Lorem ipsum
Saint-Quentin-en-Yvelines a confié à Villes Vivantes, mandataire, et à Lichen, cotraitant, une étude du potentiel de densification et de renaturation de son territoire. La démarche se déploie en trois phases, de l'analyse globale des fonciers mutables jusqu'à la formalisation de fiches actions par modèle de densification, en passant par la quantification des gisements pondérés selon des critères de souhaitabilité.
Une méthode en trois phases, du diagnostic aux outils opérationnels
L'étude s'organise selon un calendrier resserré : une première phase, achevée fin octobre 2024, pose une analyse paramétrique et morphologique des potentiels fonciers mutables. La seconde, prévue fin janvier 2025, quantifie les gisements en diffus et en secteurs de projets en intégrant des critères de pondération et de souhaitabilité. La troisième, à l'échéance de juillet 2025, doit livrer cinq documents détaillant chacun des modèles de densification identifiés sur le territoire, accompagnés de couches SIG mises à jour.
Un territoire bien desservi mais aux formes urbaines contrastées
Le maillage par les transports en commun et les voies cyclables est dense sur l'ensemble des communes de l'agglomération, avec des gares Transilien et RER, des lignes de bus express et un réseau de voies cyclables qui structurent l'accessibilité. Cette desserte se combine à une diversité de formes urbaines observées à l'échelle des unités foncières : bâti ancien traditionnel, habitat collectif, habitat individuel et pôles d'activités ou d'équipements se répartissent de façon différenciée selon les communes, dessinant des potentiels de mutation contrastés.
Une production de logements dominée par la promotion, avec des profils d'occupation distincts selon les filières
Sur la période 2017-2023, le territoire a produit 1 360 logements achevés par an, dont 95 % relèvent de la promotion immobilière (opérations de plus de 100 logements, de 50 à 100, ou de moins de 50 logements) contre 5 % seulement en auto-promotion (individuel diffus, lotissements, reconfiguration du bâti existant). L'analyse des types d'occupation montre que la part des propriétaires occupants est plus forte dans les petites opérations, tandis que la part des logements sociaux est plus importante dans les grandes opérations de promotion, avec des prix médians au m² variant de 3 000 à 4 160 euros selon la filière.
Des contraintes de constructibilité à identifier finement
Plusieurs types d'éléments limitent ou bloquent la constructibilité du territoire : des zones A et N, des bandes de protection, des passages de lignes haute tension et de canalisations gaz bloquent totalement certains secteurs, tandis que des protections patrimoniales ou paysagères modèrent plus spécifiquement la densification forte ou la densification douce. Cette cartographie des gisements écartés permet de cibler les secteurs réellement mobilisables pour chaque modèle de densification.
Des enjeux écologiques à intégrer : couvert végétal, corridors et vulnérabilité aux îlots de chaleur
Le territoire présente un couvert végétal globalement élevé, avec un enjeu de renaturation plus marqué sur certaines zones à faible surface végétalisée disponible. La trame des corridors écologiques (arborés, herbacés, humides, fonctionnels ou non) structure les continuités à préserver, tandis que la cartographie de la vulnérabilité aux îlots de chaleur urbains met en évidence des secteurs à enjeu élevé, notamment autour de Trappes, La Verrière et Montigny-le-Bretonneux, où les efforts de préservation ou de renaturation apparaissent prioritaires.
Cinq modèles de densification, du pavillonnaire à la mutation du bâti d'activités
L'étude identifie plusieurs modèles opérationnels de densification, chacun avec ses caractéristiques propres. La densification forte d'axes pavillonnaires représente 21 secteurs potentiels pour jusqu'à 13 000 logements, avec une pertinence géographique généralement très élevée mais une acceptabilité sociale à construire. La densification douce concerne 32 secteurs et 750 à 1 000 parcelles diffuses, pour un potentiel plus limité de 150 logements par an, avec un enjeu de préservation important et subtil à intégrer. La mutation du bâti d'activités, sur 17 secteurs, pourrait générer jusqu'à 6 760 logements, avec une bonne acceptabilité sociale et l'opportunité de renaturer en densifiant. Enfin, une approche transversale de renaturation et préservation met en évidence les fonciers présentant le plus d'enjeux de maintien ou de développement de leur dominante naturelle.
Des outils réglementaires et des modèles d'implantation pour accompagner la mutation
Pour réduire l'effet de barre et accélérer les processus de mutation à l'échelle la plus réduite possible, des bonus de constructibilité sont proposés : lorsque l'épaisseur du bâtiment est inférieure à 12 mètres, un étage supplémentaire peut être autorisé sur tout ou partie de l'emprise au sol selon la largeur de façade. Certains secteurs identifiés à La Verrière, aux Clayes-sous-Bois, à Guyancourt et à Plaisir nécessitent une expression graphique de la règle pour tenir compte de leur configuration particulière. Le modèle d'implantation en pignon sur rue, notamment, est présenté comme adapté aux axes bruyants et aux parcelles profondes, en permettant d'optimiser l'espace tout en ménageant vues et aérations depuis la rue.
