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L'évaluation des capacités de densification s'est imposée comme une question centrale de l'urbanisme contemporain. La loi Climat et Résilience de 2021 et l'objectif de Zéro Artificialisation Nette à horizon 2050 ont profondément reconfiguré les marges de manœuvre des collectivités : l'extension urbaine n'est plus un recours aisé, non seulement pour des raisons réglementaires, mais aussi parce que les coûts d'équipement des nouveaux secteurs à urbaniser rendent cette option économiquement difficile à justifier. Mobiliser le potentiel de densification du tissu existant est donc devenu une nécessité partagée, quelle que soit la position d'une collectivité vis-à-vis de la croissance.
Mais cette nécessité appelle une méthode. Une évaluation purement statique ou géométrique — qui se bornerait à comptabiliser des droits à bâtir non consommés — renseigne peu sur ce qu'une collectivité peut réellement attendre de son tissu urbain. Qu'il s'agisse de maîtriser les transformations du cadre bâti, de les stimuler pour répondre à des besoins en logements, ou de combiner les deux selon les secteurs, ce dont les élus et les techniciens ont besoin, ce n'est pas d'abord un chiffre : c'est une compréhension des mécanismes qui font qu'un potentiel théorique se concrétise ou reste lettre morte.
C'est précisément cette compréhension opérationnelle que Villes Vivantes s'attache à construire dans ses réponses aux commandes des collectivités publiques. En articulant une lecture de la morphologie bâtie, une attention aux dimensions environnementales — mobilité, couvert végétal, imperméabilisation —, une analyse des modèles économiques locaux qui déterminent les filières de production de logements réellement actives, et une approche par le projet plutôt que par le seul calcul géométrique, Villes Vivantes cherche à restituer aux collectivités non seulement une mesure du potentiel, mais les clés pour agir sur lui.
1/ L’étude des capacités de densification, une préoccupation majeure, avec des angles d’approche différents
La densification urbaine est devenue un impératif central de la politique d'aménagement en France, sous l'effet conjugué de la loi Climat et Résilience (2021) et de l'objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à horizon 2050. Les collectivités sont ainsi poussées à mobiliser le potentiel foncier existant avant toute extension urbaine. L'étude des capacités de densification constitue l'outil méthodologique permettant d'objectiver ce potentiel. Elle peut intervenir à différentes échelles, et à différentes étapes des stratégies de construction des politiques publiques.
Le cas de figure le plus connu est l’étude des capacités de densification dans le cadre de l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme pour se conformer à l’obligation légale d'inventorier les capacités de densification avant toute ouverture à l'urbanisation (art. L.151-4 CU, loi Climat 2021, objectif ZAN). Le Conseil d'État a censuré des PLU pour lesquels ce diagnostic était insuffisant.
D’autres cas de figure relèvent également de l’élaboration d’un document d’urbanisme.
C’est le cas de l’écriture « d’orientations d’aménagement prioritaires » (OAP) thématiques "densification" qui traduisent les orientations de densification en principes opposables à l'échelle du territoire (art. L.151-7 CU), par exemple en matière de formes urbaines, de végétation, de stationnement. Il existe également des OAP sectorielles, mises en place sur des fonciers stratégiques. Elles définissent les conditions d'aménagement d'une parcelle ou d'un îlot mutable (art. L.151-7 et L.151-7-1 CU). Les projets développés ensuite doivent être compatibles avec l’OAP (la conformité n’est pas requise).
1.2 - Au-delà de l’obligation, une clé pour la réponse aux besoins en logement
Même en dehors de l’obligation règlementaire, les collectivités peuvent simplement vouloir estimer la part de leurs objectifs de production de logements atteignable par densification (taux de réalisation, typologies, calendrier, filières locales), dans le cadre de l’élaboration ou de l’évaluation d’un programme local de l’habitat (PLH) par exemple.
Elles peuvent également évaluer le potentiel de densification en lien avec des projets d’infrastructures, d’équipements, de commerce, dans une logique volontaire et transversale.
2 - Associer une appréciation plus réaliste des capacités de densification et une meilleure faculté de passage à l’opérationnel.
2.1 – L’intérêt d’une approche pré-opérationnelle, non limitée aux dimensions réglementaire ou morphologique (analyse des « pleins » et des « vides »)
Alors que beaucoup de démarches se contentent d'appliquer des fonctions géométriques au règlement d'urbanisme pour identifier des capacités de densification, Villes Vivantes part du principe que ces capacités ne valent que si elles sont activables concrètement — c'est-à-dire si elles correspondent à des modèles économiques viables, à des filières de production capables d'intervenir dans le territoire concerné, et à des propriétaires susceptibles de se mobiliser. Le potentiel théorique n'est qu'un point de départ ; ce qui compte est le potentiel réel, filtré par les conditions du marché foncier et immobilier local.
2.2 - Une modélisation des filières de production comme colonne vertébrale
Le cœur méthodologique de Villes Vivantes repose sur la construction, en préalable à toute analyse des gisements, d'une nomenclature de 8 modèles de densification, en croisant chaque filière de production (diffus, lotissement, promotion en petite, moyenne ou grande collectif, maison groupée, etc.) avec les types de fonciers correspondants (taille, prix, position dans l'armature urbaine) et les invariants économiques associés (charges foncières admissibles, prix de sortie, cibles ménages). Cette nomenclature est ensuite observée et vérifiée empiriquement sur le territoire d'étude, à partir des fichiers fonciers et des Demandes de Valeur Foncière, pour identifier quelles filières sont réellement à l'œuvre localement, et sur quels types de parcelles elles opèrent. Ce n'est qu'à l'issue de ce travail préalable que les gisements sont appréciés, ce qui permet d'associer à chaque potentiel identifié un scénario d'activation plausible plutôt qu'un droit à bâtir abstrait.
2.3 - Une hiérarchisation des gisements par difficulté d'activation, pas par élimination
Villes Vivantes revendique de ne pas procéder par exclusion binaire (ce foncier est constructible, cet autre ne l'est pas), mais par gradation de la difficulté et de l'opportunité d'activation. Chaque type de gisement — dents creuses, divisions parcellaires, surélévations, friches, bâtiments vacants — est qualifié non seulement au regard de ses caractéristiques physiques et réglementaires, mais aussi au regard de sa position dans l'armature urbaine, de la date de sa dernière mutation (indicateur de probabilité de cession à court terme), de la présence de contraintes environnementales ou de pollution, et du niveau d'ingénierie nécessaire pour le déclencher. Cette gradation produit une carte des gisements différenciée, qui permet à la collectivité d'arbitrer entre des fonciers faciles à activer mais peu stratégiquement localisés, et des fonciers difficiles à activer mais très pertinents au regard des objectifs du PLUi.
2.4 - Une approche projet permettant de révéler une palette de gisements fonciers étendue
Envisager toute l’étendue des capacités de densification implique de dépasser l’inventaire classique des gisements "par nature" (vacance, friches, dents creuses) pour adopter une approche par le projet. L'enjeu est d'identifier les gisements de mutation, c'est-à-dire des secteurs dont la transformation est induite par un choix d'aménagement volontariste et une optimisation du tissu existant.
La distinction peut s’établir ainsi :
- Les gisements de constat : friches, immeubles vacants, dents creuses ;
- Les gisements de projet : secteurs pavillonnaires très bien placés, zones d’activités en perte d’attractivité pour sa vocation originelle, parcelles en sous-densité dans leur îlot, potentiel de surélévation à débloquer règlementairement…
Cette approche permet de faire dialoguer une approche statique : de quels gisements dispose-t-on aujourd’hui ? avec une approche projet : si l’on souhaitant pousser tous les leviers de la densification sur un secteur, de quels gisements disposerait-on ?
2.5 - Une expertise dans les leviers d’adaptation des règlements d’urbanisme
La pratique opérationnelle de Villes Vivantes permet à ses équipes de scanner les documents d’urbanisme en fonction de scénarios réels et de mettre en évidence de façon visuelle et compréhensible les points de règlement qui interfèrent avec la capacité d’accueillir, mais aussi ceux qui limitent la capacité des élus à maîtriser les évolutions.
2.6 - Une co-construction méthodologique avec les services, plutôt qu'un « dire d'expert »
Villes Vivantes adopte une posture de travail à l’opposé du mode « tunnel » : la méthode est construite progressivement, en concertation étroite avec les services de la collectivité, à travers des cycles de tests cartographiques, de validations, et d'ajustements itératifs avant chaque restitution. Des zooms communaux ou par quartiers servent de tests de pertinence des paramétrages, de façon à ajuster les clés de pondération avant de les appliquer à l'ensemble du territoire.
2.7 - Un souci affirmé de la représentation et de l'acceptabilité
Villes Vivantes fait de la qualité des représentations — cartographiques, statistiques, schématiques, voire tridimensionnelles — une composante à part entière de la méthode, et non un simple habillage. L'argument est explicite : la densification ne peut être acceptée durablement par les habitants et les élus que si elle est donnée à voir de façon claire et pédagogique, ce qui implique que les outils produits soient conçus dès le départ pour des destinataires non techniques. Cette attention à l'acceptabilité est présentée comme indissociable de la robustesse technique de l'étude.
2.8 - Un retour d’expérience opérationnel sur les vitesses d’activation des gisements
Le rythme d’activation des gisements en densification détermine le nombre de logements et de locaux susceptibles d’être produits. L’analyse des filières permet aux équipes de Villes Vivantes d’apprécier très précisément pour chaque cadre de vie et dans chaque commune les rythmes actuels de production de logements et de locaux en intensification spontanée.
La richesse de l’expérience opérationnelle de Villes Vivantes donne également des clés pour formuler des hypothèses et des objectifs de variation de ces rythmes spontanés en fonction des adaptations des documents d’urbanisme d’une part et des niveaux d’accompagnement prodigués aux porteurs de projets d’autre part, en relation avec les réalités locales du marché immobilier.