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La Communauté d'agglomération Territoires Vendômois a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) et d'une OPAH-Renouvellement Urbain. Cette démarche s'appuie sur un diagnostic fin du parc de logements, de son occupation, de sa performance thermique et de son potentiel de mutation, à l'échelle de Vendôme, de sa couronne et de l'agglomération.
Occupation du parc et profil démographique à Vendôme
Le cœur de ville de Vendôme se caractérise par une nette prédominance du logement locatif privé, qui coexiste avec des poches de logement social et une part significative de vacance selon les secteurs. Ce profil d'occupation s'inscrit dans un contexte démographique marqué par le vieillissement : 13 310 habitants de l'agglomération ont plus de 65 ans, soit une personne sur quatre, avec des concentrations particulièrement visibles autour de Vendôme et de plusieurs communes de la couronne.
Performance thermique et dynamique des aides à la rénovation
L'orthophotographie thermique du bâti fait apparaître des écarts marqués de température de toiture au sein du tissu urbain vendômois, révélant des disparités de performance énergétique entre quartiers. Ces constats trouvent un écho dans le suivi des dossiers Anah « diffus » : sur la période 2015-2022, 440 dossiers ont été déposés sur l'agglomération, dont 100 à Vendôme, avec une répartition équilibrée entre rénovation énergétique et adaptation à l'autonomie (40 % chacune), et un pic en 2019 lié à des dossiers agilité.
Le poids du secteur patrimonial protégé
Le Site Patrimonial Remarquable (SPR) de Vendôme structure fortement le parc de logements de la commune : 3 512 logements, soit 36 % du parc communal, se situent dans les trois secteurs du SPR, avec 100 % des logements du cœur de ville et 63 % de ceux du centre-ville élargi concernés. Cette concentration place les enjeux de rénovation et d'adaptation du bâti ancien au centre des futures interventions, notamment pour le secteur B Faubourgs qui regroupe l'essentiel des logements protégés.
Une production de logements neufs restreinte et coûteuse
Depuis 2013, la polarité vendômoise produit en moyenne 42 logements neufs par an, un volume réparti entre diffus (34 %), promotion de plus de 15 logements (22 %), maisons individuelles groupées (16 %) et lotissements (15 %). Cette production a connu de fortes variations annuelles, avec des pics en 2014 (75 logements) et en 2015 (54 logements), portés notamment par des opérations de promotion ou de type MIG, avant de refluer sensiblement à partir de 2017. Les prix au mètre carré, allant de 2 120 €/m² pour le diffus à 3 600 €/m² pour la promotion de plus de 15 logements, ainsi que les contraintes opérationnelles, économiques et foncières identifiées, expliquent en partie la difficulté à massifier cette production.
Le potentiel de densification selon les typologies urbaines
L'analyse des unités foncières (UF) de Vendôme révèle une grande diversité de tailles de parcelles, avec 39 % des UF présentant un ratio logements/surface supérieur à 750 m², ce qui traduit un potentiel de division parcellaire significatif dans certains tissus. Le croisement de cette donnée foncière avec la typologie morphologique de la ville — tissus historiques, diffus pavillonnaire et ville aménagée — permet de hiérarchiser le potentiel de densification de type BIMBY et de division du bâti de type BUNTI : les lotissements jardinés, pavillonnaires aérés et lots libres jardinés présentent un potentiel BIMBY fort, tandis que les faubourgs denses en bord de Loir et l'esprit village se distinguent davantage pour le potentiel BUNTI.
Gisements chiffrés et enjeux pour la future opération
Le diagnostic met en évidence plusieurs gisements d'action : une perte démographique de 200 habitants par an à Vendôme entre 2014 et 2019, 430 logements vacants depuis plus de deux ans dans le cœur de ville, 1 820 passoires thermiques potentielles à l'échelle de Vendôme et 3 440 ménages potentiellement éligibles aux aides de l'Anah. S'y ajoutent des signaux plus ciblés comme 6 immeubles présentant des signes de dégradation, 113 logements en parc privé potentiellement indigne recensés en 2017, et 134 copropriétés inscrites au registre national. Ces constats nourrissent huit enjeux hiérarchisés, de l'appui à la rénovation énergétique à l'échelle de l'agglomération jusqu'au traitement de l'habitat indigne et à l'anticipation des difficultés de gestion des petites copropriétés dans le centre-ville de Vendôme.
