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Cette référence documente l'application de la démarche BIMBY (Build In My Backyard) sur deux communes de Grenoble Alpes Métropole, Domène et Saint-Egrève. L'étude combine un diagnostic quantitatif du parc de maisons individuelles, une analyse fine des différents « cadres de vie » observés, un travail sur les règles du PLUi et un dispositif d'accompagnement direct des propriétaires porteurs de projets.
Domène et Saint-Egrève, deux rythmes de mutation diffuse
Domène, commune de 6 700 habitants où 42 % des logements sont des maisons individuelles, enregistre un rythme de 5 opérations BIMBY par an entre 2012 et 2016, pour un objectif PLH de 43 logements par an dont 7 en locatif social. Saint-Egrève, plus peuplée (15 600 habitants, 40 % de maisons), affiche un rythme supérieur de 12 BIMBY par an entre 2006 et 2015, mais cela ne représente que 0,4 % du parc existant sur la période, alors que l'objectif PLH y est fixé à 125 logements par an dont 56 en LLS. Dans les deux communes, le prix moyen de l'individuel ancien se situe autour de 2 700-2 800 €/m², et la cartographie des opérations réalisées et des zones à risques permet de localiser précisément où s'exerce cette dynamique de renouvellement du tissu pavillonnaire.
Subir la division parcellaire ou organiser une filière de qualité
La division parcellaire spontanée, lorsqu'elle n'est pas accompagnée, présente des risques identifiés par l'ensemble des acteurs de la chaîne de l'aménagement : multiplication des dessertes anarchiques, urbanisme de second rang, perte d'identité des villages, problèmes de voisinage et saturation des réseaux et du stationnement. Face à ce constat, la démarche BIMBY propose une inversion de perspective : construire sur un terrain déjà bâti peut au contraire permettre de préserver le paysage et l'architecture existante, de produire des terrains à bâtir abordables pour les jeunes ménages, de favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et d'améliorer la performance énergétique du bâti ancien.
Une typologie des cadres de vie pour qualifier le tissu existant
Pour dépasser une approche purement quantitative, l'étude caractérise plusieurs cadres de vie types à partir d'indicateurs comparables : surface médiane de l'unité foncière, taille du logement, âge des propriétaires et du bâti, part de l'espace public, taux de « vert » et emprise au sol. L'« esprit village », avec un bâti ancien de 137 ans en moyenne et un taux de vert de 45 %, contraste fortement avec le « pavillonnaire diffus » (unités foncières de 841 m², bâti de 51 ans) ou le « lotissement aéré » (790 m², bâti plus récent de 39 ans). Le cadre « de jardins en maisons » se distingue par une emprise au sol réduite (12 %) et un taux de vert élevé (63 %), tandis que « campagne en ville » présente les plus grandes unités foncières (1 846 m²) et la plus faible emprise au sol (9 %).
Le pavillonnaire diffus, laboratoire des règles du futur PLUi
Un même secteur pavillonnaire diffus sert de support à une série de scénarios d'évolution, de la simple rénovation ou extension jusqu'à l'implantation de petits collectifs de plus de 20 logements, en passant par les divisions parcellaires produisant un à quatre nouveaux logements. Ces scénarios sont ensuite confrontés aux règles envisagées pour le PLUi : le respect de l'emprise au sol maximale (35 % de la surface de l'unité foncière) et du coefficient de pleine terre est vérifié projet par projet, de même que les règles d'implantation en limite séparative selon la bande des 20 mètres. Villes Vivantes propose des ajustements réglementaires alternatifs pour les zones UD1, UD2 et UD3, modélisés en trois dimensions afin de comparer concrètement le projet de règlement initial et la proposition alternative sur des surfaces de plancher allant de 71 à 140 m².
Un parc de maisons anciennes détenu par des propriétaires vieillissants
À l'échelle de la métropole, 75 % des unités foncières de maisons individuelles portent une construction datant d'avant 1990, dont 45 % sont détenues par un propriétaire de plus de 50 ans. À Domène, cette proportion atteint 72 % pour l'ancienneté du bâti et 62 % pour l'âge des propriétaires, ce qui situe la commune parmi les secteurs où le potentiel de renouvellement lié au vieillissement du parc et de ses occupants est le plus marqué. Ce constat quantitatif rejoint directement les enjeux qualitatifs décrits plus haut : adaptation du logement, transmission aux enfants, financement de travaux par la construction d'un second logement sur la même parcelle.
Accompagner les propriétaires, du conseil gratuit au projet dessiné
Pour transformer ce potentiel en projets concrets, la Métropole et la mairie de Domène ont organisé des permanences de conseil gratuit avec un professionnel de l'architecture, ouvertes sur inscription aux propriétaires souhaitant autofinancer l'adaptation de leur maison, vendre une partie de leur terrain ou construire un nouveau logement sur leur parcelle. Deux exemples issus de ces entretiens illustrent la diversité des situations traitées : un couple envisageant de construire une maison de plain-pied de 65 m² pour ses vieux jours, louée dans un premier temps, sur une parcelle de 1 100 m² ; et une propriétaire retraitée cherchant à diviser un terrain de 2 550 m² en deux lots à bâtir de 500 et 600 m² pour ses deux fils, moyennant un accès viabilisé et le dépôt d'un permis d'aménager.
