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Le PETR du Grand Libournais a confié à Villes Vivantes, id.ville urbanisme et le CAUE de la Gironde une mission d'identification des capacités de division parcellaire, avec l'appui du Département et de l'ADEME. La phase 1 vise à évaluer le rythme et la part prise par la division parcellaire dans la production de logements du territoire, à partir de dix communes tests, avant de déboucher sur des préconisations réglementaires applicables dans les PLU.
Des élus confrontés à la tension entre logement, cohésion sociale et réglementation
Les échanges recueillis auprès des élus posent d'emblée les termes du débat : comment diversifier l'offre de logement et accompagner la vie locale sans sortir de la zone de centralité, alors que l'offre de services ne permet pas toujours d'atteindre les objectifs de mixité sociale fixés par le PLH ? Les acteurs s'interrogent aussi sur l'outil réglementaire à mobiliser — OAP, PLU — pour accompagner la vitesse de densification observée sur le terrain, certains documents d'urbanisme souffrant d'un manque d'anticipation face à ce phénomène diffus.
Une typologie fine des tissus bâtis et de leurs marges de densification
L'analyse cartographique par « cadres de vie » (village, hameau historique, diffus ancien, diffus lâche, lotissement compact, etc.) permet de qualifier chaque tissu bâti selon des indicateurs comparables : âge médian du bâti, surface médiane de l'unité foncière, taille médiane du logement, part de l'espace public, taux de végétalisation et emprise au sol. Cette grille révèle des écarts marqués : le diffus lâche affiche un bâti récent (38 ans) sur de grandes parcelles (1570 m²), quand le hameau historique conserve un bâti ancien (137 ans) sur des unités plus resserrées (990 m²), avec une part d'espace public bien supérieure à la moyenne (31 % contre 13 %).
La taille médiane des logements créés varie également selon le cadre de vie, de 55 m² dans les résidences à 105 m² pour les implantations en bord de berges, ce qui traduit des logiques d'habitat différentes selon les secteurs.
La division parcellaire à l'œuvre, parcelle par parcelle
Des repérages de terrain illustrent concrètement le phénomène : sur des parcelles existantes, encadrées par les seuls droits à bâtir des PLU actuels, un à huit logements supplémentaires peuvent apparaître sans modification du document d'urbanisme. Ces exemples, relevés à La Lande de Fronsac, Saint Denis de Pile et Saint Seurin sur l'Isle, montrent que la densification diffuse se joue à l'échelle du lot individuel, bien avant toute opération de lotissement organisée.
Le poids de l'individuel diffus dans la production de logements du territoire
La comparaison des filières de production entre les dix communes tests et l'échelle du SCoT confirme la prépondérance de l'individuel diffus : il représente 58 % de la production dans les communes tests et 62 % à l'échelle du SCoT, loin devant le lotissement (22 à 26 %) et la promotion immobilière (12 à 20 %). Sur Saint Denis de Pile, cette filière diffuse concentre 54 % de la production de logements entre 2007 et 2015, avec une majorité d'opérations de un à quatre logements.
L'analyse des surfaces de terrains à bâtir produits entre 2012 et 2015 montre des profils communaux contrastés, du diffus dominé par les grandes parcelles à Pellegrue aux terrains plus petits d'Izon. Le croisement prix/typologie de projets permet de distinguer quatre familles de communes, des secteurs à prix élevé et petits projets comme Izon, aux secteurs à prix bas où coexistent petits et grands projets, comme Pineuilh ou Pellegrue. L'étude des transactions immobilières entre 2012 et 2017 situe par ailleurs un seuil de référence à 1600 euros/m² pour distinguer les logiques de marché selon la surface du terrain.
Le jeu des acteurs du droit des sols et l'atelier de restitution
Les témoignages de géomètres et d'aménageurs recueillis lors d'un atelier révèlent des blocages concrets : le délai d'instruction d'un an pour un permis d'aménager, contre un mois pour une déclaration préalable de division, oriente mécaniquement le choix des porteurs de projet. L'interdiction des voies en impasse dans certains PLU rend même le permis d'aménager impraticable, tandis que la faiblesse du ratio prix/m² dissuade les aménageurs professionnels d'intervenir, laissant aux géomètres l'essentiel de cette activité de découpage.
Ces constats ont été partagés et discutés avec les élus et techniciens du territoire lors d'ateliers de travail collectif, associant cartographies commentées et retours de terrain.
Des préconisations pour encadrer sans figer la densification diffuse
Sur la base de ces constats, plusieurs fiches de préconisations proposent des outils réglementaires adaptés à chaque famille de tissus bâtis : encadrement des droits résiduels selon les zones de PLU, définition de tailles de terrains acceptables selon deux niveaux de marché, ou encore modèles de composition pour les divisions en second rang. Le potentiel brut identifié dans les espaces bâtis des périmètres agglomérés atteint 560 unités foncières aisément divisibles, soit 70 %, avec des taux de divisibilité variables selon le cadre de vie, de 51 % en diffus ancien à 100 % en lotissement compact.
D'autres fiches proposent des mécanismes pour limiter les effets indésirables de cette densification : coefficient de biotope pour éviter les divisions de terrains trop petits, CES échelonné pour empêcher les mutations brutales dans les secteurs non desservis par l'assainissement collectif. Enfin, la mission prévoit un accompagnement direct des porteurs de projet, sous forme d'entretiens permettant de redessiner un projet de division en tenant compte des prérequis de la collectivité.
