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Cette étude pré-opérationnelle vise à préparer la mise en place d'un programme d'amélioration de l'habitat sur la Communauté de Communes Entre Juine et Renarde (CCEJR), en Essonne. Elle croise les données démographiques, les caractéristiques du parc de logements, les filières de production et les cadres de vie afin d'identifier les leviers d'action adaptés au territoire.
Une croissance démographique modérée mais généralisée
La population de la CCEJR augmente lentement, à un rythme de 135 habitants par an, soit 0,5 % par an sur la période 2011-2016. Cette dynamique reste toutefois positive dans la quasi-totalité des communes du territoire, ce qui traduit une attractivité résidentielle diffuse plutôt que concentrée sur quelques polarités.
Un parc de logements en décalage avec la taille des ménages
Le parc de logements de la CCEJR est très majoritairement composé de grands logements : 51 % sont des T5 et plus, contre seulement 26 % de petits logements (T1 à T3). Or les ménages sont en réalité plutôt de petite taille, puisque 60 % d'entre eux comptent une ou deux personnes. Ce décalage entre l'offre et la demande constitue un enjeu central pour le territoire, d'autant que la cartographie de l'âge des propriétaires occupants sur le secteur Lardy/Janville-sur-Juine montre que 43 % des logements sont occupés par des propriétaires âgés de 50 à 70 ans, une tranche qui relève de l'adaptation préventive mais qui n'est pas éligible aux aides de l'ANAH, contrairement aux 17 % de propriétaires de plus de 70 ans, éligibles sous conditions de ressources.
Un parc ancien, source d'enjeux patrimoniaux et énergétiques
L'ancienneté du parc de logements est marquée, avec 21 % des logements construits avant 1900 et 23 % entre 1950 et 1974, soit près de la moitié du parc antérieure à 1975. Cette antériorité pose à la fois un enjeu de rénovation patrimoniale et un enjeu de performance énergétique, les logements les plus anciens étant généralement les moins bien isolés.
Des dynamiques différenciées entre marché ancien et marché neuf
Sur la période 2014-2019, le marché de l'ancien concentre l'essentiel de l'activité, avec 3 200 changements de propriétaire contre seulement 480 logements neufs produits, soit une croissance du parc de 4 % seulement. Les acquéreurs de moins de 40 ans se répartissent différemment selon les segments : ils représentent 60 % des propriétaires occupants dans le neuf contre 40 % dans l'ancien, ce qui suggère que ces deux marchés n'accueillent pas les mêmes profils de ménages.
Des filières de production liées aux statuts d'occupation et à la localisation
Les statuts d'occupation sont directement corrélés aux filières de production de logements : la maison en diffus est majoritairement occupée par des propriétaires occupants (87 %), tandis que la promotion immobilière en collectif accueille davantage de locatifs HLM (58 %). Les filières longues, comme le lotissement, le logement individuel groupé (MIG) ou la promotion, se concentrent géographiquement sur les polarités du territoire que sont Boissy-sous-Saint-Yon, Lardy et Étrechy, alors que la production depuis 2014 reste dominée par les propriétaires occupants (58 %), avec une part plus modeste de locatif privé (27 %) et de locatif HLM (15 %), en léger rattrapage par rapport au parc existant.
Une diversité de cadres de vie à l'échelle communale
L'analyse des cadres de vie révèle une grande variété de typologies bâties sur le territoire intercommunal, allant du pavillon en lotissement à la maison de bourg en passant par les grands collectifs. Le centre d'Étrechy illustre cette diversité à l'échelle d'un centre-bourg, avec une mixité de formes urbaines allant de l'immeuble de ville à la maison de bourg dense.
Une sous-représentation dans les dispositifs de solidarité logement
Alors que la CCEJR représente 2,1 % de la population de l'Essonne, sa consommation du fonds de solidarité logement (FSL) apparaît nettement inférieure à ce poids démographique. Le FSL maintien dans le logement n'y représente que 0,16 % des montants engagés à l'échelle du département, contre 1 323 432 € au total en Essonne, ce qui pose la question d'une sous-consommation du dispositif ou d'une population moins fragile sur ce territoire.
