Reconfiguration du bâti ancien

Rénovation ou reconfiguration ?

Ce que recouvre la rénovation

En matière de bâti ancien, le concept de rénovation est bien plus familier que celui de reconfiguration. La rénovation renvoie à des gestes de travaux, qui peuvent être associés selon des combinaisons variables et qui relèvent de trois grandes logiques :

• La remise en état : réfection de toiture, remplacement des menuiseries, reprise des enduits, des peintures ou des revêtements de sol, remplacement d’un plancher fragilisé, traitement de charpente, désinfestation, assèchement…
• La mise en conformité : mise aux normes électriques, pose de garde-corps, raccordement au réseau d’assainissement ou réhabilitation d’un assainissement autonome, sécurisation des escaliers, traitement du plomb ou de l’amiante…
• L’amélioration et l’adaptation de l’habitat : création d’une salle de bain, installation d’un système de chauffage plus performant, isolation, ventilation, installation d’une douche de plain-pied ou d’un monte-escalier…

Dans tous ces cas, le logement est pris tel qu’il est : on en améliore l’état, la sécurité, la performance ou le confort, sans en remettre en cause la distribution, le volume, les accès ou le programme.

Des politiques publiques tournées vers la rénovation énergétique

En France, les grandes politiques publiques en direction du logement ancien sont principalement tournées vers la rénovation, et principalement la rénovation énergétique. Les chiffres clés publiés par l’Agence nationale de l’habitat pour l’année 2025 sont éloquents : sur près de 380 000 logements rénovés avec l’aide de l’Anah, plus de 80 % relèvent de la rénovation énergétique, moins de 10 % de l’adaptation à la perte d’autonomie, et moins de 5 % du traitement de l’habitat indigne et très dégradé.

Ces politiques ont apporté une visibilité considérable à la rénovation de l’habitat ancien, structuré une filière d’accompagnement (614 Espaces Conseil France Rénov’, plus de 2 000 structures d’assistance à maîtrise d’ouvrage) et solvabilisé des travaux pour des ménages modestes. Mais leur grille de lecture est celle du geste de travaux éligible, évalué à l’aune d’un gain énergétique, d’un critère d’autonomie ou d’une sortie d’indignité.

La reconfiguration, réalité quotidienne des propriétaires

Les actions de reconfiguration font pourtant partie du quotidien des propriétaires et des acquéreurs de logements et de bâtiments anciens. Abattre une cloison pour faire une pièce de vie, aménager dans une maison existante un studio indépendant pour un enfant ou un parent âgé en créant une salle d’eau et une chambre avec un accès indépendant, déplacer les chambres et la salle de bain au rez-de-chaussée avec les pièces de vie pour pouvoir occuper de plain-pied un logement initialement sur deux niveaux, aménager des combles, créer une chambre supplémentaire au-dessus du garage, transformer une grange ou un hangar en habitation, ouvrir une cour dans un cœur d’îlot trop dense…

Les actions et leurs combinaisons sont infinies. Elles sont étroitement liées aux étapes de vie des occupants (arrivée d’un enfant, départ des enfants, séparation, vieillissement, retour d’un parent) ou aux publics recherchés par les bailleurs (étudiants, jeunes actifs, familles, seniors).

Quand la rénovation seule ne suffit pas

La reconfiguration est aussi étroitement liée aux logiques de rénovation, lorsque les actions de rénovation seules ne permettent pas d’atteindre le degré de confort, d’adaptation ou de mise en conformité technique attendu :

• Dans un logement où l’éclairage naturel est insuffisant, il est parfois nécessaire de redimensionner des ouvertures, de réagencer les pièces et les cloisons, voire de curer une partie du bâti en cœur d’îlot pour retrouver des éclairements.
• Lorsque la taille d’une pièce est trop exiguë, que la salle d’eau ne peut être créée qu’au détriment d’une chambre, ou qu’une chambre n’est accessible qu’en traversant une autre, il faut recomposer le plan du logement.
• Lorsqu’un commerce en pied d’immeuble prive les logements des étages d’un accès indépendant, il faut imaginer une recomposition des circulations verticales, souvent à l’échelle de la parcelle, parfois avec la parcelle voisine.
• Lorsqu’une adaptation au vieillissement suppose une chambre et une salle d’eau au rez-de-chaussée, le monte-escalier n’est pas toujours la meilleure réponse : c’est l’organisation des niveaux qu’il faut repenser.
• Lorsqu’une isolation par l’intérieur réduit des pièces déjà petites, ou qu’une ventilation performante est impossible dans un plan traversé de cloisons, la performance énergétique elle-même dépend d’une recomposition.

Quand les attentes relèvent d’autres logiques

Parfois, la nature même des attentes ne relève pas de la rénovation, mais d’autres logiques : l’arrivée d’un enfant qui crée le besoin d’une nouvelle chambre ; le logement qui ne se loue plus faute d’espace extérieur privatif, ou parce que la cuisine fermée et la distribution en couloir ne sont plus adaptées aux aspirations contemporaines ; le grand logement devenu trop grand pour un ménage d’une ou deux personnes.

Parfois enfin, la création de surface complémentaire, par exemple un aménagement de combles ou une surélévation, ou la création d’un logement supplémentaire par division, est une condition de l’équilibre économique d’une rénovation. La revente de mètres carrés sous combles peut financer des travaux en parties communes d’une monopropriété ou d’une copropriété ; la mise en location d’un étage rendu autonome peut financer la rénovation énergétique de l’ensemble de la maison.

La reconfiguration, clé de la réoccupation des logements vacants

Un effet marginal des grands dispositifs sur la vacance structurelle

Les grandes politiques de soutien à l’amélioration de l’habitat ont, en France, un effet anecdotique sur la réoccupation des logements vacants structurels. Ma Prime Logement Décent, parfois associée en locatif aux financements d’Action Logement Services, permet de financer de remarquables opérations exemplaires de sortie de vacance en cœur de ville ; mais le soutien de l’Anah aux propriétaires bailleurs qui mènent des rénovations lourdes, outil principal de ces actions de résorption de vacance reste très dilué dans l’espace national (3 255 logements rénovés et conventionnés en 2025).

La prime de 5 000 € pour la réoccupation locative après rénovation des logements vacants en secteur rural, déployée dans le cadre du plan France Ruralités, a eu des résultats anecdotiques à l’échelle nationale : 945 primes versées depuis 2024, pour un montant total de 4,72 M€, à comparer aux quelque trois millions de logements vacants que compte le pays.

Une attention publique centrée sur l’inventaire, la sanction et la maîtrise foncière

Pour autant, les enjeux de revitalisation des cœurs de ville et de bourg d’une part, et de lutte contre l’étalement urbain d’autre part, renforcés par l’objectif de Zéro Artificialisation Nette, ont considérablement accru l’attention publique portée aux logements vacants. Cette attention se traduit aujourd’hui principalement par trois familles d’actions :

• L’inventaire et la prise de contact : repérage des logements vacants à partir des fichiers fiscaux (LOVAC), notamment via le dispositif Zéro Logement Vacant, et campagnes de courriers aux propriétaires.
• La sanction fiscale : taxe sur les logements vacants (TLV) en zone tendue, taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) ailleurs, majorations diverses.
• La maîtrise foncière publique : préemption, opérations de restauration immobilière, résorption de l’habitat insalubre, recyclage par des opérateurs publics ou des établissements publics fonciers.

Ces actions reposent sur un présupposé implicite : réoccuper les logements vacants structurels serait avant tout une affaire de pédagogie à l’attention des propriétaires, éventuellement assortie d’une incitation fiscale ou d’une subvention de travaux. Le propriétaire informé, incité ou contraint remettrait son bien sur le marché après l’avoir rénové.

Ce que révèle le contact avec les détenteurs de logements vacants

À l’épreuve de la réalité, le contact avec les détenteurs de logements vacants révèle souvent un tout autre besoin : celui d’options de reconfiguration. Pour nombre de logements de cœur de ville et de bourg, la vacance n’est pas d’abord une question de prix, de méconnaissance des aides ou de mauvaise volonté : c’est la configuration même du bien qui ne correspond plus à la demande. Les besoins exprimés relèvent alors de cinq registres :

• Redonner une attractivité à des logements qui ne peuvent pas être reloués, même après rénovation, parce que mal configurés, mal éclairés, sans espace extérieur, pas désirables.
• Recréer un accès lorsqu’il n’y en a plus, typiquement lorsque l’escalier desservant les étages a été absorbé par le commerce du rez-de-chaussée.
• Permettre une vie de plain-pied, pour un propriétaire âgé qui souhaiterait réoccuper son bien ou pour une clientèle locative senior.
• Permettre à d’éventuels acquéreurs de se projeter, en visualisant ce que le bien pourrait devenir et à quel coût, plutôt que de découvrir un logement dégradé et inadapté.
• Retrouver un modèle économique permettant de financer la rénovation, en créant plus de surface, en divisant le bien en plusieurs logements, ou en le cédant en plusieurs lots.

Dans ces situations, une campagne de courriers, une taxe ou une subvention de travaux ne suffisent pas : le propriétaire ne sait pas quoi faire de son bien. Ce qui lui manque, c’est une idée de projet, et la démonstration que cette idée est faisable techniquement, réglementairement et financièrement.

Un gisement appelé à grandir : les grands logements à reconfigurer

La question de la reconfiguration ne concerne pas seulement la vacance d’aujourd’hui ; elle conditionne aussi la prévention de la vacance de demain. La taille moyenne des ménages français est passée d’un peu plus de trois personnes à la fin des années 1960 à 2,16 personnes en 2021, et près de 69 % des ménages ne comptent plus qu’une ou deux personnes. Au cours des cinquante dernières années, la décohabitation a absorbé près des deux tiers des créations de résidences principales.

Dans le même temps, selon les données de l’Insee pour 2021, environ 1,7 million de logements de quatre pièces et plus sont occupés par des ménages dont la personne de référence a 80 ans ou plus, et plus de 3,8 millions de grands logements ne sont occupés que par une seule personne. Ces logements vont se libérer massivement dans les années à venir, souvent dans des villes grandes et moyennes, à proximité des bassins d’emploi. S’ils sont remis sur le marché tels quels, une partie d’entre eux ne trouvera pas preneur : trop grands, trop chers à chauffer, mal distribués, à étages. Les reconfigurer, les diviser en unités plus petites, les adapter, sera aussi l’occasion de les rénover. C’est un chantier gigantesque, qui ne pourra être mené qu’avec les propriétaires eux-mêmes.

Reconfiguration et opérations BUNTI

Pourquoi la reconfiguration échappe aux dispositifs normés

Parce que la palette des combinaisons et des situations est infinie, la reconfiguration se prête difficilement à la construction d’un système de soutien reposant sur des types d’intervention normés, y compris au nom de la lutte contre la vacance des logements. Les interventions de reconfiguration (agrandissement, redistribution, création d’accès, division, changement d’usage…) n’ont d’ailleurs pas de valeur intrinsèque : elles n’ont d’intérêt que par rapport à des attentes ou une situation spécifiques. Abattre une cloison peut transformer un logement invendable en logement désirable, ou au contraire supprimer la chambre qui permettait d’y loger une famille.

Il n’est donc ni possible ni souhaitable de dresser une liste de « travaux de reconfiguration éligibles ». Ce qui est éligible, en revanche, c’est le besoin d’être accompagné pour concevoir le bon projet. Avant de demander une subvention ou de solliciter un devis, il faut avoir une idée de projet ; et pour avoir une idée de projet, il faut être accompagné.

Le BUNTI : une ingénierie de co-conception à la demande

La reconfiguration est l’un des objets principaux des opérations BUNTI. Développée et expérimentée depuis 2018 par Villes Vivantes, en open source, en complément naturel du BIMBY, la démarche BUNTI (« tisser » en hindi, mais aussi « Build Up, Not Tear It down ») désigne toute action, opération ou recherche ayant pour objectif l’adaptation profonde du bâti ancien à la demande contemporaine d’habitat. Là où le BIMBY consiste à créer un bâtiment nouveau et autonome sur une parcelle déjà bâtie, le BUNTI transforme le bâtiment existant lui-même : reconfiguration intérieure, extension, surélévation, division, changement d’usage, rénovation.

Concrètement, la collectivité finance un service de co-conception à la demande, ouvert à tous les propriétaires et futurs propriétaires de son territoire. Un accompagnateur de haut niveau rencontre le porteur de projet, explore avec lui le potentiel de son bien et modélise plusieurs scénarios viables d’évolution, sans engagement ni formalité administrative. Le porteur de projet reste libre de concrétiser l’un de ces scénarios, en mobilisant les aides existantes et les professionnels locaux, et peut être accompagné jusqu’à la réalisation.

Cet accompagnement couvre toutes les dimensions d’un projet de reconfiguration :

• Architecturale : distribution des espaces, éclairements, création d’espaces extérieurs, insertion dans la rue et le paysage.
• Technique : faisabilité structurelle, performance énergétique, bioclimatisme, articulation avec les gestes de rénovation.
• Réglementaire : règles d’urbanisme, dialogue avec l’Architecte des Bâtiments de France et les services instructeurs, autorisations.
• Patrimoniale et financière : coûts, accès au crédit, aides mobilisables (Anah, MaPrimeRénov’, conventionnement…), équilibre de l’opération, options de cession ou de location.
• Familiale et relationnelle : alignement entre indivisaires, transmission, recueil de l’assentiment des voisins.

L’ingénierie BUNTI est particulièrement utile en amont de la décision d’achat : un investisseur ou un accédant peut y comparer différentes options architecturales, économiques et programmatiques de valorisation d’un bien, à un moment où il n’est ni en situation de demander une subvention, ni en mesure de confier une mission à un professionnel.

Les grandes familles de projets BUNTI

• Recomposition d’une maison pour obtenir un plain-pied adapté à l’âge au rez-de-chaussée, et mettre en location ou en vente un étage familial avec accès indépendant.
• Transformation d’immeubles de cœur de ville pour y créer ou y recréer des espaces extérieurs privatifs (terrasses, balcons, patios), indispensables pour attirer des familles.
• Réoccupation de logements vacants ou dégradés, rendus à nouveau désirables par une reconfiguration profonde.
• Extension ou surélévation pour agrandir un logement ou créer de nouveaux logements.
• Subdivision d’un grand logement en plusieurs unités adaptées à des ménages plus petits.
• Conversion d’une grange, d’un commerce, d’un atelier ou d’un hangar en logement.
• Revente de mètres carrés sous combles pour financer des travaux en parties communes.

Une complémentarité avec les opérations de l’Anah

L’exemple de Morlaix Communauté l’illustre. Une étude pré-opérationnelle a permis d’y construire de concert une OPAH-RU en cœur de ville, une OPAH communautaire et une expérimentation BIMBY BUNTI animée par Villes Vivantes, aux côtés de l’agence locale de l’énergie et du climat. La nature différente de leur communication amène vers chaque dispositif des publics différents. Des investisseurs viennent concevoir avec Villes Vivantes la reconfiguration d’un petit immeuble pour y faire entrer la lumière et créer terrasses et jardins, et une partie d’entre eux, une fois la confiance établie, s’engagent dans le conventionnement et concourent aux résultats de l’OPAH. À l’inverse, des ménages venus pour une rénovation énergétique ou une adaptation sont orientés vers BIMBY BUNTI lorsque c’est la maison, voire la parcelle, qu’il faut recomposer. Un module de prise de rendez-vous partagé permet à chaque acteur d’inscrire directement un ménage, sans qu’il ait à tout réexpliquer. Résultat : 600 projets de logements en dix-huit mois, dont près de 40 aboutis dans la même période.

Des résultats tangibles

Sur l’ensemble des opérations conduites par Villes Vivantes, chaque euro investi par la collectivité dans l’ingénierie d’accompagnement se traduit par dix euros, et souvent davantage, investis par les propriétaires dans la transformation de leur bien. La collectivité ne finance pas (ou pas seulement) les travaux : elle finance l’intelligence qui permet de les déclencher. Et parce que les projets BUNTI sont portés par des particuliers, dans une filière courte, ils fonctionnent aussi dans les marchés détendus, là où la promotion immobilière ne peut plus intervenir.

De la rénovation du logement à la reconfiguration de l’habitat

La rénovation énergétique, l’adaptation et la lutte contre l’habitat indigne restent des piliers de l’action publique sur le bâti ancien. Mais elles ne suffiront pas, à elles seules, à remettre sur le marché les logements vacants des cœurs de ville et de bourg, ni à adapter le parc existant à des ménages plus petits, plus âgés, et à des aspirations qui ont changé. Pour cela, il faut accepter que la forme même des logements puisse évoluer, projet par projet, au rythme des étapes de vie de leurs occupants.

C’est l’objet des opérations BUNTI : offrir aux propriétaires une ingénierie de conception sur mesure, articulée avec les dispositifs existants, pour que chaque bâtiment ancien puisse révéler son potentiel. Reconfigurer plutôt que démolir, transformer plutôt qu’étaler : c’est aussi l’une des réponses les plus sobres et les plus efficaces à l’objectif de Zéro Artificialisation Nette.