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Cette étude pré-opérationnelle d'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat – Renouvellement Urbain (OPAH-RU) porte sur le territoire de la communauté de communes Loches Sud Touraine, avec un focus particulier sur les villes de Loches et Beaulieu-lès-Loches. Elle croise données démographiques, foncières, immobilières et une enquête habitante pour caractériser les enjeux de l'habitat ancien et bâtir un programme d'action ciblé, notamment sur deux îlots prioritaires du cœur de ville de Loches.
Une attractivité résidentielle fragile pour les familles
Le territoire de Loches-Sud-Touraine ne compte que 23% de couples avec enfants parmi ses ménages, une part en recul de 1,4% par an (soit 82 ménages en moins chaque année). Ce phénomène est plus marqué encore à Loches et Beaulieu, où la part de couples avec enfants tombe à 15%, avec une érosion annuelle de 55 ménages. Pourtant, l'analyse des migrations résidentielles montre un territoire qui reste en mouvement : sur les deux dernières années, 574 emménagements ont eu lieu à Loches et Beaulieu, dont 198 en provenance de l'extérieur de l'EPCI, mais les départs (337 vers le reste de l'EPCI et 157 hors EPCI) traduisent une forte rotation plutôt qu'une stabilisation des familles.
Pauvreté et statuts d'occupation concentrés en cœur de ville
Les cœurs de villes et de bourgs concentrent une part disproportionnée des ménages pauvres : 17% des ménages sont sous le seuil de pauvreté dans le périmètre ORT (270 ménages), contre 13% à Loches et Beaulieu hors ORT et 14% en moyenne sur la communauté de communes (3 170 ménages pauvres au total, pour un seuil national de 15%). Cette concentration de la précarité s'accompagne d'une quasi-absence de propriétaires occupants dans les secteurs les plus denses du périmètre d'intervention, où ils ne représentent que 31% des statuts d'occupation, contre 33% de locataires, 14% de logements sociaux, 12% de logements vacants et 10% de résidences secondaires.
Un bâti dégradé et des copropriétés fragiles au cœur de la ville
Le périmètre d'intervention concentre 73% des logements situés en immeubles dégradés à l'échelle de Loches et Beaulieu, soit 350 immeubles dont 24 très dégradés, pour un total de 478 logements concernés (dont 31 très dégradés) sur l'ensemble des deux communes. Ce parc dégradé recoupe largement un tissu de petites copropriétés typique du cœur de ville : sur les 978 logements et 287 copropriétés recensés, la majorité des copropriétés de moins de 5 logements se situe hors du périmètre ORT, tandis que le périmètre concentre les plus grandes copropriétés (plus de 50 logements). À Loches-Beaulieu, le parc de copropriétés en cœur de ville (86 copropriétés, 411 logements, 17% du parc) contraste avec les 6 copropriétés hors ORT ; sur les 92 copropriétés recensées, seules 19 sont immatriculées (303 logements), les 73 autres (479 logements) échappant à ce cadre réglementaire.
Un programme d'amélioration de l'habitat actif face à des performances énergétiques à corriger
Le programme d'amélioration du parc privé mené entre 2016 et 2020 a permis d'accompagner 425 logements via l'OPAH, 156 via l'OPAH-RR, 149 en diffus, 101 via le PIG et 18 via le FART, un déploiement large sur l'ensemble du territoire. Ces résultats doivent néanmoins être mis en regard de la persistance de passoires thermiques : 15% des logements de Loches-Sud-Touraine sont classés F ou G au DPE, ces logements énergivores étant particulièrement concentrés dans les secteurs de faubourgs proches du périmètre d'intervention ORT.
Un marché immobilier contraint et des attentes résidentielles précises
Le marché des maisons enregistre 547 transactions par an, dont neuf sur dix concernent des biens de plus de dix ans, avec des prix médians allant de 1 140€/m² pour le bâti ancien à 1 530€/m² pour le bâti récent. La comparaison des prix et surfaces vendues montre que Loches-Beaulieu ne se distingue pas nettement du reste de l'EPCI sur le rapport prix/surface. Après la vente, la destination des logements diffère fortement selon les secteurs : dans le périmètre ORT, les résidences secondaires représentent 30% des transactions contre seulement 14 à 25% ailleurs, tandis que l'investissement locatif dans l'ancien semble freiné par des prix élevés au regard du potentiel locatif. Ces constats de marché rejoignent les attentes exprimées par les habitants interrogés : si le marché, la beauté du cœur de ville, la circulation à pied et les commerces recueillent des avis largement positifs, le stationnement et la circulation à vélo posent problème, et de nombreux répondants conditionnent leur envie d'habiter le cœur de ville à des logements moins chers, de plain-pied, avec jardin ou accessibles aux personnes âgées.
Une diversité de tissus bâtis, des scénarios opérationnels et une feuille de route par îlots
Le territoire se structure en quatre grandes familles de tissus urbains, de la « ville intense » (immeubles de ville, lanière médiévale) aux « paysages habités » (habitat rural, hameaux), en passant par les faubourgs et les jardins habités, chaque typologie affichant des valeurs foncières contrastées, du bâti remarquable à plus de 3 300€/m² jusqu'à l'habitat troglodyte autour de 1 100€/m². Cette diversité bâtie a permis d'élaborer des scénarios opérationnels concrets, testés avec des propriétaires et des acquéreurs potentiels : création d'un duplex T3/4 avec accès indépendant par jardin, ou transformation d'un immeuble avec démolition partielle pour recréer une cour de stationnement et deux à trois logements. Le montage financier de ces opérations a été modélisé selon plusieurs hypothèses de loyer (conventionné avec aides OPAH, conventionné avec aides OPAH et ALS, ou loyer libre) afin d'objectiver les conditions de faisabilité. Ces éléments s'inscrivent dans une feuille de route pluriannuelle 2022-2028 validée par les élus, articulant un périmètre OPAH-RU de 650 k€, un objectif de 120 logements aidés, une campagne de ravalement de façades et un volet foncier ciblé sur plusieurs immeubles, avec un traitement approfondi de deux îlots prioritaires du cœur de ville de Loches : l'îlot Grande Rue, qui compte 28 logements dont 64% de locatifs et une part significative de vacance, et un second îlot mobilisant cinq enjeux allant de la valorisation d'un foncier stratégique de 560 m² à la fusion d'immeubles pour retrouver des plateaux exploitables.
