de travaux par le propriétaire actuel et la vente d'un bien à rénover. Chaque famille est illustrée par un éventail de scénarios de vie très concrets — construire un logement pour un enfant ou un parent dépendant, anticiper un héritage, financer un projet par la vente d'un bout de terrain, valoriser et transformer des combles ou des annexes, créer un logement de plain-pied en rez-de-chaussée, transformer un local d'activité vacant, restructurer pour accueillir un proche, etc. Pour certains scénarios « sensibles », comme la division ou la fusion de logements, des arbitrages de la collectivité, au terme d’une étude d'opportunité, peuvent être prévus.

  

  

  Une rémunération au résultat

  Le modèle financier est indexé sur les résultats effectivement atteints. Une part fixe modeste de rémunération correspond à la mise en place du dispositif (communication, accueil, modélisation, pilotage), et une part variable nettement majoritaire est déclenchée par l'avancement réel des projets.

  Chaque projet accompagné est décompté selon son stade d'aboutissement, avec une quote-part au stade 1 (autorisation d'urbanisme obtenue, ou vente réalisée selon le scénario), au stade 2 (travaux commencés, terrain vendu…) et au stade 3 (travaux achevés).

  Autrement dit, la collectivité ne paie l'essentiel que lorsque les projets avancent et aboutissent réellement. Chaque stade est constaté à partir de pièces justificatives objectives (attestation d'autorisation d'urbanisme, acte notarié, constat photographique de démarrage ou d'achèvement des travaux), de façon collégiale entre le porteur de projet, la collectivité et Villes Vivantes. Ce mode de rémunération aligne directement l'intérêt de la collectivité, de Villes Vivantes, et des habitants : faire aboutir des projets de qualité, et matérialise l'effet de levier recherché entre investissement public et investissement privé déclenché.

  

  Un reporting qualitatif à haute fréquence

  Dans une logique d’ajustement et de perfectionnement continu, le suivi dépasse de loin le simple reporting d'opération : il est continu, détaillé et largement partagé. Il s'appuie sur des outils avancés qui permettent à Villes Vivantes de centraliser l’ensemble des interactions avec le ménage (entretiens, visites au lieu du projet, sms, échanges téléphoniques, courriels, envois de documents), mais aussi, de piloter et de prioriser des interactions simultanées avec plusieurs centaines de porteurs de projets.

  

  L’accès aux projets peut se faire au moyen d’une recherche par nom, par type de projet, par stade d’avancement, ou encore en cliquant sur des cartes interactives.

  

  Un tableau général de « suivi des scores », mis à jour en continu, restitue, projet par projet, le code, l'adresse, le porteur, le descriptif, le type (BIMBY ou BUNTI) et la date d'atteinte de chacun des trois stades d'aboutissement il recense des centaines de lignes de projets répartis sur l'ensemble des communes du territoire, offrant une vision cartographiée et datée de l'avancement de chaque dossier.

  Des fiches de score individuelles documentent chaque projet de façon vivante. La fiche de score retrace, étape par étape et photographies à l'appui, le projet conçu, l'autorisation d'urbanisme obtenue, la mise en chantier, le projet construit (avant / après) et la rencontre finale sur le chantier. Ce suivi nourrit des bilans trimestriels et annuels, ainsi que des instances de pilotage régulières, comités techniques semestriels (COTECH) et comité de pilotage annuel (COPIL), qui permettent d'ajuster en continu la communication, l'accueil, la modélisation, l'orientation et l'accompagnement. Conformément à l'esprit open source des dispositifs, l'essentiel des productions est par ailleurs diffusé largement, sous licence Creative Commons BY-SA, au bénéfice des autres territoires.

  

  La collectivité et Villes-Vivantes communiquent sur les expérimentations et leur résultats, relayés par la presse, pour laquelle les histoires de vie derrière chaque logement produit permettent de donner du relief et d’alimenter la dynamique de projets.

  

  

  Une très grande diversité de projets

  La diversité des territoires d’expérimentation (ruraux, urbains, littoraux, montagnards, en marché tendu ou détendu…) conjuguée à la diversité des ménages, de leurs objectifs et de leurs patrimoines, aboutit à une très grande diversité de projets, à l’opposé de la production standardisée des opérateurs économiques professionnels.

  

  

  Sur un même territoire, des familles de projets très différentes coexistent : logements neufs dans un jardin, extensions de maisons existantes, créations de logements à l'intérieur de bâtiments existants, ventes de terrains à bâtir (en lanière, en profondeur…), travaux et reconfigurations de logements occupés, transformations ou créations de locaux d'activité. Un même bien peut d'ailleurs faire l'objet de plusieurs projets successifs ou simultanés, et une vente de terrain à bâtir générée par un propriétaire se prolonge, côté acquéreur, en un projet de construction neuve.

  

  C'est l'enseignement central de ces opérations pilotes : multipliée par des dizaines, des centaines, des milliers de projets singuliers, la somme des initiatives habitantes, correctement outillée et orchestrée par la collectivité, constitue une réponse opérationnelle et abordable aux grands enjeux du logement et de la sobriété foncière.

  

  

  Des projets qui intègrent les jardins

  La modélisation de l’évolution des jardins fait partie intégrante de la réflexion, avec notamment un enjeu de conservation des arbres lorsqu’un nouveau logement est créé sur une parcelle déjà bâtie. Au fil des opérations, les méthodes se perfectionnent et la modélisation des jardins en fonction des enjeux d’agrément, d’intimité, de fraîcheur et de biodiversité est un point fort du travail avec les habitants porteurs de projet.