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Villes Vivantes a conduit l'étude pré-opérationnelle OPAH-RU sur le centre-ville de Carhaix, pour le compte de Poher communauté, dans le cadre du programme Petites villes de demain. L'objectif : qualifier finement le parc de logements dégradés ou vacants du centre-ville et bâtir une stratégie d'intervention combinant incitation et coercition, adossée à un schéma de financement partagé entre l'Anah et la Ville.
Un parc de logements vacants concentré au cœur de la commune
À l'échelle de Carhaix-Plouguer, 611 logements sont vacants sur un total de 4 717, soit 13% du parc, dont 294 le sont depuis plus de 2 ans et 167 depuis plus de 5 ans. Cette vacance se concentre visiblement dans le centre-ville, comme le montre la répartition des points sur la carte communale. Le centre-ville concentré sur son linéaire commerçant compte 580 logements, dont 161 relevés comme vacants depuis au moins 2 ans ou signalés par les communes, parmi lesquels 84 sont dégradés et 77 peu ou pas dégradés.
Ces logements vacants présentent des caractéristiques communes : 97% sont des logements collectifs, 45% se trouvent dans des immeubles mixtes avec commerce en rez-de-chaussée, et 77% font moins de 60m². Ce profil de petits logements collectifs en étage, souvent associés à des cellules commerciales, oriente directement les leviers de reconfiguration à mobiliser.
La matrice des situations : dégradation, vacance et blocages
L'analyse fine du parc identifie 475 logements dans la matrice de qualification à Carhaix. 303 logements sont vacants (64%), dont 253 vacants depuis plus de 2 ans et non dégradés (53%) et 50 à la fois potentiellement dégradés et vacants (16%). Parmi les logements dégradés non vacants, 172 sont recensés (36%), répartis entre propriétaires occupants, locataires et logements sociaux.
Cette matrice met en évidence des situations de blocage : 36 situations sont identifiées comme bloquées (absence de transaction depuis plus de 5 ans) contre seulement 14 en mouvement récent. Cette distinction entre marché figé et marché actif conditionne le choix des outils à déployer, incitatifs pour les biens en mouvement, plus coercitifs pour les situations bloquées.
Une typologie du bâti qui éclaire les taux de vacance
L'étude croise, à l'échelle des 4 communes concernées, le taux de vacance et le nombre de logements vacants par typologie de bâti. Les grandes maisons de ville commerçantes et les maisons de ville commerçantes affichent les taux de vacance les plus élevés, dépassant 40%, tandis que les petites maisons de ville commerçantes concentrent le plus grand nombre de logements vacants en valeur absolue. Ce croisement permet de cibler les typologies bâties les plus problématiques, notamment celles liées au commerce en rez-de-chaussée déjà identifié comme facteur de fragilité.
Priorisation des immeubles et des îlots d'intervention
Le travail de priorisation aboutit à l'identification de 53 immeubles prioritaires représentant 115 logements, articulés autour d'un périmètre d'accès à des aides incitatives et une ingénierie renforcée couvrant 400 immeubles et 940 logements, complété par 10 immeubles ciblés pour des démarches coercitives. Un îlot prioritaire, celui du Costyr, est identifié spécifiquement autour de la Place de la Mairie.
Cette priorisation distingue les situations selon leur degré d'urgence et leur localisation : celles nécessitant des actions coercitives autour de la Place de la Mairie, celles concernant le reste du périmètre OPAH-RU, et les situations à première vue incitatives mais susceptibles de basculer vers le coercitif. Parmi les 4 immeubles identifiés comme prioritaires, 3 immeubles représentant 21 logements ressortent avec une suspicion d'insalubrité forte pour du locatif, catégorie la plus représentée en nombre de logements (24) devant le probable abandon de propriétaire (23 logements).
Une fiche immeuble type pour documenter chaque situation
Chaque unité foncière repérée fait l'objet d'une fiche détaillée croisant informations cadastrales, règles d'urbanisme, caractéristiques des locaux, état de dégradation, informations sur le propriétaire et sur les dernières mutations. L'exemple documenté ici porte sur un ensemble de 2 logements vacants et dégradés en centre-ville, classés en catégorie 5 (très dégradé), situés en zone PLU Uha (secteur urbain dense) et concernés par une protection au titre des monuments historiques.
Cette fiche type identifie également les leviers à activer, entre ingénierie/accompagnement et maîtrise foncière de la collectivité, ainsi que les itinéraires procéduraux disponibles selon la situation du propriétaire.
Contraintes patrimoniales et diversité des outils mobilisables
Le centre-ville de Carhaix est fortement concerné par les périmètres de protection des Architectes des Bâtiments de France : 1 620 logements de la commune, soit 34% du parc total, sont situés dans un secteur ABF, et cette proportion atteint 74% du parc pour les seuls logements du centre-ville (593 logements). Cette contrainte patrimoniale pèse directement sur les projets de réhabilitation et de reconfiguration du bâti ancien.
Face à la diversité des situations rencontrées, cinq blocs d'outils sont mobilisables selon le profil des logements et des propriétaires : rénovation-amélioration pour les logements dégradés ou en sous-performance énergétique, reconfiguration pour les logements sans espaces extérieurs, économique pour les propriétaires porteurs de projets à structurer, coercitif pour les propriétaires défaillants, et sécurisation & gestion pour les bailleurs en difficulté de gestion locative. Le schéma de financement associé prévoit un objectif de 35 logements rénovés en 5 ans, avec un bilan annuel du volet incitatif partagé entre l'Anah et la Ville de Carhaix, tant sur l'ingénierie de suivi-animation que sur les aides aux travaux.
