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Réalisée dans le cadre des dispositifs Petites Villes de Demain (PVD) et Bourg-Centre, cette étude approfondie de l'habitat porte sur l'ensemble de la Communauté de communes du Savès, avec un focus particulier sur les deux polarités de Samatan et Lombez. Elle croise analyse des flux migratoires, diagnostic du parc bâti, priorisation des enjeux avec les élus et simulations économiques pour bâtir une stratégie opérationnelle.
Des flux migratoires structurés autour de Toulouse et des intercommunalités voisines
Les données INSEE 2017-2018 montrent un mouvement résidentiel actif : 114 ménages quittent chaque année la CC du Savès (375 personnes), tandis que 94 ménages y emménagent en provenance de l'extérieur (385 personnes). Toulouse Métropole est à la fois la première destination des départs (26 ménages/an, 23 % du flux) et l'une des principales origines des arrivées (17 ménages/an, 18 % du flux), ce qui traduit une relation résidentielle étroite avec la métropole. Les autres intercommunalités limitrophes (Coteaux Arrats Gimone, Gascogne Toulousaine, Save au Touch, Cœur de Garonne) complètent ces échanges à des niveaux plus modestes, avec un solde qui reste proche de l'équilibre entre entrées et sorties.
Une vacance marquée dans les deux bourgs-centres, mais peu structurelle
À Samatan comme à Lombez, la vacance de logements atteint un niveau élevé : 17 % du parc à Samatan (233 logements) et 24 % à Lombez (312 logements), sur des parcs respectifs de 1387 et 1308 logements. Cette vacance coexiste avec une part importante de propriétaires occupants (51 % à Samatan, 46 % à Lombez) et un locatif privé conséquent (23 % et 17 %). Toutefois, la vacance de longue durée (+2 ans) reste limitée : seulement 4 % à Samatan (62 logements) et 3 % à Lombez (41 logements), ce qui indique une vacance de rotation importante mais une vacance structurelle faible, donc un parc globalement mobilisable.
Un projet de territoire déjà engagé à Lombez
À Lombez, plusieurs opérations sont d'ores et déjà programmées ou en cours entre 2022 et 2026 : désimperméabilisation de la cour de l'école Pétrarque, aménagement de la place du moulin et du lavoir, rénovation de la cathédrale, création d'une aire de jeux multisports et d'une salle multisport, implantation d'une crèche et d'une gendarmerie, extension du bâti communautaire. Un périmètre d'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) est envisagé pour accompagner cette dynamique, ce qui témoigne d'une volonté municipale de conjuguer requalification urbaine et développement de services.
Un diagnostic croisant enjeux, publics cibles et outils opérationnels
Le diagnostic identifie six enjeux principaux répartis sur le territoire : manque de petits logements sociaux abordables, hausse du coût des matériaux et des prêts compliquant les rénovations, greniers à grains et garages dégradés en cœur de ville à Lombez et Samatan, besoins de rénovation énergétique, nécessité d'une stratégie foncière pour créer une offre nouvelle, et enjeu de mobilité pour les publics captifs. Pour chaque enjeu, la méthode précise les communes concernées, les publics visés, le calendrier (court, moyen, long terme) et les dispositifs mobilisables (OPAH, BIMBY, aides locales, France Rénov'). Cette grille est complétée par des enjeux liés aux jeunes actifs, aux seniors à faibles revenus, au vieillissement de la population et à l'habitat indigne, qui alimentent la construction d'objectifs quantitatifs (offre nouvelle, adaptation de l'offre existante) et qualitatifs.
Des besoins en logements réajustés et déclinés en scénarios d'intervention
Le scénario retenu, ajusté selon les dynamiques récentes et l'observation des élus, évalue les besoins à 40 logements par an pour l'ensemble de la Communauté de communes (soit 700 logements supplémentaires à l'horizon 2040), en deçà de l'objectif SCoT de 70 logements/an. Cette production se répartit à 60 % sur Lombez et Samatan (25 logements/an, soit 430 logements en 2040) et à 40 % sur les autres communes (15 logements/an, soit 290 logements). Le diagnostic précise que cette offre nouvelle pourrait être produite sans consommation d'espace supplémentaire, en s'appuyant sur la remise sur le marché de logements vacants et la création dans l'ancien, qui représentent 72 % des besoins pour Lombez et Samatan et 20 % pour les autres communes. La déclinaison opérationnelle envisage une option d'OPAH-RR avec volet RU portant sur 95 logements, combinant amélioration de logements occupés et acquisition-amélioration de logements vacants, répartis entre propriétaires occupants et propriétaires bailleurs.
Un état du bâti finement cartographié avec les élus
Les cartographies du bâti à Samatan et Lombez, réalisées selon une grille d'analyse multicritères, distinguent les états dégradé, très dégradé et les façades dégradées sur bâtiments habités. Le périmètre ORT envisagé à Samatan regroupe 547 logements, dont 145 vacants et 209 locatifs, pour 150 logements occupés par leurs propriétaires. Les séminaires organisés avec les élus des deux communes ont permis d'identifier des priorités d'intervention concrètes : bâtiments très dégradés à risque de péril, commerces et logements vacants dégradés, façades à valoriser en priorité, ainsi que des projets de recyclage de bâti stratégique comme l'ancienne gendarmerie ou l'ancien moulin à Samatan. Ce travail de terrain vient enrichir la cartographie des cadres de vie de Samatan, qui distingue les typologies bâties (collectif de bourg, faubourg dense ou jardiné, pavillonnaire, bâti rural) pour orienter les interventions selon les caractéristiques urbaines.
Faisabilité économique des opérations et gisements fonciers mobilisables
Un test de simulation économique sur une opération locative de trois logements T2 de 50 m² avec travaux lourds compare deux scénarios de loyer conventionné avec aides OPAH, selon un taux d'abondement de l'EPCI de 20 % ou 10 %. Cette modélisation met en évidence que le prix d'acquisition est déterminant pour l'équilibre financier de l'opération, en croisant dépenses (travaux, charges, fiscalité) et recettes (loyers, subventions ANAH et CC Savès). Par ailleurs, l'analyse foncière à Lombez, dans un isochrone de 10 minutes à pied du centre, recense 37 unités foncières non bâties et 71 unités foncières bâties divisibles, soit un gisement théorique de capacités foncières mobilisables sans extension urbaine, dont l'activation repose aujourd'hui sur l'initiative individuelle.
Des références d'OPAH pour calibrer l'effet de levier des investissements
La comparaison de six opérations OPAH menées sur d'autres territoires (Pouancé Combré, A.M.E, Limoges, Ténarèze, Pays de Comminges, Candéen) permet de situer les niveaux d'engagement financier envisageables pour le Savès. Les montants d'investissement public par logement varient de 6000 à 10 300 euros selon les opérations, avec un effet de levier sur l'investissement privé oscillant entre 0,6 et 1,4 euro investi par les particuliers pour chaque euro public engagé. Cette mise en perspective donne des repères concrets pour calibrer les aides locales que la Communauté de communes du Savès pourrait mobiliser dans le cadre de son propre dispositif.
