Un défi démographique qui se joue dans le parc existant
L’allongement de l’espérance de vie et l’avancée en âge des générations du baby-boom font croître rapidement le nombre de séniors. L’essentiel de ces ménages vieillira dans des logements qui existent déjà : c’est donc dans le parc privé existant, et singulièrement dans les tissus pavillonnaires, que se joue une large part de la réponse. Deux tensions s’y superposent.
La sous-occupation des grands logements
Une part importante des séniors, notamment propriétaires occupants, vit seule ou en couple dans la maison où ont grandi leurs enfants. À l’échelle nationale, le constat est massif : selon le recensement de l’Insee, 6,3 millions de ménages d’une ou deux personnes occupent un logement de cinq pièces ou plus, soit 20 % de l’ensemble des ménages. Ces petits ménages occupent à eux seuls 58 % des grands logements du pays.
Ce décalage grippe la fluidité du marché : les familles peinent à trouver des logements adaptés à leur taille, pendant que des séniors entretiennent, chauffent et rénovent des surfaces très supérieures à leurs usages réels.
L’inadaptation physique des logements
Le parc ancien se prête mal à la perte d’autonomie : maisons à étages ou à demi-niveaux, absence d’ascenseur, salles de bains inadaptées, seuils et escaliers. Ces obstacles augmentent le risque de chute, compromettent le maintien à domicile et génèrent des coûts humains et financiers importants, pour les familles comme pour la collectivité. À cela s’ajoute, en maison individuelle, l’entretien d’un jardin devenu trop grand.
Les deux difficultés se cumulent fréquemment chez des propriétaires âgés qui, faute de moyens ou d’information, renoncent à engager les transformations dont ils auraient besoin.
Lire le territoire à la parcelle
Pour éclairer les politiques locales de l’habitat, Villes Vivantes travaille à une échelle fine : non pas celle de la commune, mais celle de la parcelle. L’agence croise la localisation des propriétaires occupants âgés avec la configuration des logements, la taille des terrains, l’ancienneté de la dernière mutation ou encore les indicateurs de précarité énergétique. Ces analyses, conduites notamment à Perpignan, dans le Pays Tarusate, en Xaintrie Val Dordogne ou dans les Hautes-Pyrénées, permettent d’identifier où se concentrent les situations de sous-occupation et d’inadaptation, et donc où l’action publique sera la plus utile.
Une palette de scénarios pour bien vieillir chez soi
L’expérience des opérations BIMBY (Build In My BackYard) et BUNTI (Build Up New Ties with Inhabitants) montre que les ménages séniors n’envisagent pas leur logement sous un seul angle. Adapter une salle de bains, reconfigurer un rez-de-chaussée, construire un petit logement de plain-pied au fond du jardin, céder une partie du terrain pour financer des travaux : ces options se combinent. Quatre grandes familles de scénarios se dégagent.
Se reloger sur sa propre parcelle
Le propriétaire d’une grande maison familiale peut faire construire, dans son jardin, un logement neuf de plain-pied, conçu pour ses besoins présents et futurs. La revente de la maison d’origine finance la construction. Il reste dans son quartier, au sein de son réseau de proximité, dans des conditions idéales d’accessibilité et de confort, et libère un logement familial.
Valoriser son foncier pour financer son projet de vie
Détacher et vendre une partie du jardin en terrain à bâtir allège la charge d’entretien tout en apportant des ressources : de quoi financer des travaux d’adaptation, ou le reste à charge que ne couvre pas une aide publique. Le vendeur garde la maîtrise de son cadre de vie, grâce à des servitudes d’implantation et au choix de l’acquéreur.
Recomposer son logement pour mieux y vivre et y faire vivre
Aménager un appartement de plain-pied pour soi et créer un accès indépendant à l’étage pour le louer, c’est à la fois adapter son cadre de vie, percevoir un complément de revenu et s’assurer d’une présence. Céder une partie du terrain à un enfant ou un petit-enfant pour qu’il y construise permet, de même, de maintenir la famille sur le même foncier.
Accueillir un proche ou un aidant
Un studio créé dans le logement ou en extension peut accueillir un parent âgé en toute indépendance, avec une proximité rassurante, pour un coût qui se compare avantageusement à celui d’une entrée en EHPAD. Il pourra ensuite loger un aidant familial ou un tiers aidant, ou être mis en location une fois le besoin passé.
Ces scénarios ne sont pas théoriques : ils ont été construits au contact des habitants, lors des entretiens individuels qui constituent le cœur de la méthode BIMBY et BUNTI.
Six histoires de bien vieillir
Ammerschwihr (68)
Accueillir sa fille dans son jardin, et préparer la succession
Madame W. souhaite rester chez elle ; sa fille veut se rapprocher, mais son budget de 200 000 € ne lui permet pas d’acheter un terrain dans ce quartier bien situé. Sur la parcelle de 680 m², 350 m² peuvent être détachés pour un logement neuf de 80 m². Reste un nœud patrimonial : la mère est usufruitière, la nue-propriété est en indivision entre ses deux filles. L’accompagnement a vérifié la faisabilité au regard du PLU, testé plusieurs implantations préservant l’intimité de chacune, mobilisé un notaire pour construire une solution dans l’esprit d’une donation-partage, et anticipé une éventuelle revente future.
Vitré (35)
Une maison de plain-pied pour les vieux jours, sans quitter son quartier
Monsieur et Madame B. habitent une maison des années 1960 de 114 m², tout en escaliers et en demi-niveaux. Ils rêvent de plain-pied, mais veulent rester dans leur quartier et continuer d’accueillir enfants et petits-enfants. Sur leur parcelle de 753 m², ils ont fait construire une maison neuve de 143 m² : vie de plain-pied pour eux, chambres à l’étage pour la famille. La revente de l’ancienne maison (335 000 €) et d’un appartement locatif a financé la construction et dégagé un reliquat réinvesti dans un bien locatif de la commune. L’analyse minutieuse du cahier des charges du lotissement a permis de lever les contraintes juridiques.
Périgueux (24)
La maison de ses rêves… dans son propre jardin
Madame B. vit dans une maison de ville ancienne aux niveaux multiples. Elle rêve de plain-pied, de terrasse, de potager, sans quitter le quartier Saint-Georges. Après de longs mois de recherches vaines auprès des agences, l’équipe BIMBY lui montre que ce projet peut s’implanter sur la partie en friche de sa propre parcelle. Elle fait construire 75 m², financés par la vente d’une partie de la propriété (168 000 €), l’autre partie devenant un logement locatif. Lorsque le constructeur fait faillite en plein chantier, l’accompagnement l’aide à rebondir avec un nouveau professionnel, jusqu’à l’achèvement.
Saint-Vallier (71)
Vendre une partie de son terrain pour financer ses vieux jours chez soi
Évelyne et Bernard, retraités, possèdent une grande bâtisse très dégradée sur 2 200 m². Malgré leur éligibilité aux aides, les travaux restent hors de portée. Avec l’opération BIMBY de la Communauté urbaine Creusot-Montceau, ils détachent 1 400 m². Refusant l’offre plus élevée d’un promoteur, ils vendent à un jeune couple qui y construit sa résidence principale. Les 39 000 € de la vente complètent le financement de l’isolation, de l’adaptation de la salle de bains et du remplacement des menuiseries, en lien avec l’opération d’amélioration de l’habitat. Une servitude protège les arbres fruitiers auxquels ils tenaient.
Arches (88)
Alléger son quotidien… et trouver bien plus
Joëlle et Jean-Paul vivent dans un lotissement proche du centre, avec un jardin de 4 400 m². Une chute sans gravité d’un pommier sonne l’alerte. Le notaire refroidit leur projet de vente : plus-value, viabilisation, géomètre. L’équipe BIMBY-BUNTI du SCoT des Vosges Centrales change la donne : une vente à prix modéré réduit l’imposition, la viabilisation peut revenir à l’acquéreur, et le géomètre n’intervient qu’une fois l’acheteur trouvé. Le terrain se vend 35 000 € à un jeune couple. Aucune clôture n’a finalement été posée : les enfants des voisins viennent goûter chaque soir, et les adultes cultivent ensemble le jardin qui relie les deux maisons.
Locquirec (29)
Une colocation solidaire, conçue pour durer
Nadine et Renan, retraités, achètent en famille une petite maison vacante et très dégradée de 37 m², à 500 mètres de chez eux. Une amie proche, âgée et non voyante, cherche alors un logement adapté. Avec l’équipe BIMBY-BUNTI de Morlaix Communauté, le projet prend une autre dimension : une seconde maisonnette neuve de 30 m², reliée à la première par une entrée et une buanderie partagées, pour que le futur locataire devienne un soutien de proximité. Le budget de 305 000 € est financé par un apport familial et deux emprunts remboursés par les loyers sur 17 ans.
Un effet de levier sans commune mesure avec l’aide aux travaux
La puissance publique finance aujourd’hui l’adaptation des logements principalement à travers MaPrimeAdapt’, pilotée par l’Anah. En 2025, le montant moyen des travaux par logement adapté s’établissait à 9 451 €, pour une aide moyenne de 5 988 € (chiffres clés Anah 2025), hors coûts d’ingénierie d’accompagnement. Ce dispositif, indispensable, présente trois limites :
- un ratio entre aide publique et travaux déclenchés peu élevé, surtout lorsque l’on intègre l’ingénierie d’accompagnement et d’accès aux aides ;
- un ciblage restreint aux ménages modestes et très modestes, qui laisse sans accompagnement la majorité des propriétaires séniors, souvent à l’aise sur le plan patrimonial mais démunis face à des projets complexes ;
- une absence de réponse à la sous-occupation : comme les aides à la rénovation énergétique, il conduit à financer l’amélioration de surfaces très supérieures aux besoins réels.
Les opérations BIMBY et BUNTI s’adressent au contraire à tous les publics. Elles mobilisent uniquement des financements d’ingénierie, tandis que les projets reposent sur les ressources propres des ménages : vente de terrain, loyers, arbitrages patrimoniaux. Les montants de travaux ainsi déclenchés et autofinancés dépassent très largement ceux des interventions d’adaptation classiques, si essentielles soient-elles.
Une méthode éprouvée, un financement adossé aux résultats
Déployées par des communes et des EPCI, les opérations BIMBY et BUNTI reposent sur un accompagnement individuel structuré :
- un entretien initial pour faire le tour des besoins du ménage et des possibilités offertes par son patrimoine au regard des règles d’urbanisme ;
- des scénarios élaborés en dialogue avec l’équipe, parmi lesquels le ménage choisit celui qui correspond à ses aspirations et à ses moyens ;
- un coaching multifacette pour lever les verrous concrets : accès à l’emprunt, faisabilité architecturale et technique, accord familial, transmission, relations de voisinage.
Cette ingénierie est rémunérée au succès par la collectivité, sur la base d’un coût unitaire déclenché au fil des étapes concrètes du projet. La dépense publique est ainsi strictement corrélée aux projets effectivement aboutis.
La capacité d’activation est rapide, pour une raison simple : il ne s’agit pas de convaincre des ménages réticents, mais de se mettre à la disposition de ceux qui aspirent déjà à un projet et s’abstiennent faute de pouvoir lever seuls les obstacles. Ce gisement latent est considérable.
Ce que Villes Vivantes propose aux collectivités
- Le diagnostic à la parcelle des situations de sous-occupation et d’inadaptation, pour cibler l’action dans les PLH, les études pré-opérationnelles d’OPAH ou les volets habitat des documents d’urbanisme ;
- Des opérations BIMBY et BUNTI orientées vers les séniors, articulées avec les dispositifs d’amélioration de l’habitat existants ;
- Des règles d’urbanisme qui rendent ces parcours possibles : division parcellaire, petits logements de plain-pied, extensions, accès indépendants ;
- L’intégration du bien vieillir dans la sobriété foncière : chaque terrain détaché ou logement familial libéré contribue à loger de nouveaux ménages sans consommer d’espaces naturels.
Mobiliser cette ingénierie en direction des séniors, c’est activer une demande existante avec un investissement public mesuré, et agir à la fois sur le maintien à domicile, la libération de logements familiaux et la production de nouveaux logements, là où les gens vivent déjà.