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Une compréhension immobilière du territoire
L’évolution du parc de logement d’un territoire repose sur des « filières de production de logement » qui sont spécifiques au territoire, ses acteurs professionnels de l’acte de bâtir, son marché. A chaque filière correspond :
- Un modèle opérationnel : un type de maître d’ouvrage (particulier, lotisseur, promoteur ...), un point de livraison (terrain ou logement finit), un modèle économique (aménagement, promotion, auto-promotion…)
- Une typologie de logements créée (maisons, maisons groupées, logements collectifs), plus ou moins adaptable au contexte ;
- Une granularité d’opérations (petite promotion, grande promotion, grandes opérations publiques) qui implique des gisements fonciers éligibles spécifiques ;
- Un ou des publics cibles (profils de ménages, budgets) ainsi que des modes de commercialisation associés.
- Des coûts de sortie des logements par m2, par type de logement, ainsi que des charges foncières maximales admissibles.
Les différences de débouchés commerciaux entre les territoires vont générer une répartition géographique des filières donnant une indication déterminante concernant les outils dont chacun des secteurs dispose, dans la conjoncture actuelle, pour répondre aux enjeux de sa politique de l’habitat.
Dans l’exemple de Clermont-Ferrand métropole ci-après, l’ensemble des logements produits dans une période de référence sont quantifiés et cartographiés par filière de production :
- Diffus,
- Création de logement dans l’ancien,
- Lotissement,
- Maison individuelle groupée (MIG),
- Petite, moyenne et grande promotion.
Toujours dans cet exemple, les filières de la promotion immobilière sont resserrées sur la ville-centre, ainsi que quelques communes limitrophes ; au-delà de la 1ère couronne, seules les filières du terrain à bâtir trouvent un modèle économique ; en seconde couronne périurbaine, on ne retrouve plus que la filière diffuse.
L’analyse des prix et des surfaces illustre les différences de produits créés par chaque filière.
Le croisement entre les logements produits par filière, l’analyse des mutations, et l’analyse de l’occupation des logements après création permet, pour chacune des filières, de détailler les niveaux de prix de sortie mais aussi :
- L’occupation des logements (propriétaires occupants, bailleurs sociaux ou privés) ;
- Des caractéristiques plus fines sur les acquéreurs : âge, achat en couple ou seul, particulier ou personne morale.
Cette approche permet d’identifier par exemple les prix et/ou les surfaces et/ou les typologies à viser pour toucher les primo-accédants, les bailleurs particuliers…
Identifier les ressorts de la production des logements
Chaque filière de production de logement possède une « longueur » spécifique qui est fonction du nombre d’étapes opérationnelles entre la mise à disposition du foncier et la mise en service des logements.
Alor que les filières « courtes » (à gauche de l’illustration), sont présentes dans la plupart des territoires, les filières « longues » (à droite de l’illustration) requièrent un marché avec des nouveaux de prix élevés pour absorber des coûts incompressibles qui se multiplient avec les étapes de la production.
Une technicité élevée dans la constitution des données comme pour leur analyse
Le travail de modélisation des filières par les équipes de Villes Vivantes s’opère en 3 temps :
- Reconstitution, à partir du fichier DVF (totalité des transactions réalisées) et de la couche des populations d’unités foncières et de la base MAJIC, de l’ensemble des projets de construction neuve dans le territoire considéré pour les 5 à 10 dernières années ;
- Identification des « filières » (familles d’opérateurs et leur modèle économique) de production du logement neuf (promotion, aménagement, diffus) : volumes, prix de sortie, géographie d’intervention, statut d’occupation des logements produits.
- Spatialisation et caractérisation selon les prix de vente et les publics cibles.
La structuration d’un jeu de données exploitables implique une très grande rigueur dans la mise en relation de sources différentes, pour reconstituer la trajectoire des parcelles (avant création, après création, après mutation, après occupation.
Une clé pour la crédibilité des programmations avec de multiples champs d’application
Le travail de modélisation des filières est une brique méthodologique indispensable :
- Dans le cadre des études de Programmes Locaux de l’Habitat,
- Il permet d’identifier quelles sont les filières susceptibles d’assurer la production de l’offre programmée en réponse aux besoins, et quelles sont les acteurs et les conditions de leur activation ;
- Il permet d’aller au-delà du potentiel constructif « géométrique » du foncier considéré pour identifier quels acteurs sont capables de construire, quels types de produits, et avec quels prix de sortie ;
- Il permet d’appliquer des taux d’activation crédibles en considérant chaque famille de gisement foncier en fonction des filières de production de logements susceptibles d’y être développées ou non ;
- Il permet d’identifier les filières à activer pour obtenir la production des produits manquants dans le territoire et de ventiler les objectifs en fonction des filières présentes ou non dans le territoire et de leur capacité à se développer ;
- Il permet d’une part d’identifier où et quelles filières produisent des logements en densification, et d’autre part d’anticiper les niveaux de densité obtenus en fonction des filières mobilisées ;
- Il fournit des points de repère précis sur les conditions de réalisation des droits à construire accordés dans les différents tissus urbains.
Exemple d’utilisation dans le cadre d’une analyse des logements produits par taille et par prix :
Figure 4 Volumes, taille et prix de sortie des logements – extrait de l’étude « Mettre l’intensification urbaineau service des transitions d’Aix-Marseille-Provence - Modéliser, scénariser et mesurer l’impact de l’évolution des densités bâties et d’usage » Exemple d’utilisation dans le cadre d’une analyse des logements produits par prix et par localisation :
Exemple d’utilisation dans le cadre d’une analyse des logements produits par statut d’occupation après création des logements :
Figure 5 Statut d’occupation des logements – extrait de l’étude « Mettre l’intensification urbaine au service des transitions d’Aix-Marseille-Provence - Modéliser, scénariser et mesurer l’impact de l’évolution des densités bâties et d’usage » Exemple d’utilisation dans le cadre d’une analyse des logements produits par segment d’offre immobilière :
Figure 6 Segments d’offre immobilière – extrait de l’étude « Mettre l’intensification urbaine au service des transitions d’Aix-Marseille-Provence - Modéliser, scénariser et mesurer l’impact de l’évolution des densités bâties et d’usage » Exemples d’utilisation dans le cadre d’une analyse des logements produits par niveaux de densité :
Figure 7 Etude du potentiel de densification et de renaturation du territoire de Saint-Quentin-en-Yvelines 
Figure 8 Rapport densité / prix au m² – extrait de l’étude « Mettre l’intensification urbaine au service des transitions d’Aix-Marseille-Provence - Modéliser, scénariser et mesurer l’impact de l’évolution des densités bâties et d’usage » Exemple d’utilisation dans le cadre d’une analyse des logements produits par distribution géographique des filières :
Figure 9 Distribution géographique des logements créés par filière - Pau Béarn Pyrénées Agglomération - Étude d’opportunité sur le potentiel de développement de la filière courte de logements Exemple d’utilisation dans le cadre d’une analyse des logements produits par type de gisements fonciers mobilisés en fonction des filières :
Figure 10 Nature des gisements fonciers mobilisés en fonction des filières de production des logements - PLH Sète Agglopôle Méditerranée