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Cœur de Nacre, communauté de communes du littoral calvadosien organisée autour de Douvres-la-Délivrande, a fait l'objet d'une étude préalable habitat conduite avec l'Anah et la Banque des Territoires. Ce travail croise données démographiques, foncières et immobilières pour éclairer les choix de politique locale de l'habitat, du logement neuf à la rénovation énergétique en passant par la lutte contre la vacance et le mal-logement.
Une démographie fragilisée par le départ des jeunes ménages
Entre 2009 et 2014, le territoire affichait encore une croissance démographique modérée (+110 hab/an, soit +0,5%/an), avec des situations communales très contrastées : Colomby-Anguerny en forte hausse (+8,9%/an) quand Langrune-sur-Mer perdait des habitants (-1,1%/an). Depuis, la tendance s'est inversée : le solde naturel, autrefois positif, est devenu négatif dès 2014-2020 (-0,4%), pendant que le solde migratoire reste positif mais s'érode (0,4% contre 0,6% en 2009-2014). Cette perte de population n'est pas uniforme selon les âges : le solde migratoire est nettement négatif pour tous les ménages dont le référent a moins de 40 ans (-270 pour les 20-24 ans, -350 pour les 25-39 ans), alors qu'il est très positif pour les 55-64 ans (+420). Le territoire échange par ailleurs négativement avec le Calvados, son environnement proche, mais positivement avec la quasi-totalité des autres départements français, signe d'un attrait qui dépasse l'échelle régionale sans parvenir à retenir les actifs les plus jeunes.
Un marché immobilier tendu qui repousse les actifs vers l'extérieur
Le prix médian atteint 2 600 €/m² dans la communauté de communes, un niveau qui crée un écart de plus de 20% avec les communes environnantes situées sous 2 300 €/m², vers lesquelles se dirigent les ménages contraints de quitter le territoire. Ce phénomène s'observe aussi bien vers les communes proches de Caen que vers les communes rétro-littorales aux prix plus abordables. Le marché est particulièrement hétérogène selon les communes littorales : le plus dispersé à Luc-sur-Mer, le moins tendu à Douvres-la-Délivrande, avec des prix qui ne descendent jamais sous 1 400-1 500 €/m², ce qui limite les opportunités de rénovation à bon compte.
Une production de logements partagée entre extension et densification, mais un foncier public rare
Entre 2012 et 2021, 1 518 logements ont été produits, répartis de façon relativement équilibrée entre extension urbaine (56%) et intensification au sein des zones déjà urbanisées (44%), avec de fortes disparités communales, Douvres-la-Délivrande et Luc-sur-Mer concentrant les plus gros volumes. Sur la période 2017-2021, la production atteint 140 logements/an, majoritairement en lotissement (73% de propriétaires occupants) et en maisons groupées, avec une part de logements sociaux de 19% dans le neuf. Le potentiel de densification en division parcellaire reste le principal gisement foncier du territoire mais demeure peu mobilisé : à Douvres-la-Délivrande, 396 unités foncières dont le propriétaire a plus de 65 ans pourraient être concernées, contre un flux de production annuel ne représentant que 0,7% de ce gisement. Par ailleurs, l'étude des terrains vendus montre que 65% l'ont été entre 60 000 et 100 000 €, et que seuls 7% de l'offre est proposée sous 60 000 €, seuil nécessaire pour viser des prix de sortie autour de 2 300 €/m² ; en lotissement, cette offre à moins de 60 000 € n'existe quasiment pas. Enfin, l'EPCI et les communes disposent de peu de fonciers propres pour porter des opérations à prix maîtrisés : seuls 13 fonciers publics à fort potentiel représentant 33,9 ha ont été identifiés.
Un parc vieillissant, concentré sur le littoral, avec un enjeu croissant des copropriétés
Les communes littorales présentent une structure d'âge nettement plus âgée que le reste du territoire : 27,1% de leur population a entre 60 et 74 ans, contre 20,1% dans les autres communes, et 16,1% a plus de 75 ans contre 6,1% ailleurs. Courseulles-sur-Mer concentre les profils seniors (53,5% de plus de 65 ans dans certains secteurs), mais le risque d'inadaptation du parc est plus élevé dans le pavillonnaire vieillissant d'autres communes comme Luc-sur-Mer. Or 44,3% des ménages sont composés d'1 à 2 personnes tout en occupant un logement de 4 pièces et plus, révélant un fort potentiel de sous-occupation ; l'enquête auprès des habitants confirme qu'un quart des travaux prévus par les propriétaires occupants de plus de 60 ans concernent l'adaptation à l'âge ou à la perte de mobilité. Le parc de copropriétés, 462 ensembles représentant 6 075 logements soit 33% du parc, constitue également un enjeu de gestion : 83 copropriétés à enjeux sur le bâti concentrent 14,6% du parc de logements, avec une concentration particulière à Courseulles-sur-Mer (37,3%).
Rénovation énergétique : des passoires thermiques concentrées sur le littoral
Sur les 4 092 logements disposant d'un DPE non vierge, entre 17% et 25% sont des passoires thermiques, la zone littorale étant la plus concernée avec 21% de classes F et G avant 2021. Les diagnostics plus récents et plus qualitatifs, réalisés depuis 2021, rééquilibrent partiellement ces proportions mais confirment la prévalence des mauvaises performances sur le littoral. L'enquête menée auprès de 429 répondants révèle que l'isolation des murs, l'installation d'énergies renouvelables et l'isolation des combles sont les postes de travaux les plus cités, mais aussi que le coût des travaux et le risque d'inconfort pendant le chantier constituent des freins majeurs perçus par les habitants. Ce constat est renforcé par une méconnaissance des dispositifs d'aide : 74% des répondants ne connaissent pas le PIG départemental, ce qui traduit un déficit de territorialisation des dispositifs existants.
Statuts d'occupation, vacance et locatif : un parc contraint par les résidences secondaires
Le parc de logements se répartit en 43% de propriétaires occupants, 27% de résidences secondaires, 16% de locataires, 7% de logements vacants et 7% de logements sociaux. Les résidences secondaires restent toutefois très contenues sur le strict littoral, avec une évolution 2014-2020 stable partout sauf à Bernières-sur-Mer, où 67 annonces de meublés touristiques représentent 3% du parc et où le développement des résidences secondaires s'accompagne d'un recul du parc locatif (-0,7%). Le parc locatif privé demeure peu abondant et spécialisé sur de petites surfaces anciennes (médiane de 53 m² pour les logements locatifs, contre 100 m² pour les propriétaires occupants), ce qui ne facilite pas l'installation de nouveaux arrivants ; l'enquête confirme que le manque d'offre dans la commune recherchée constitue la principale difficulté rencontrée, en particulier pour les couples avec enfants et les personnes seules. Le potentiel locatif reste pourtant significatif, avec des loyers médians pouvant atteindre 1 750 €/mois à Bernières-sur-Mer selon les plateformes de location. Enfin, l'analyse fine des secteurs à risque de mal-logement identifie des concentrations marquées de résidences secondaires et de logements vacants dans certains quartiers de Courseulles-sur-Mer, où 574 logements sont vacants (10,4% du parc), dont 174 depuis plus de deux ans.
Des leviers d'action articulés autour du pacte territorial et de la maîtrise foncière
Face à ces constats, un scénario de référence propose de déployer des aides complémentaires de la CC Cœur de Nacre en complément de celles de l'Anah et du Conseil départemental, dans le cadre du Pacte territorial 2025-2028, avec un dimensionnement différencié selon les priorités énergie, adaptation et travaux lourds. L'accompagnement des porteurs de projets combine un socle obligatoire (dynamique territoriale, information des ménages) et des actions facultatives de conception et suivi de travaux, avec des estimations de coûts et de recettes Anah selon les options retenues. La bonne gestion des copropriétés fait l'objet d'un dispositif à trois niveaux, associant information, audit énergétique subventionné à 50% et parcours accompagné pour les copropriétés les plus importantes. Sur le volet urbanistique, l'élaboration du PLUi de Cœur de Nacre est envisagée comme un levier pour augmenter les droits à bâtir de secteurs pavillonnaires à faible valeur foncière et bien desservis, favorisant leur mutation, tandis que l'encadrement des meublés de tourisme est proposé selon un gradient de règlementation allant du numéro d'enregistrement obligatoire jusqu'à des quotas par quartier.
