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Dinan Agglomération a engagé un Plan d'Action de Sobriété Foncière destiné à documenter les filières de production du logement sur son territoire et à en tirer des leviers opérationnels. L'étude s'appuie sur des données foncières et fiscales couvrant la période 2016-2021 pour caractériser la manière dont le logement se construit localement, avant de proposer des scénarios d'aménagement et un programme d'actions calendarisé.
Une production de logement dominée par l'extension et le lotissement
Le diagnostic établi à partir des fichiers fonciers du CEREMA montre que le diffus (33 %, 180 logements/an) et le lotissement (39 %, 215 logements/an) concentrent l'essentiel de la production de logements sur la période 2016-2021, loin devant la création dans l'ancien (11 %) ou les différentes formes de promotion immobilière (moyenne, petite, grande promotion et MIG cumulées à moins de 20 %). Cette production reste ainsi majoritairement réalisée en extension urbaine, alors que le foncier mobilisable pour ce type d'opérations est décrit comme en voie de disparition, ce qui interroge la soutenabilité du modèle actuel à moyen terme.
Des coûts de terrains qui fragilisent la rentabilité des opérations
L'analyse des ventes de terrains à bâtir en lotissement révèle que le seuil minimal actuel de rentabilité d'un terrain aménagé atteint désormais 40 000 €, contre 20 000 € auparavant, ce qui traduit un doublement des exigences financières pour les opérateurs sur la période étudiée. Ce renchérissement s'observe sur l'ensemble des communes analysées (Evran, La Vicomté-sur-Rance, Le Hinglé, Pleslin-Trigavou, Plouër-sur-Rance, Plumaugat, Quévert, Saint-Pôtan), avec une corrélation nette entre surface du terrain et prix de vente.
L'accession des jeunes ménages fragilisée par le seuil des terrains en diffus
Les ventes de terrains à bâtir en diffus, analysées selon l'âge des acquéreurs, mettent en évidence un seuil de 50 000 € rarement dépassé en dessous de 600 m², ce seuil étant identifié comme déterminant pour les potentiels primo-accédants. Les données montrent que les moins de 45 ans représentent une part croissante des acquéreurs à mesure que le prix du terrain baisse (67 % en dessous de 30 000 €, contre 49 % au-dessus de 50 000 €), ce qui illustre la dépendance des jeunes ménages aux terrains les moins chers et donc les plus petits.
Deux scénarios de financement pour une opération de dent creuse
Pour une opération identifiée en dent creuse de fonds de jardins, deux options de montage sont comparées : une acquisition et maîtrise d'ouvrage communale portant sur 13 terrains à bâtir (7 propriétaires), nécessitant 202,5 K€ pour l'acquisition foncière, et un financement par PUP ou taxe d'aménagement majorée pour 11 terrains (5 propriétaires). L'étude conclut que l'option de taxe d'aménagement majorée semble peu acceptable pour les futurs acquéreurs, et recommande à la collectivité de viser un coût d'acquisition moyen permettant une opération à l'équilibre avec des prix de sortie maîtrisés.
Des outils opérationnels déclinés en fiches et bilans financiers
Le plan d'action se matérialise par des fiches récapitulatives par secteur, intégrant contexte, principe d'aménagement, schéma et approche budgétaire, complétées par des tableaux de synthèse des interventions et des bilans financiers détaillés (dépenses TTC, recettes HT, bilan hors acquisition foncière). Ces documents opérationnels traduisent les orientations stratégiques en données chiffrées mobilisables pour le pilotage concret des opérations d'aménagement.
Un programme d'actions structuré en trois leviers et calendrier
Le plan d'action recense douze types d'interventions organisées selon trois leviers — concertation et animation, outils réglementaires, urbanisme opérationnel — et réparties dans le temps entre court terme (2 ans), moyen terme (2 à 5 ans) et long terme (5 à 10 ans). La maîtrise d'ouvrage publique d'une opération d'aménagement constitue l'action la plus mobilisée sur l'ensemble de la période (12 à 15 occurrences), suivie par les acquisitions foncières publiques (6 à 9) et la réalisation d'OAP en vue de préparer une acquisition publique (7 occurrences), ce qui souligne le rôle central de l'intervention publique dans la mise en œuvre du plan.
