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Cette étude, réalisée dans le cadre de l'élaboration du Programme Local de l'Habitat par Urbalterre (mandataire) et Villes Vivantes (cotraitant), analyse les acteurs, modalités, fonciers, produits et cibles ménages de la production de logements sur l'Archipel de Thau. Elle couvre les communes littorales et rétro-littorales de l'agglomération, de Sète à Mèze en passant par Frontignan, Marseillan et Balaruc-les-Bains.
Une production de logements en recul depuis la période Covid
Le nombre de logements commencés par an a chuté de 910 sur 2017-2019 à seulement 490 sur 2023-2025, alors que les logements autorisés restent proches de 940 par an sur la même période récente. Cet écart croissant entre autorisations et démarrages effectifs de chantiers traduit un blocage de la filière de production, amplifié par la crise récente au-delà du simple ralentissement post-Covid déjà observé entre 2020 et 2022.
Des prix qui s'éloignent de la solvabilité de la demande
Les ventes en promotion immobilière montrent une hausse des prix accompagnée d'une baisse de la production jusqu'en 2020, puis une entrée de gamme en repli et un haut de gamme toujours en hausse, avec une commercialisation devenue trop faible pour consolider les statistiques récentes. Le prix total terrain plus construction confirme cette tendance : la croissance est continue, en particulier sur le segment premium des grandes parcelles (plus de 1 000 m²), tandis que les données récentes suggèrent une probable stabilité faute d'informations suffisantes. Du côté des terrains à bâtir, les prix ont connu un pic suivi d'une stagnation, la baisse récente pouvant traduire un ajustement du prix du foncier à celui, contraint, de la construction.
Sept filières de production réparties sur tout le territoire
L'analyse identifie sept filières : création dans le bâti existant, individuel diffus, lotissements, maisons individuelles groupées, et trois segments de promotion selon la taille des opérations (moins de 30 logements, 30 à 59, 60 et plus). Ces filières sont représentées sur l'ensemble du territoire, la promotion de 60 logements et plus concentrant la plus grande part de la production (27 %, soit 229 logements par an) devant les lotissements (13 %) et la promotion de 30 à 59 logements (21 %), pour un total de 870 logements par an sur 2017-2023.
Des filières spécialisées par occupation, taille et niveau de prix
Chaque filière répond à un profil de ménage et un usage distincts : le lotissement et l'individuel diffus sont dominés par l'accession (79 à 85 % de propriétaires occupants), tandis que les maisons individuelles groupées et la promotion sont davantage tournées vers le locatif social ou l'investissement locatif privé. Les surfaces suivent la même logique de spécialisation, des grands logements familiaux en individuel diffus (54 % de plus de 110 m²) aux petites surfaces en promotion de plus de 60 logements (46 % entre 35 et 55 m²). Les prix des logements privés confirment cette segmentation, avec une gamme complète de l'accession abordable au premium, et une corrélation nette entre prix et surface observée tous produits confondus. Le prix des terrains à bâtir révèle par ailleurs des surfaces et des prix plus diversifiés en diffus qu'en lotissement, ouvrant un levier de production plus abordable par le développement de petits terrains.
Une production déjà largement réalisée en densification
Sur 850 logements produits par an entre 2019 et 2023, 84 % (710 logements) sont réalisés sur des espaces déjà urbanisés, contre seulement 16 % (140 logements) sur des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Le foncier mobilisé varie toutefois fortement selon les filières : les lotissements et maisons individuelles groupées reposent majoritairement sur des dents creuses (respectivement 82 % et 80 %), alors que les grandes opérations de promotion (60 logements et plus) mobilisent davantage de fonciers d'activités (50 %) que de tissu résidentiel diffus (16 %).
