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La première est celle de la sous-occupation : une large part des séniors, très majoritairement propriétaires occupants, continuent de résider dans de grands logements familiaux devenus surdimensionnés au regard de la taille du ménage, souvent réduit à une ou deux personnes, ce qui contribue à bloquer la fluidité du marché résidentiel au détriment des familles.
La seconde est celle de l'inadaptation physique : une part importante de ce parc, souvent ancien, n'est pas conçu pour faire face à la perte d'autonomie progressive de ses occupants — absence d'ascenseur, configuration en étages, salles de bain inadaptées, seuils, escaliers — ce qui accroît les risques de chute, freine le maintien à domicile et génère des coûts humains et financiers considérables pour les familles et les collectivités.
La difficulté à continuer à assurer l’entretien des jardins et des espaces extérieurs est également une préoccupation pour les séniors en logement individuel. Ces deux phénomènes se cumulent fréquemment chez les mêmes ménages, propriétaires âgés à revenus modestes, qui n'ont ni les moyens ni les informations nécessaires pour engager les travaux d'adaptation pourtant indispensables.
Les approches, méthodes et outils de Villes Vivantes et leur pertinence
Si le vieillissement de la population est une réalité démographique générale, les situations qu'il recouvre sont d'une grande diversité. La taille et la configuration du logement, la nature du foncier, l'état du bâti, le cadre de vie environnant, la situation familiale et patrimoniale du ménage : autant de paramètres qui conditionnent ce que vieillir chez soi signifie concrètement pour chaque propriétaire occupant, et ce qu'une politique publique peut raisonnablement lui proposer.
C'est pourquoi Villes Vivantes a développé des outils de connaissance travaillant à l'échelle de l'unité foncière plutôt qu'à celle de la commune ou du quartier. La cartographie à la parcelle des propriétaires occupants âgés — croisée avec la configuration physique du logement (plain-pied ou étage, présence ou absence d'ascenseur), la taille du terrain, la date de la dernière mutation, et les indicateurs de précarité énergétique — permet de restituer cette diversité de situations et d'en faire la matière première d'un diagnostic véritablement utile à l'action publique.
À l'occasion d'études pré-opérationnelles dans le champ de l'habitat et de l'amélioration de l'habitat, mais aussi dans le cadre des expérimentations BIMBY et BUNTI qu'elles conduisent depuis plusieurs années, les équipes de Villes Vivantes ont pu observer une réalité que les outils classiques des politiques d'adaptation peinent à saisir : pour un propriétaire sénior, la question du logement ne se pose presque jamais sous un seul angle.
Adapter la salle de bain, reconfigurer le rez-de-chaussée, envisager de construire un logement plus petit dans le jardin pour s'y installer et libérer la grande maison pour un enfant, céder une partie du terrain devenu trop difficile à entretenir pour financer un reste à charge de travaux — ces options ne sont pas des alternatives étanches, ce sont des trajectoires qui se répondent et parfois se combinent. Cette continuité de réflexion entre adaptation, reconfiguration et projet en neuf, que les ménages expriment spontanément lorsqu'on les accompagne dans la durée, plaide pour des approches allant au-delà du seul calibrage de financements sur l'adaptation, qu'il s'agisse des dispositifs Anah, de Ma Prime Adapt' ou des règlements d'intervention des collectivités.
Les scénarios rencontrés dans la pratique opérationnelle de Villes Vivantes illustrent concrètement cette continuité. Du côté BIMBY : anticiper un héritage, construire un logement pour un enfant ou pour un parent dépendant, dégager un terrain devenu trop grand à entretenir, se construire sur sa propre parcelle un logement mieux adapté. Du côté BUNTI : créer des logements de plain-pied en rez-de-chaussée, restructurer un logement pour accueillir un parent en perte d'autonomie.
Et parfois, des scénarios mixtes dans lesquels la vente d'un terrain excédentaire permet de financer des travaux d'adaptation que le ménage n'aurait pas pu engager seul. Cette familiarité avec la diversité des trajectoires et de leurs ressorts — architecturaux, patrimoniaux, fonciers, fiscaux, familiaux — permet d'alimenter les politiques publiques locales d'outils de repérage et de programmation ajustés à la réalité de ce que les séniors envisagent concrètement pour leurs vieux jours.
