Lorem ipsum
Cette étude pré-opérationnelle, conduite en vue de la mise en œuvre d'un programme d'amélioration de l'habitat au Péage-de-Roussillon, dresse un diagnostic de la production de logements sur la commune et explore les potentiels de densification douce du tissu bâti existant. Elle propose ensuite des scénarios d'intervention publique et illustre, à travers un cas concret, les possibilités de transformation d'un bâtiment par ses occupants.
Une production de logements freinée entre autorisation et réalisation
Depuis dix ans, les autorisations d'urbanisme se concrétisent difficilement en démarrages effectifs de chantier : la commune enregistre en moyenne 51 logements autorisés par an contre seulement 33 logements réellement commencés. Cet écart, observable sur l'ensemble de la période à l'exception du pic de 2016 et de 2020, traduit une dynamique de construction fragile et interroge sur les capacités locales à transformer le potentiel foncier en offre réelle.
Sur la période 2017-2022, cette production reste par ailleurs largement dépendante de l'extension urbaine : lotissements, maisons groupées et opérations de promotion représentent 67 % des 35 logements achevés en moyenne chaque année, tandis que les filières de densification (diffus et reconfiguration du bâti existant) ne pèsent qu'un tiers du flux. Les données foncières montrent en outre des niveaux de prix comparables entre lotissements et diffus, mais des tailles de terrains plus variées en diffus, ce qui laisse supposer une marge de manœuvre différente selon les filières.
Des statuts d'occupation contrastés selon les filières de production
La répartition des statuts d'occupation révèle une spécialisation nette des filières : le diffus et les lotissements trouvent leur public presque exclusivement en accession (81 % et 96 % de propriétaires occupants), tandis que les maisons groupées et les opérations de promotion de plus de 10 logements sortent quasi intégralement à l'initiative des bailleurs sociaux, avec 73 % et 100 % de locatifs sociaux. La reconfiguration du bâti existant apparaît comme la filière la plus mixte, combinant 59 % de propriétaires occupants, 38 % de locatifs privés et une part marginale de locatif social.
Cette polarisation confirme qu'aucune commercialisation privée de logements collectifs neufs n'a lieu sur le territoire en dehors de l'initiative des bailleurs sociaux, ce qui pose la question des leviers disponibles pour diversifier l'offre en cœur de ville.
Un potentiel de densification douce important mais peu mobilisé
L'évaluation quantitative du potentiel de division parcellaire (BIMBY) et de reconfiguration du bâti existant (BUNTI) à l'échelle communale identifie 554 unités foncières en potentiel BUNTI, 175 en potentiel combiné BUNTI-BIMBY et 115 en potentiel BIMBY seul. Cette cartographie met en évidence un gisement foncier et bâti conséquent, réparti sur l'ensemble du tissu urbain communal, qui contraste avec la faible part que représentent aujourd'hui ces filières dans la production effective de logements.
Le bilan de l'OPAH EBER, un point d'appui à amplifier
Depuis 2022, le Péage-de-Roussillon affiche un taux d'activation annuel de 5,2 % des logements touchés par les rénovations aidées, supérieur à la moyenne du territoire EBER (4 %), avec un niveau de levier de 3,1 € privés pour 1 € public contre 1,8 à l'échelle EBER. Sur les 4 136 logements aidés au total sur le périmètre EBER entre 2021 et 2024, la commune concentre 755 logements, soit 18 % du total, pour 3 M€ de subventions et 9,4 M€ de travaux déclenchés sur 56 M€ à l'échelle EBER.
Ces résultats, supérieurs aux moyennes du programme intercommunal, positionnent la commune comme un point d'appui sur lequel amplifier la dynamique engagée depuis 2022.
Trois scénarios pour mobiliser une enveloppe communale dédiée
Face à la question de l'utilisation d'une enveloppe annuelle communale en faveur de l'amélioration de l'habitat privé, l'étude propose trois scénarios. Le premier vise un déploiement renforcé des aides de l'Anah auprès des propriétaires occupants, en misant sur l'accompagnement et le traitement des rez-de-chaussée vacants, pour 35 projets concernés et 2 200 k€ HT de travaux déclenchés avec un effet de levier de 2,1 € privés pour 1 € public. Le second complète la dynamique de l'OPAH EBER en s'ouvrant à tous les porteurs de projets (propriétaires occupants, accédants, bailleurs, investisseurs) via une capacité d'identification du potentiel et un coaching de haut niveau, pour 25 projets et 2 700 k€ HT de travaux, avec un levier nettement supérieur de 10,2 € privés pour 1 € public. Le troisième combine les deux approches avec ventilation des moyens, pour 25 projets et 2 430 k€ HT de travaux et un levier de 5,7.
Ces trois scénarios diffèrent également par leurs vecteurs contractuels, allant de l'avenant à la convention OPAH EBER à une convention rémunérée en fonction des résultats obtenus.
Illustration concrète : le potentiel de reconfiguration d'un immeuble BUNTI
Un entretien mené dans le cadre d'un projet BUNTI illustre concrètement les possibilités de transformation d'un bâtiment existant. Le premier scénario envisage la création d'un accès indépendant en rez-de-chaussée pour desservir des logements de type T1 aux étages, avec une réflexion sur le traitement de la façade pour renforcer la luminosité, tandis que les combles restent non exploités dans cette configuration, sauf à installer un ascenseur.
Le second scénario explore une alternative avec la création de deux duplex en R+2 et R+3, s'appuyant sur des toitures-terrasses (tropéziennes) pour offrir une typologie différenciée et un meilleur confort lumineux. La synthèse de l'échange met en avant les points de vigilance transversaux à ce type de projet : recours obligatoire à un architecte lorsque le projet est porté par une société, nécessité d'un état des lieux précis de l'existant pour dimensionner le nouvel accès, anticipation des réseaux même si les logements ne sont pas prévus à court terme, et attention portée au confort lumineux des espaces créés.
