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Cette étude pré-opérationnelle vise la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat multi-sites sur le territoire de la Communauté d'Agglomération Pays Basque. Elle couvre onze communes aux profils contrastés — Ahetze, Boucau, Cambo-les-Bains, Itxassou, La Bastide-Clairence, Saint-Étienne-de-Baïgorry, Tardets-Sorholus, Uhart-Cize, Urrugne, Urt et Ustaritz — et croise diagnostic statistique, enquête auprès des habitants et analyse fine des cadres de vie pour construire un dispositif d'intervention adapté à chaque commune.
Un territoire aux dynamiques contrastées
Le territoire se distingue en quatre classes de communes : pôles d'emplois difficilement accessibles aux actifs, communes périurbaines proches du littoral mais aux prix en hausse, petites centralités dans les terres, et bourgs ruraux en retrait du littoral. Cette typologie recoupe deux constats convergents : la concentration de l'emploi reste globalement faible sur les communes rétro-littorales et périurbaines (58 emplois pour 100 actifs à Urt, une situation qui traduit une fonction d'accueil résidentiel plutôt qu'un pôle d'activité), tandis que les prix de l'immobilier, très élevés sur le littoral, se diffusent vers l'intérieur et deviennent le moteur du développement périurbain, y compris à Urt où le prix médian atteint 2 910 €/m².
Des filières de production hétérogènes et une vacance concentrée sur le littoral
La production de logements varie fortement d'une commune à l'autre, tant en volume qu'en filière dominante. Urrugne produit 65 logements par an, majoritairement portés par l'auto-promotion (66 %) et le diffus, quand Boucau mobilise davantage la grande promotion et le lotissement. À l'échelle des onze communes, le diffus reste la filière la plus représentée partout, mais son poids relatif diminue fortement dans les communes périurbaines au profit de la promotion immobilière. Ce phénomène coexiste avec une vacance structurelle qui touche en premier lieu le littoral et le rétro-littoral, signe d'un parc ancien sous-utilisé alors même que la demande de logements reste vive.
Des diagnostics communaux pour cibler les leviers d'action
Chaque commune fait l'objet d'un état des lieux détaillé croisant sept champs d'action : rénovation énergétique, adaptation au vieillissement, lutte contre l'habitat indigne, traitement des copropriétés, production de logements abordables, sobriété foncière et transformation du bâti existant. Les diagnostics de Boucau, Cambo-les-Bains, Itxassou et Urrugne révèlent des situations différenciées : Boucau affiche 20 % de passoires énergétiques concentrées sur le secteur des Forges, Cambo-les-Bains montre une vacance structurelle faible mais un potentiel de densification douce important, tandis qu'Urrugne se distingue par un nombre élevé de copropriétés (480, soit 48 % du parc) et un loyer libre moyen nettement supérieur à celui des autres communes.
Les attentes des habitants : logements manquants, travaux projetés et rapport aux aides
L'enquête menée auprès de 246 répondants met en évidence un besoin dominant de logements permanents pour les populations locales (126 réponses) et de locatif abordable (114 réponses), un constat qui se décline différemment selon les communes : le locatif abordable domine à Ahetze, Boucau et Ustaritz, les terrains à bâtir à Uhart-Cize, et les logements pour les locaux à Cambo-les-Bains et Urrugne. Du côté des propriétaires occupants, 64 % prévoient des travaux, principalement d'embellissement et de rénovation thermique, mais seuls 69 % de ces besoins entrent dans le champ des aides classiques de l'Anah. Le rapport aux dispositifs d'aide reste ambivalent : un répondant sur deux exprime une défiance ou une difficulté à s'y retrouver, alors même que le ressenti sur la précarité énergétique révèle des situations aiguës pour une partie des ménages.
Urt, un cas d'étude révélateur des tensions du parc de logements
Le focus sur Urt illustre plusieurs enjeux transversaux du territoire. La production de logements y reste limitée (12 logements par an), avec un potentiel de reconfiguration significatif : près d'un ménage sur deux y est composé d'une ou deux personnes occupant un grand logement, et 7,8 % des résidences principales de plus de 120 m² appartiennent à une personne de plus de 65 ans. L'analyse des loyers et surfaces des locatifs privés occupés par des ménages allocataires CAF montre que le conventionnement social avec aides aux travaux y est potentiellement difficile à équilibrer, les loyers pratiqués restant proches de la moyenne des dix autres communes étudiées. La cartographie des cadres de vie à l'échelle des unités foncières habitées complète ce diagnostic en identifiant la répartition des typologies bâties, du petit patrimoine ancien aux grandes propriétés récentes.
De l'analyse territoriale à la hiérarchisation des priorités d'intervention
La méthode d'analyse des cadres de vie permet de caractériser finement trois potentiels : densification des grandes unités foncières, optimisation des cadres bâtis existants et valorisation du parc vacant, en questionnant notamment la capacité de division du patrimoine basque sans altération paysagère. Cette grille alimente une matrice de synthèse qui hiérarchise, commune par commune, le potentiel d'intervention sur sept leviers (reconfiguration BUNTI, création via BIMBY, rénovations énergétiques et adaptation Anah, opérations en dents creuses, traitement de la dégradation et de la vacance). L'ensemble débouche sur un pacte territorial structurant les champs d'action entre actions socle communes à toutes les communes et dispositifs complémentaires propres à chacune, distinguant ce qui relève d'une intervention générique, renforcée ou de transformation profonde du bâti.
