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La Communauté de Communes des Loges a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH), complétée d'un volet OPAH-RU ciblant les copropriétés dégradées ou fragiles. L'analyse porte sur l'ensemble du territoire intercommunal, avec un focus particulier sur les centres-bourgs de Jargeau, Saint-Denis-de-l'Hôtel et Châteauneuf-sur-Loire, périmètres retenus au titre de l'ORT.
Une croissance démographique qui ralentit pour les familles
Entre 2013 et 2018, la CC des Loges gagne 250 habitants par an (+0,6%/an), une dynamique comparable à celle des intercommunalités voisines mais très inférieure à celle d'Orléans Métropole. Cette croissance masque toutefois un ralentissement net de l'accueil des couples avec enfants : après une progression de +2,9% entre 2008 et 2013, leur nombre recule de -2,5% entre 2013 et 2018, signe d'un essoufflement de l'attractivité familiale du territoire.
Un marché immobilier actif porté par la propriété occupante
L'analyse des transactions 2015-2020 sur Jargeau et Saint-Denis-de-l'Hôtel révèle une activité intense sur l'ensemble des deux communes, avec des prix au m² nettement plus bas dans le cœur de ville et les rues de faubourg, propices à des achats d'opportunité. Cette dynamique de marché se traduit par une production neuve d'environ 200 logements par an dans la CC des Loges, majoritairement en diffus et en lotissements, qui conforte la prévalence des propriétaires occupants : ceux-ci représentent 57% des logements à Jargeau et Saint-Denis-de-l'Hôtel, loin devant le locatif privé (20%) et le locatif social (12%).
Des plafonds de loyers qui limitent le conventionnement social
Le loyer moyen constaté dans le parc locatif privé occupé par des bénéficiaires ALS/ALF varie de 6,33 €/m² pour les grands logements à 11,5 €/m² pour les petites surfaces. Les nouveaux plafonds de loyers applicables depuis novembre 2021 créent un écart significatif avec les loyers sociaux ou très sociaux : pour un bailleur qui conventionne un logement de 40 m², la différence sur neuf ans atteint -19 000 €, ce qui questionne l'incitation réelle au conventionnement dans ce contexte de marché.
Un vieillissement des ménages et des copropriétés fragiles peu structurées
À Jargeau comme à Saint-Denis-de-l'Hôtel, environ un ménage sur cinq a 65 ans ou plus, une proportion qui interroge l'adaptation du parc de logements au vieillissement. Cette question rejoint celle des copropriétés : sur les 230 copropriétés recensées dans la base MAJIC, la grande majorité sont de petite taille (moins de 4 ou moins de 10 logements) et ne sont pas inscrites au registre national des copropriétés, ce qui limite leur suivi. À Jargeau spécifiquement, 77% des 47 copropriétés identifiées ne sont pas structurées, un constat qui pèse directement sur la capacité à engager des travaux collectifs.
Une vacance concentrée en cœur de ville, entre gisement et défaut d'attractivité
À l'échelle de la CC des Loges, 6% des logements (1 300 logements) sont vacants, mais cette vacance dépasse 15% dans les périmètres ORT, révélant une concentration marquée dans les cœurs de ville. L'enquête en ligne menée auprès de 140 répondants en janvier 2022 confirme cette préoccupation : les habitants de Jargeau identifient prioritairement la rénovation des façades, les espaces publics (halles, mails, bords de Loire) et les mobilités douces comme axes d'amélioration, en écho direct aux secteurs où le bâti est repéré comme dégradé ou très dégradé.
Des cadres de vie urbains différenciés face à la vacance, l'exemple de Châteauneuf-sur-Loire
Le périmètre OPAH-RU de Châteauneuf-sur-Loire a été délimité pour englober les cadres de vie urbains cumulant le plus de difficultés, parmi 22 cadres de vie identifiés sur la commune. L'analyse par cadre de vie montre une vacance très variable : elle atteint 29% dans le cadre "Ferme de bourg" et 26% en "Ville et vitrine", contre seulement 2 à 6% dans les cadres pavillonnaires ou résidentiels, un contraste qui recoupe également des taux de copropriété élevés dans certains secteurs comme "Collectif récent" (34%) ou "Vaste bâtisse" (48%).
Des leviers d'intervention combinant aides incitatives et projets urbains
Le volet incitatif de l'OPAH et de l'OPAH-RU prévoit plusieurs champs d'intervention communs aux deux dispositifs : recréation d'accès aux étages, prime de sortie de vacance, fusion de logements pour créer des typologies familiales, et aide au ravalement de façades à Jargeau comme à Châteauneuf-sur-Loire, avec un règlement d'attribution en cours de finalisation. Ces aides s'articulent avec des projets urbains plus larges inscrits dans les ORT des deux communes : à Jargeau, requalification de la maison de retraite, réhabilitation du presbytère, traitement de la friche urbaine rue du Civet et végétalisation du centre-ville ; à Châteauneuf-sur-Loire, restauration de l'église Saint-Martial, aménagement des quais de la Loire et ravalement ciblé sur les linéaires prioritaires issus du séminaire des élus. Un cas concret illustre la méthode d'analyse déployée : un immeuble abandonné à Châteauneuf-sur-Loire, composé de 3 logements vacants, est étudié selon une grille croisant enjeux, potentiels d'usage (accueil de familles, logement adapté aux personnes âgées, impact sur l'espace public) et dureté du dossier, afin d'arbitrer entre ingénierie d'accompagnement et maîtrise foncière par la collectivité.
