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Une perte démographique continue depuis 1999
Après une croissance régulière depuis 1968, la population de Saint-Malo a atteint son maximum en 1999 avec 50 700 habitants, avant d'entamer un déclin. Entre 2008 et 2013, la ville a perdu en moyenne 660 habitants par an, pour s'établir à 44 920 habitants en 2013.
Cette baisse s'observe alors même que la ville a produit un volume de logements neufs important : 3 500 logements ont été achevés entre 2008 et 2015, soit 10% du parc de logements global de la ville. Ces opérations neuves se répartissent entre 75% en intensification du tissu urbain existant et 25% en extension.
Une diminution de la taille des ménages, phénomène partagé par les villes littorales
La baisse de population s'explique essentiellement par une évolution structurelle de la sociologie de la population plutôt que par un solde migratoire négatif : la taille moyenne des ménages est passée de 2,2 en 1999 à 1,9 en 2013, avant de remonter légèrement.
Ce phénomène de réduction de la taille des ménages touche particulièrement les villes-centre littorales : Saint-Malo affiche une taille moyenne de 1,9, comparable à La Rochelle et Vannes, et plus faible qu'Arcachon (1,7) ou Biarritz (1,8), mais restant en-deçà de Dieppe et Saint-Brieuc (2).
Cette difficulté des villes-centre s'observe dans toutes les agglomérations de taille moyenne étudiées : alors que l'aire urbaine ou le département de Saint-Malo progresse de +1,1% par an entre 2009 et 2014, la ville-centre recule de -0,4%, une tendance similaire à Biarritz (-0,5%) alors que Rochefort et La Rochelle affichent une légère croissance de leur ville-centre.
L'âge moyen des acquéreurs de résidences secondaires s'est par ailleurs nettement élevé au fil du temps, passant d'environ 40 ans dans les années 1970-1980 à près de 65 ans en 2016, ce qui contribue à la réduction de la taille des ménages sur le territoire.
Dynamique démographique et emploi, deux facteurs liés
La comparaison de plusieurs agglomérations de plus de 45 000 habitants entre 2008 et 2013 montre une corrélation entre la dynamique de l'emploi et la croissance démographique. Sur la période 2013-2014, l'agglomération de Saint-Malo enregistre une variation de +1,1% en emplois et +0,6% en population, positionnement proche de celui de Vannes Agglo.
En comparaison d'autres agglomérations bretonnes et de villes moyennes du littoral (Brest, Saint-Nazaire, La Rochelle, Rennes, Cherbourg-en-Cotentin, Dieppe), Saint-Malo se situe avec un taux d'emploi par habitant de 0,41, inférieur à celui des autres agglomérations comparées, dans un contexte de prix immobilier au m² intermédiaire entre 1 300€ et 2 000€.
Méthode d'estimation de la population
La population est déduite à partir d'un ratio d'habitants par logement, issu du dernier recensement, qui dépend de la taille moyenne des ménages et du poids des résidences secondaires. Selon cette méthode, la population de Saint-Malo est estimée à 46 144 habitants fin 2015, à partir de 35 918 logements recensés en août 2015 (fichier RIL) et 35 562 logements au 1er janvier (fichier Majic).
Construction de logements et accueil de population : une corrélation à géométrie variable selon les secteurs
À l'échelle de l'agglomération de Saint-Malo et de la Communauté de communes de la Côte d'Émeraude, le nombre d'habitants accueillis pour un logement construit varie fortement selon les communes, allant de -9 à +4 habitants par logement construit.
Sur la commune de Saint-Malo elle-même, la production de logements est concentrée dans certains secteurs : les quartiers situés à l'est de la ville enregistrent en moyenne 105 nouveaux logements par an entre 2010 et 2013, contre 23 à 32 dans les secteurs plus centraux. Mais cette construction ne se traduit pas systématiquement par un accueil de population : plusieurs secteurs affichent un déficit marqué, jusqu'à -45 habitants par logement construit, révélant un phénomène de desserrement des ménages qui absorbe une partie significative des logements produits.
Des profils de ménages contrastés selon les quartiers
La taille moyenne des ménages suit un gradient littoral marqué, proche de celui du taux de résidences secondaires : elle est de 1,6 personne par ménage dans les quartiers proches du littoral, contre 2,4 dans les secteurs plus éloignés, pour une moyenne de 1,9 sur l'ensemble de la commune.
Dans la Communauté de communes de la Côte d'Émeraude et l'agglomération hors Saint-Malo, la réduction de la taille des ménages est plus lente qu'à Saint-Malo, grâce au maintien d'une capacité d'accueil des familles : la taille moyenne des ménages y est passée de 2,3 en 2008 à 2,2 en 2013, avec une part de couples avec enfants qui reste proche de 25 à 27%.
Certains quartiers de Saint-Malo, comme les secteurs de l'Espérance, de la Découverte et de Bellevue-La Guymauvière, se caractérisent par une forte mixité sociale : 72% des couples y ont moins de 55 ans (contre 60% à l'échelle de la ville), et 17% des ménages sont des couples avec enfants (contre 15% pour l'ensemble de Saint-Malo).
À l'inverse, des quartiers comme Rothéneuf, Saint-Ideuc la Haize, Paramé-Est, Saint-Servan-Sud et La Flourie-Lorette se distinguent par une présence importante de couples avec enfants mais aussi de couples sans enfant : 36% des ménages y sont des couples sans enfant (contre 28% à Saint-Malo), et 63% des personnes vivant en famille y ont plus de 55 ans (contre 40% à l'échelle de la ville), révélant un vieillissement des ménages et un faible renouvellement générationnel.
L'évolution de la part des couples avec enfants entre 2010 et 2013 montre une poursuite de la spécialisation des quartiers urbains et centraux sur les petits ménages, tandis qu'une rotation générationnelle s'amorce dans certains secteurs, notamment à Rothéneuf.
Statuts d'occupation et typologie du parc de logements
Le parc de logements de Saint-Malo se compose à 63% d'appartements (22 400 logements) et à 37% de maisons (13 170 logements). Les résidences secondaires représentent la part la plus importante des statuts d'occupation avec 29% du parc total (10 380 logements), suivies par les propriétaires occupants (26%, 9 150 logements), les locataires (20%, 6 960 logements) et le logement HLM (18%, 6 480 logements). Les logements vacants représentent 7% du parc, soit 2 600 logements.
La répartition géographique de l'habitat distingue nettement les zones d'appartements, concentrées dans les secteurs urbains et littoraux, des zones de maisons individuelles, davantage présentes en périphérie et dans les secteurs plus ruraux de la commune.
Des capacités financières très variables selon le type de ménage
Dans l'agglomération hors Saint-Malo et la CCCE, avec un taux d'endettement de 33%, la capacité d'emprunt médiane varie fortement selon la composition des ménages. Sur 20 ans, une personne seule peut emprunter environ 105 000€, contre 310 000€ pour un couple avec enfants, 135 000€ pour une famille monoparentale et 270 000€ pour un couple sans enfant. Sur 30 ans, ces montants atteignent respectivement 130 000€, 390 000€, 165 000€ et 330 000€.
Les capacités de location suivent une logique similaire : la mensualité locative médiane supportable, calculée sur la base d'un tiers du revenu des ménages, s'élève à 450€ pour une personne seule, 1 400€ pour un couple avec enfants, 650€ pour une famille monoparentale et 1 200€ pour un couple sans enfant.
Des modèles opérationnels pour produire du logement abordable
Un modèle d'optimisation familiale des fonciers publics a été testé, aboutissant à un programme de 33 maisons pouvant accueillir 110 habitants, dont 50 enfants, pour un coût total de 1 860 000€.
Différents montages opérationnels permettent d'atteindre des niveaux de charge foncière acceptable variables (moyenne à faible) selon le type d'opérateur impliqué (aménageur, promoteur) et le mode de commercialisation (lot libre en diffus, lots libres avec aménagement, promotion simple, promotion en secteur aménagé), chacun ayant des coûts intrinsèques propres à l'opération.
Une projection à l'horizon 2030 envisage la production de 650 logements par an à partir des différents types de fonciers disponibles (publics, privés, dents creuses, densification des boulevards, extensions urbaines), pour un objectif de 1 285 habitants accueillis par an, contre une perte tendancielle actuelle de 940 habitants par an, avec un gain net visé de 350 habitants par an et une population totale de 50 500 habitants en 2030.
