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L'évaluation des capacités de densification s'est imposée comme une question centrale de l'urbanisme contemporain. Entre les injonctions réglementaires et la réalité du terrain, les collectivités font face à un défi de taille : comment transformer une contrainte apparente en véritable projet de territoire ?
Les études de référentiel foncier et de gisements : comprendre les enjeux actuels
La loi Climat et Résilience de 2021 et l'objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à horizon 2050 ont profondément reconfiguré les marges de manœuvre des collectivités. L'extension urbaine n'est plus un recours aisé, non seulement pour des raisons réglementaires, mais aussi parce que les coûts d'équipement des nouveaux secteurs à urbaniser rendent cette option économiquement difficile à justifier.
Mobiliser le potentiel de densification du tissu existant est donc devenu une nécessité partagée.
L'étude des capacités de densification constitue l'outil méthodologique permettant d'objectiver ce potentiel foncier. Elle vise à repérer des gisements très diversifiés :
- Les terrains nus en milieu urbain et hors extension.
- Le bâti ancien, les friches industrielles et les espaces dégradés.
- Les logements vacants ou insalubres et les propriétés publiques sous-utilisées.
- Les îlots de faible densité susceptibles de faire l'objet d'un renouvellement urbain.
Cependant, cette démarche se heurte à des verrous structurels. La réponse traditionnelle à l'exigence de densité, à savoir la promotion immobilière classique, s'est resserrée dans les secteurs où le marché est le plus dynamique, laissant une partie du territoire sans solution économique viable. Parallèlement, la densification forte fait face à une acceptabilité sociale de plus en plus réduite de la part des habitants.
Les clés d'un référentiel foncier à vocation réellement préopérationnelle
Face à ces blocages, une évaluation purement statique ou géométrique qui se bornerait à comptabiliser des droits à bâtir non consommés renseigne peu sur ce qu'une collectivité peut réellement attendre de son tissu urbain. Pour maîtriser ou stimuler les transformations du cadre bâti, les élus et les techniciens n'ont pas d'abord besoin d'un chiffre, mais d'une compréhension des mécanismes qui font qu'un potentiel théorique se concrétise ou reste lettre morte.
Pour qu'une étude soit véritablement pré opérationnelle, plusieurs bascules méthodologiques sont nécessaires :
- Viser l'activation réelle : Le potentiel théorique n'est qu'un point de départ ; ce qui compte est le potentiel réel, filtré par les conditions du marché foncier et immobilier local. Les capacités de densification ne valent que si elles correspondent à des modèles économiques viables et à des filières de production capables d'intervenir.
- Adopter une approche par le projet : Il faut dépasser l'inventaire classique des gisements "par nature" pour identifier des secteurs dont la transformation est induite par un choix d'aménagement volontariste.
- Hiérarchiser par difficulté d'activation : Il est préférable de ne pas procéder par exclusion binaire (constructible ou non), mais par gradation de la difficulté et de l'opportunité d'activation.
L'angle spécifique de Villes Vivantes : de la data au dialogue
Les équipes de Villes Vivantes conçoivent ces études non pas comme une fin en soi, mais comme la rampe de lancement d'un urbanisme négocié et sur-mesure.
L’approche de Villes Vivantes se distingue par plusieurs angles particuliers :
- La modélisation des filières de production : En préalable à toute analyse des gisements, l’équipe construit une nomenclature des modèles économiques locaux de densification (diffus, lotissement, promotion, etc.). Elle identifie quelles filières sont réellement à l'œuvre dans le territoire et sur quels types de parcelles elles opèrent empiriquement.
- L'analyse fine des cadres de vie : la réalisation d’une cartographie exhaustive à la parcelle des cadres de vie bâtis permet de sortir d'une approche "monobloc" de la perception urbaine. Cette lecture permet d'ajuster finement les priorités d'activation des gisements en respectant l'identité et les ambiances de chaque quartier.
- Le recours systématique à la modélisation 3D : La densification ne peut être acceptée durablement que si elle est donnée à voir de façon claire et pédagogique. Les équipes de Villes Vivantes illustrent les options capacitaires et les partis d'aménagement en 3 dimensions pour faciliter l'appropriation par les élus et les habitants.
- L'immersion auprès des porteurs de projets : Au travers d'entretiens individuels de modélisation (BIMBY / BUNTI), Villes Vivantes se place à l'écoute des propriétaires (et de la collectivité publique pour ce qui est des fonciers qu’elle détient) pour co-construire des scénarios viables, associant ainsi les dynamiques privées à la stratégie publique.
La situation particulière du foncier d'activité
La question du foncier économique exige une approche distincte de celle de l'habitat. Les exemples de requalification de zones d'activités à vocation industrielle, artisanale ou commerciale sont rares, car leur renouvellement entraîne généralement un changement de vocation vers l'habitat ou le tertiaire pour des raisons de rentabilité. De plus, l'ordre des priorités d'une PME ou d'une TPE est souvent défavorable aux questions patrimoniales par rapport à la gestion de son activité propre.
Pour dégager du potentiel au sein de ces zones déjà aménagées, une dentelle analytique et relationnelle est requise :
- Analyser les usages réels : Les espaces nus (parkings surdimensionnés, aires de retournement) doivent être observés au cas par cas pour révéler des potentiels de recomposition foncière.
- Adapter le foncier aux besoins : Il s'agit d'inviter les entreprises ayant surdimensionné leurs besoins à revendre ou diviser les surfaces excédentaires par un système de division parcellaire.
- Le BIMBY économique : Renverser la méthode en partant des projets portés par les propriétaires et exploitants eux-mêmes, que l'on vient susciter et accompagner, permet de créer une dynamique d'évolution positive de la zone d'activité (mutualisation de services, écologie industrielle).
Concevoir un référentiel foncier ne se limite plus à la production d'une carte : c'est construire la feuille de route d'une collectivité résiliente.
