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La Communauté de communes Touraine Ouest Val de Loire a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH). Ce travail croise données statistiques, repérage de terrain et enquête auprès des habitants pour dégager les enjeux prioritaires du territoire, depuis l'accueil de nouveaux ménages jusqu'au traitement des logements les plus dégradés, avec des focus sur des communes comme Bourgueil et Château-la-Vallière.
Une croissance démographique très inégale selon les secteurs
Le territoire se situe à la jonction de dynamiques opposées : certaines communes proches de Tours métropole ou de l'axe ligérien gagnent des habitants, tandis que d'autres, plus excentrées, en perdent. La CC Touraine vallée de l'Indre affiche ainsi la plus forte croissance (+1,6 %/an, +760 habitants), quand Saumur Val de Loire recule (-0,2 %/an, -170 habitants). La CCTOVAL elle-même se situe dans une position intermédiaire, avec +0,3 %/an et +90 habitants sur la période 2012-2017.
Cette tendance se retrouve dans l'évolution du nombre de couples avec enfants, indicateur de l'attractivité résidentielle pour les familles. Alors que la CC Tourraine vallée de l'Indre progresse (+1,2 %/an, +80 couples avec enfants) et Tours métropole recule sur ce segment (-0,6 %/an, -160 couples avec enfants), la CCTOVAL affiche un léger repli (-0,2 %/an, -10 couples avec enfants) alors que les couples avec enfants représentent 29 % des ménages du territoire.
Une diversité de typologies de logements à valoriser
Le repérage typologique du bâti, illustré ici sur la commune de Bourgueil, met en évidence une grande variété de formes urbaines et architecturales : cité médiévale, bourg dense, maisons bourgeoises, fermes isolées, domaines viticoles, lotissements de différentes densités ou encore résidences collectives. Cette diversité constitue une ressource pour différencier les interventions selon les caractéristiques de chaque type de bâti.
Le décompte du nombre de logements par typologie sur l'ensemble du territoire confirme le poids dominant de l'habitat pavillonnaire diffus (3 413 logements) et des fermes et longères (2 507 logements), loin devant des catégories plus rares comme les immeubles de ville patrimoniaux ou contemporains, quasi absents. Les maisons de ville basses (1 264) et les maisons groupées (1 331) forment également des ensembles significatifs.
Un enjeu d'adaptation du logement au vieillissement de la population
Le parc de logements occupés par des personnes âgées de plus de 70 ans se répartit entre des typologies jugées potentiellement adaptées (1 774 logements, tels que l'immeuble contemporain, la maison de ville basse ou le pavillonnaire diffus) et des typologies potentiellement à adapter (645 logements, comme la cité médiévale, le bourg dense ou la maison de maître). Au total, 36 % des logements occupés par des personnes âgées pourraient faire l'objet de travaux d'adaptation, ce qui situe le vieillissement du parc comme un enjeu transversal à la diversité typologique déjà identifiée.
Un marché immobilier différencié et une vacance concentrée dans certains types de bâti
Les prix au mètre carré varient sensiblement selon les typologies : de 1 071 €/m² pour la maison rurale à 1 761 €/m² pour le lotissement compact, en passant par 1 494 €/m² pour le pavillonnaire diffus. La part de propriétaires occupants de plus de 70 ans est également très variable, atteignant jusqu'à 33 % pour la maison de maître contre 9 % pour le lotissement compact, ce qui recoupe les constats sur l'adaptation du logement au vieillissement.
La vacance, qui touche 1 300 logements soit 7 % du parc intercommunal, se concentre géographiquement sur quelques communes : Langeais (136 logements vacants), Bourgueil (221) ou Château-la-Vallière (36). Par typologie, ce sont les fermes et longères (216 logements vacants, 9 %) et les maisons de ville basses (142 logements, 11 %) qui rassemblent le plus de vacance en valeur absolue, tandis que les immeubles de ville patrimoniaux affichent le taux le plus élevé en proportion (19 %).
Un parc dominé par la propriété occupante, avec une part limitée de locatif social
Le parc de logements de la CCTOVAL est composé à 60 % de propriétaires occupants (10 690 logements). Le locatif privé représente 14 % du parc (2 580 logements) et le locatif social seulement 10 % (1 845 logements). Les logements vacants comptent pour 7 % (1 300 logements) et les résidences secondaires pour 9 % (1 540 logements), une structure qui illustre le poids de la propriété individuelle sur ce territoire majoritairement rural.
Ce qu'expriment les habitants sur leur logement et leur commune
L'enquête menée auprès des habitants fait ressortir plusieurs points forts perçus selon les communes : le calme et la ruralité, la diversité et l'abordabilité de l'offre locative, l'espace et la taille des terrains, mais aussi l'accès aux commerces ou aux transports selon les localités. Ces réponses, organisées par thématique et par commune, donnent une image contrastée des atouts résidentiels du territoire tels que perçus localement.
Interrogés sur le logement idéal, les habitants expriment des attentes centrées sur la performance énergétique (maison autonome, basse consommation, bien isolée), l'accessibilité et la proximité (plain-pied, proche des services), ainsi que sur l'existence d'un espace extérieur (jardin, terrain). Ces attentes qualitatives complètent les données quantitatives et orientent les priorités d'action envisageables dans le cadre de l'OPAH.
Un repérage ciblé des logements dégradés et des leviers de traitement
Une méthode de score a été construite pour identifier les logements très dégradés parmi un ensemble de 313 logements repérés, combinant six critères : vacance, vacance en centre-ville (CDV), dégradation, présence de commerce, bâti patrimonial et emplacement. Le score maximal est de 8 points, et le seuil retenu pour cibler les cinq derniers centiles correspond à un score de 3,5 ou plus, permettant de prioriser les interventions sur les situations les plus critiques.
Ce repérage a été décliné sur le terrain, avec 169 logements dégradés et très dégradés identifiés à Bourgueil et 94 à Château-la-Vallière, matérialisés sur des cartes localisant les adresses prioritaires. Des fiches par immeuble détaillent les critères retenus, comme illustré pour une vaste bâtisse patrimoniale à La Chapelle-sur-Loire (score de 4/8). Une estimation des travaux de ravalement de façade a également été produite, avec différents scénarios d'aides (30 %, 40 %, 50 %, 60 %) impactant le reste à charge du propriétaire.
