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Cette étude pré-opérationnelle d'OPAH-Renouvellement Urbain porte sur le cœur de ville de Saint-Dizier. Elle croise des constats démographiques, un diagnostic fin du bâti et de la vacance, puis des scénarios opérationnels destinés à nourrir le projet Cœur de Ville.
Un desserrement résidentiel vers la maison individuelle
Le constat de départ est celui d'une fuite démographique de proximité : chaque année, 1 000 habitants quittent l'agglomération et l'aire urbaine, tandis que 600 autres restent à l'intérieur de ce même périmètre mais quittent Saint-Dizier. Parmi ces derniers, 400 sont des familles (65 %) et 425 s'installent dans une maison (70 %), ce qui indique une recherche d'habitat individuel que le centre-ville peine aujourd'hui à offrir. L'enjeu identifié est donc de retrouver les atouts de l'individuel dans des configurations propres au cœur de ville.
Le vieillissement de la population et ses conséquences sur le parc
La structure par âge de la population évolue nettement : les jeunes sont stables, les familles (30-60 ans) diminuent, tandis que les plus de 60 ans augmentent très rapidement (+2,5 %/an pour les 60-75 ans). Cette dynamique interroge directement l'adaptation du parc de logements, puisque 60 % des appartements du cœur de ville (1 850 logements) sont sans ascenseur, et que 400 grandes maisons occupées par des personnes de plus de 65 ans représentent 20 % du stock de l'ORT. L'enjeu consiste à adapter et reconfigurer logements et immeubles, sans se limiter aux seuls publics éligibles aux aides Anah.
Une dégradation du bâti concentrée et corrélée à la pauvreté
15 % des logements se trouvent dans des immeubles visuellement dégradés, avec 680 logements en bâti dégradé et 40 en bâti très dégradé, contre une majorité en bon état ou médiocre. Cette dégradation n'est pas répartie au hasard : les secteurs les plus abîmés coïncident avec les niveaux de vie les plus faibles, les ménages pauvres du cœur de ville habitant précisément là où se concentrent les logements locatifs les plus dégradés. Le poids du loyer accentue cette fragilité : il atteint 50 % des revenus pour les familles monoparentales avec un enfant et 30 % pour les célibataires, contre des situations plus soutenables pour les couples avec ou sans enfants.
Un marché immobilier au ticket d'entrée accessible
Face à ce constat de dégradation, l'étude souligne un potentiel : les prix de vente restent contenus selon la taille des logements, de 30 K€ pour un studio ou T2 à 125 K€ pour un T5 et plus. Ce niveau de prix, associé à l'ampleur du bâti à rénover, ouvre une marge de manœuvre pour des opérations de réhabilitation à coût maîtrisé, condition nécessaire pour attirer à la fois propriétaires occupants et accédants.
Une vacance importante concentrée dans le quartier de la Noue
15 % des logements du périmètre ORT sont vacants, une vacance qui se concentre fortement dans le quartier de la Noue, y compris sous forme d'immeubles totalement vacants. Cette vacance se décompose en 7 % de vacance structurelle (370 logements, plus de deux ans) et 12 % de vacance conjoncturelle (640 logements, un an), et elle atteint 35 % dans les logements situés sur une parcelle accueillant un commerce. La typologie fine des logements vacants par forme urbaine (ville historique, faubourgs, maisons ouvrières, résidences, etc.) permet de cibler les leviers : miser sur le locatif conventionné et sur les accédants pour résorber la vacance, tout en traitant la dégradation et en reconfigurant les logements vacants les plus problématiques.
Un patrimoine bâti à révéler et des scénarios opérationnels
Le diagnostic met en évidence un patrimoine architectural spécifique, notamment les maisons à pan de bois réparties entre rues Gambetta, Mougeot, des Écuyers ou Giros, classées selon leur état (bon état, à rénover, à révéler). À partir de ces constats, plusieurs scénarios opérationnels ont été élaborés à l'échelle de parcelles concrètes : découpage en lots à bâtir, réhabilitation de maisons dégradées et de garages inutilisés, réaménagement de cours intérieures, ou encore transformation de toitures en terrasses accessibles et ravalement de façades pour redonner de l'attractivité aux commerces et logements. Ces scénarios illustrent la diversité des interventions possibles, du renouvellement urbain ponctuel à la valorisation patrimoniale, dans une ville qui compte au total une vingtaine de cadres de vie différents.
