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Cette étude-action porte sur les communes de Void-Vacon et Commercy, au sein de la Communauté de Communes de Void-Vacon (CCVV) dans la Meuse. Elle vise à faire émerger des solutions de logement adaptées aux jeunes en valorisant les ressources foncières existantes et en impliquant les habitants du territoire. L'analyse croise données démographiques, parc de logements, dynamiques de marché et potentiels fonciers pour aboutir à un plan d'action concret.
Une population jeune peu nombreuse mais confrontée à des difficultés migratoires marquées
Les 15-30 ans représentent 14% de la population de la CCVV, soit environ 3 100 jeunes, contre 17,5% au niveau national. Cette part plus faible s'accompagne d'une déprise démographique globale du territoire sur la période 2017-2023, alimentée à la fois par un solde naturel et un solde migratoire négatifs. Le solde migratoire est particulièrement défavorable pour les 15-25 ans, catégorie qualifiée d'« ultra-mobile » et de « primo-installée », alors qu'il reste neutre pour les 25-30 ans.
Sur les dernières années, une amélioration s'observe néanmoins, portée notamment par le solde des 15-25 ans et de la génération X (40-60 ans). Le territoire n'attire pas davantage de jeunes qu'auparavant mais les retient mieux, les départs ayant nettement diminué entre 2018 et 2023. Les échanges migratoires des jeunes se concentrent avec Nancy, qui génère un déficit important lié aux études, tandis que la CCVV gagne légèrement des jeunes depuis Bar-le-Duc.
Des profils de jeunes aux besoins de logement contrastés
L'analyse des flux migratoires montre que le territoire perd logiquement des élèves et étudiants mais gagne des actifs parmi les 15-30 ans ne vivant pas chez leurs parents. Les 20-25 ans de la CCVV entrent plus rapidement dans la vie active qu'au niveau national (67% contre 56%), ce qui traduit une population jeune davantage tournée vers l'emploi que vers les études, avec en contrepartie une précarité plus marquée. Une large part des jeunes reste néanmoins chez leurs parents : 55% des 20-25 ans et 20% des 25-30 ans, ce qui révèle un enjeu fort de premier logement pour les décohabitants.
La synthèse par profil distingue quatre catégories aux besoins différenciés : les jeunes en insertion (chômeurs et précaires) nécessitant une intermédiation locative, les jeunes ultra-mobiles (étudiants, saisonniers) avec des besoins modérés en baux courts et studios meublés, les primo-installés en décohabitation dont les besoins sont qualifiés de très élevés, et les primo-accédants en couple recherchant des T3-T4 abordables. Commercy concentre une part disproportionnée de ces publics, accueillant 29% des jeunes du territoire mais 41% des jeunes précaires.
Un parc de logements privés restreint, cher et parfois dégradé
Le parc de la CCVV compte 11 996 logements, dont 3 130 à Commercy. Les locatifs privés n'en représentent que 16% et les meublés sont quasi inexistants, alors que les propriétaires occupants dominent largement (55%). Cette rareté de l'offre locative contraste avec un taux de vacance de longue durée élevé sur les petits logements de moins de 45m², atteignant 48% pour les logements de moins de 15m², alors même que ce sont ces petites typologies qui manquent le plus pour les jeunes décohabitants. Ces logements vacants présentent également une part plus forte de logements potentiellement indignes.
Les prix de l'immobilier ancien, autour de 1 040 à 1 270 €/m² selon les communes, restent près de deux fois inférieurs à la construction neuve (2 000 €/m²), ce qui peut représenter une opportunité pour les primo-accédants, bien qu'une rénovation ambitieuse conduise souvent à une perte à court terme sur les biens les moins chers. Par ailleurs, les niveaux de loyers pratiqués sur le parc privé rejoignent désormais ceux de l'offre dite « sociale de fait » perçue par les allocataires CAF, signe que le parc privé fait office de parc social sans en avoir la qualité, avec des phénomènes de paupérisation comparables entre locatif privé et locatif social à Commercy.
Quatre gisements d'offre identifiés dans le parc privé existant
L'étude distingue quatre grands types d'offre susceptibles de répondre aux besoins des jeunes : l'accession dans l'ancien (environ 280 logements vendus par an), les locatifs privés nus (environ 1 130 logements, 170 libérés chaque année), les locatifs privés sociaux de fait faisant l'objet d'une allocation CAF (environ 650 logements, 90 libérés par an) et les locatifs meublés, quasi inexistants avec moins de 100 logements. Chacun de ces segments présente un enjeu distinct : accompagnement faible pour l'accession, montée en gamme nécessaire pour le locatif nu, risque de prix et de dégradation pour le social de fait, et enjeu purement quantitatif pour les meublés.
La dynamique de rénovation accompagnée reste limitée : seulement 42 dossiers Anah entre 2021 et le premier semestre 2026 sur l'ensemble du territoire, avec des délais d'instruction longs (4 mois en moyenne entre dépôt et engagement, 15 mois jusqu'au solde). L'écosystème d'acteurs mobilisables est pourtant dense, incluant la délégation Anah, SOLIHA, le CAUE, l'ADIL, les communes ou encore l'URHAJ, mais les acteurs rencontrés pointent trois constats partagés : un besoin modéré mais une offre quasi inexistante de petits logements locatifs de qualité, un parc privé cher pour sa qualité faisant office de parc social de fait, et la nécessité d'un accompagnement renforcé en ingénierie plutôt que de seules aides financières.
Des potentiels fonciers et bâtis pour une densification douce
Au-delà du parc existant, l'étude identifie des gisements de densification douce sur les parcelles privées, selon deux approches : la reconfiguration du bâti existant (logements vacants, sous-occupés ou comportant du bâti transformable) et l'ajout de nouvelles constructions (dents creuses, unités foncières pavillonnaires divisibles). Le potentiel de sortie de vacance apparaît comme le gisement le plus massif à Commercy (145 logements) et Void-Vacon (18 logements), bien qu'il soit freiné par des obstacles économiques, juridiques et sociaux variables selon les situations.
Le potentiel sur parcelles bâties pour la construction neuve est également important (135 logements à Commercy, 106 à Void-Vacon), mais se heurte à des freins économiques liés au coût de la construction neuve face à des prix de vente de terrain peu élevés. À titre de comparaison, seuls 16 logements par an sont aujourd'hui produits en auto-promotion hors lotissement sur les deux communes, ce qui illustre l'écart entre le potentiel théorique et la dynamique réelle de production de logements.
Une mission structurée en quatre phases jusqu'en 2027
La mission se déploie entre juillet 2026 et mars 2027 selon quatre phases : connaissance des besoins des jeunes, construction d'une méthodologie partagée, émergence et analyse de projets concrets, puis définition des modalités d'activation et de reproductibilité. La phase 3 prévoit notamment une enquête globale auprès des propriétaires de biens vacants ou sous-occupés, assortie d'entretiens de modélisation immobilière et architecturale, en vue d'élaborer des fiches de synthèse par projet potentiel.
Le rendu final, attendu au premier trimestre 2027, doit aboutir à un plan d'action spatialisé ainsi qu'à une méthode formalisée et reproductible à l'échelle du département de la Meuse. La gouvernance de la mission s'appuie sur deux comités de pilotage et trois comités techniques, complétés par des points bimensuels d'avancement tout au long de la démarche.
