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Gaillac-Graulhet Agglomération a engagé une étude de potentiel de densification urbaine portant sur l'ensemble de son territoire. L'analyse croise les données foncières (DVF, MAJIC III 2011-2016) avec des relevés de terrain sur des communes « tests », afin de quantifier les gisements mobilisables — parcelles bâties, dents creuses, espaces interstitiels, logements vacants, friches, extensions urbaines — et d'en déduire des filières opérationnelles et des outils réglementaires adaptés.
Un gisement diffus considérable mais peu activé
Le potentiel de densification sur parcelles bâties atteint 26 000 logements à l'échelle du territoire, avec de fortes disparités communales : certaines communes tests affichent un potentiel supérieur à 5 000 logements quand d'autres se limitent à quelques centaines. La part des parcelles divisibles varie également fortement, de 69 % à 97 % selon les secteurs, ce qui traduit des morphologies urbaines différentes selon les communes. Mais ce potentiel reste très peu activé : à l'échelle du territoire, seulement 0,2 % du gisement foncier sur parcelles bâties est urbanisé chaque année, avec un pic à 2,8 % sur une commune et des taux souvent inférieurs à 0,5 % ailleurs, signe d'une difficulté réelle à enclencher la densification pavillonnaire.
L'analyse des prix de terrains à bâtir montre par ailleurs une offre en diffus légèrement plus complète qu'en lotissement, avec une majorité de transactions à des prix raisonnables sur des surfaces inférieures à 1000 m², ce qui constitue un enjeu d'encadrement pour orienter le potentiel de densification diffuse vers ces gammes de prix.
Des filières différenciées selon le type de gisement foncier
L'étude distingue plusieurs filières de production de logements selon la nature du gisement foncier mobilisé. Les parcelles bâties et les dents creuses relèvent d'une densification douce, en individuel diffus, maîtrisée par les propriétaires privés (1 à 5 logements). À l'inverse, les espaces interstitiels, les logements vacants, les friches et les extensions urbaines appellent une densification plus forte, en lotissement, en maîtrise d'ouvrage groupée (MIG), en petite promotion ou en promotion immobilière, nécessitant une maîtrise d'ouvrage publique ou privée structurée.
À l'échelle du territoire, les volumes potentiels par filière sont hiérarchisés : 26 000 logements sur parcelles bâties, 2 600 logements sur espaces interstitiels, 1 300 sur dents creuses, 1 100 sur logements vacants et 700 sur friches. Ces chiffres posent des options stratégiques à arbitrer, notamment sur le rythme à privilégier pour le diffus, sur l'orientation de l'OPAH pour les logements vacants difficiles à mobiliser, et sur la vocation réelle des friches dont le gisement foncier global reste limité.
Qualifier la hiérarchie urbaine pour cibler la densification
Au-delà du volume, l'étude propose de qualifier des niveaux de hiérarchie urbaine — esprit village, hameau historique, pavillonnaire diffus, individuel arboré, lotissement compact, habitat individuel groupé, résidences — afin d'adapter les règles d'urbanisme aux cadres de vie existants. Cette qualification permet notamment de distinguer les secteurs non desservis par l'assainissement collectif, où la densification est peu souhaitable, des périmètres de densification prioritaire autour des commerces et services du centre-bourg.
Le croisement de plusieurs armatures urbaines vise à séparer les unités foncières de lotissements du diffus, pour éviter que des règles conçues pour les grandes unités ne bloquent les plus petites, et à distinguer les grandes unités foncières de diffus afin de mieux encadrer les droits à bâtir. Cette approche combinant hiérarchie urbaine et morphologie de l'existant doit permettre une règle plus efficace, adaptée à chaque contexte plutôt qu'uniforme sur l'ensemble du territoire.
Des outils réglementaires sur mesure pour sortir de l'arbitraire
Face à des outils réglementaires existants souvent inadaptés — générant vis-à-vis non maîtrisés, masques solaires, perte d'accès aux garages ou coûts de viabilisation non optimisés sur des parcelles de 400 à 500 m² —, l'étude propose de définir l'intensité et la forme des projets selon trois logiques : opérations multi-lots, projets « one-shot » sur une parcelle, ou petits projets isolés. Des modèles architecturaux types sont également esquissés (façade sur rue, pignon sur rue, maison sur cour, maison ouverte, jardinet ou jardin à l'avant, second rang) pour guider l'implantation selon la hiérarchie urbaine.
Deux hypothèses d'implantation sont testées sur un même secteur de périphérie de bourg : un front bâti aéré en front de rue (hypothèse 1) ou une urbanisation en profondeur de parcelle avec maintien du front aéré (hypothèse 2). Par ailleurs, un outil réglementaire fondé sur la surface de plancher possible plutôt que sur le COS permettrait d'encadrer l'intensité de façon plus fine, avec des seuils différenciés selon la surface de la parcelle (160 m² à 3000 m², 240 m² à 6000 m²), tout en autorisant des implantations variées sans garantir à elles seules un choix opportun de projet.
Le potentiel des espaces interstitiels et l'équilibre économique des opérations
Le potentiel de densification sur les espaces interstitiels s'élève à 2 600 logements à l'échelle du territoire, avec une concentration marquée sur certaines communes (858 et 350 logements potentiels) où la part de ce gisement dans le total peut atteindre 15 à 21 %. Un cas d'étude illustre les contraintes d'une emprise projet de 1 hectare sur une partie d'unité foncière bâtie, dont la configuration pousse à un aménagement en impasse.
Plusieurs scénarios de VRD (voirie et réseaux divers) sont testés pour évaluer la viabilité économique des opérations : une proposition économe en espace avec 16 lots dégage un bilan confortable (287 K€, soit 22 €/m² pour financer marges et acquisitions), tandis qu'une gestion des VRD plus généreuse avec 18 lots aboutit à un bilan serré (169 K€, 13 €/m²) voire déficitaire (38 K€ de déficit) selon le prix de vente retenu. Les lots libres apparaissent alors comme le levier essentiel pour équilibrer l'opération et amortir la production de logements sociaux (MIG en LLS) : une participation des bailleurs sociaux d'environ 20 % (100 K€) aux espaces publics permet de rétablir un bilan équilibré. Un dernier scénario à forte densité (29 logements par hectare) confirme que cette intensité permet la réalisation de logements sociaux sur de petites emprises, avec un bilan confortable si les terrains à bâtir se vendent au prix du marché en moyenne haute, mais fragile — viable à l'échelle de l'opération d'ensemble mais déficitaire au coup par coup — si les prix se situent en dessous du marché.
