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Cette étude pré-opérationnelle d'OPAH – Renouvellement Urbain porte sur les communes de Commercy et de Vaucouleurs, au sein de la Communauté de Communes Commercy Void Vaucouleurs. Elle dresse un diagnostic du marché de l'habitat, de l'état du bâti et des dynamiques démographiques afin d'éclairer les leviers d'action mobilisables pour la rénovation du parc privé.
Un marché immobilier décroché de l'aire nancéenne
Les prix médians au m² à Commercy (890 €) et Vaucouleurs (710 €) se situent très en retrait des valeurs observées à proximité de Nancy, où des communes comme Laxou (1 830 €) ou Toul (1 230 €) affichent des niveaux deux à trois fois supérieurs. Cet écart traduit une aire d'influence urbaine distincte, avec un marché local nettement moins tendu. Sur la décennie 2010-2020, les prix médians des deux communes suivent des trajectoires heurtées, marquées par des creux importants (autour de 630-650 €/m² en 2013 et 460 €/m² en 2016 pour Vaucouleurs) suivis de reprises partielles, sans retrouver durablement les niveaux du début de période.
Un centre ancien marqué par la vacance et la dégradation
Le repérage visuel réalisé à Commercy met en évidence une concentration de biens dégradés et très dégradés dans le centre historique, où 86% des situations de dégradation identifiées et 72% de la vacance se localisent, pour seulement 45% des logements de la commune. La cartographie de la vacance par ancienneté précise ce constat : 11% des logements (316) sont vacants depuis plus de deux ans et 9% (250) depuis moins de deux ans, une vacance qui touche particulièrement le tissu ancien. Cette situation coexiste avec la présence de nombreux terrains disponibles à des prix très variables, du foncier de faible valeur en périphérie aux petites parcelles urbaines plus onéreuses, révélant un potentiel de mobilisation foncière hétérogène.
L'effet de levier des aides publiques et les limites de Loc'Avantages
Les aides de l'ANAH génèrent en moyenne 1,5 € d'investissement privé pour 1 € public investi, avec un effet particulièrement marqué pour les propriétaires bailleurs (2,1 €) et plus limité pour les projets d'autonomie (0,7 €). Le dispositif Loc'Avantages permet de réduire l'écart entre loyer conventionné et loyer de marché libre, mais son intérêt varie fortement selon la taille des logements et le profil de l'investisseur : le plafonnement à 10 000 € de réduction d'impôt limite l'avantage pour les gros profils, tandis que les petits investisseurs n'ont pas d'intérêt fiscal à y recourir. Dans ce contexte, le niveau d'abondement des aides ANAH apparaît comme le facteur déterminant, davantage que l'avantage fiscal lui-même.
Une diversité de cadres de vie aux dynamiques de marché contrastées
Commercy se compose de 15 cadres de vie distincts, des immeubles de ville denses du centre historique aux lotissements et grands collectifs périphériques. Ces typologies présentent des profils d'occupation très différents : les pavillons et maisons individuelles sont majoritairement occupés par des propriétaires occupants avec des prix au m² élevés (jusqu'à 1 426 €/m² pour les lotissements), tandis que les résidences et grands collectifs affichent une part importante de logements sociaux et des prix nettement plus bas (444 à 637 €/m²). Le taux de rotation suit une logique similaire : les maisons bourgeoises et maisons ouvrières connaissent les taux de mutation les plus élevés (9%), signe d'un marché plus actif sur ces typologies, alors que les résidences et grands collectifs se caractérisent par une rotation plus faible (2%).
Une production de logements limitée face au vieillissement de la population
La production annuelle de logements neufs reste modeste, avec environ 7 logements produits chaque année sur le territoire, majoritairement en diffus (2,6 propriétaires occupants par an) et dans une moindre mesure via la création dans l'ancien ou les lotissements. Cette faible dynamique de construction s'accompagne d'un vieillissement marqué de la population : 21% des habitants de Commercy (1 096 personnes) ont 65 ans ou plus, avec une concentration particulière dans certains secteurs du centre-ville selon les données Insee 2015.
Des enjeux énergétiques et une copropriété fragile
Le diagnostic de performance énergétique révèle que 20% des logements sont des « passoires thermiques » classées F ou G, soit potentiellement 2 350 logements sur le territoire, avec une majorité de logements classés D (34%) et E (27%). Par ailleurs, la structure de la copropriété se caractérise par une forte proportion de petites copropriétés non inscrites au registre national : à Commercy, la moitié des copropriétés de plus de 4 logements sont en difficulté, contre 18% à Vaucouleurs pour les petites copropriétés de moins de 4 logements. Ces deux constats convergent vers un enjeu de rénovation énergétique et de traitement des copropriétés fragiles, souvent hors des radars réglementaires.
