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Villes Vivantes accompagne des communes et intercommunalités dans la conception et la mise en œuvre d'opérations de densification douce depuis plus de dix ans.
Engager une expérimentation BIMBY ou BUNTI implique un alignement des élus et des agents des collectivité pionnières qui souhaitent orchestrer la densification douce dans leur territoire. Pour obtenir cet alignement, une phase pré opérationnelle rigoureuse peut être fructueuse : celle-ci permet de calibrer l'ambition du futur dispositif, d'anticiper les points de vigilance réglementaires et de poser les bases d'une mobilisation efficace des acteurs locaux.
Les opérations BIMBY BUNTI : principes et motivations
Un urbanisme collaboratif au service des objectifs de la collectivité
BIMBY, acronyme de « Build In My Backyard », soit « construire dans mon jardin » , désigne une approche de densification douce des tissus déjà urbanisés. Son principe : permettre à des propriétaires de maisons individuelles de construire un nouveau logement sur leur parcelle déjà bâtie, sans démolition des constructions existantes, à leur propre initiative et sous leur maîtrise d'ouvrage directe.
BUNTI, de l’hindi « tisser », mais aussi de l'anglo-normand « bontë », bonté, cible quant à lui le bâti existant. Il s'agit d'accompagner les propriétaires dans la transformation profonde, la reconfiguration ou la réoccupation de bâtiments vacants ou inadaptés : surélévation, subdivision, extension, changement d'affectation. Là où le BIMBY crée du neuf dans les jardins, le BUNTI requalifie l'existant de l'intérieur.
Les deux concepts sont complémentaires et se pratiquent aujourd'hui conjointement dans toutes les expérimentations conduites par Villes Vivantes. Ensemble, ils forment un dispositif d'urbanisme collaboratif qui place les habitants au cœur de la transformation de leur cadre de vie : ce sont eux qui portent les projets, à partir de leurs propres besoins et de leurs propres ressources, tandis que la collectivité crée les conditions et l'ingénierie qui rendent ces projets possibles et souhaitables.
Cette approche répond simultanément à quatre enjeux clés pour les communes et EPCI :
L'accueil de nouveaux habitants : en activant le gisement que représentent les milliers de parcelles bâties du tissu pavillonnaire ou les bâtiments sous-occupés des centres-bourgs, les opérations BIMBY BUNTI permettent de créer une offre de logements diversifiée, bien localisée, et adaptée aux besoins réels du territoire — sans dépendre des seuls opérateurs professionnels.
La préservation des cadres de vie : parce que les projets sont portés par les habitants eux-mêmes, et qu'ils font l'objet d'un accompagnement sur mesure, les transformations qui en résultent s'intègrent naturellement dans leur environnement. La densification douce ne produit pas de rupture morphologique ; elle s'inscrit dans la continuité du tissu existant.
La sobriété foncière : en construisant sur des parcelles déjà bâties et en requalifiant le bâti vacant, les opérations BIMBY BUNTI contribuent directement à l'objectif de Zéro Artificialisation Nette. Elles représentent l'une des rares filières capables de produire des logements de qualité dans des territoires où la promotion immobilière traditionnelle n'intervient plus — car leur modèle économique ne dépend pas d'un niveau de prix de marché minimal.
L’amélioration des conditions de vie des habitants actuels : en accompagnant des scénarios immobiliers permettant d’adapter les logements au vieillissement ou à construire sur son terrain pour les vieux jours, des scénarios de transformation et de valorisation des logements existants, ou encore des scénarios de financements de travaux par le détachement d’un terrain à bâtir, les opérations BIMBY BUNTI permettent à des ménages déjà présents de faire évoluer leur patrimoine en fonction de leurs besoins et de leurs étapes de vie.
Pourquoi les collectivités franchissent-elles le pas ?
Les communes et intercommunalités qui franchissent le pas le font rarement pour une seule raison. Les motivations sont généralement multiples et s'alimentent les unes les autres.
Certaines sont confrontées à une tension entre leurs objectifs d'accueil résidentiel et les contraintes de la loi ZAN, qui rendent de plus en plus difficile l'ouverture de nouvelles zones à l'urbanisation. Pour elles, BIMBY BUNTI est une réponse concrète à une impasse réglementaire et foncière.
D'autres cherchent à revitaliser un centre-bourg ou un centre-ville fragilisé par la vacance et le décrochage démographique. L'expérimentation de Périgueux, première commune à déployer un service d'accompagnement opérationnel BIMBY, illustre bien cette dynamique : confrontée à une perte de près de 8 000 habitants depuis la fin des années 1960 et à des contraintes foncières fortes (zones inondables, terres agricoles protégées), la ville a fait de la densification douce accompagnée l'un des piliers de sa stratégie de reconquête démographique.
D'autres encore souhaitent diversifier leur offre de logements — notamment pour faciliter les parcours résidentiels des personnes âgées souhaitant rester dans leur quartier, ou pour créer une offre abordable hors promotion — ou simplement tester, à coût maîtrisé, une approche innovante avant de l'intégrer à une politique d'habitat plus large.
Ce qui réunit toutes ces collectivités, c'est la conviction que les habitants eux-mêmes sont une ressource : non pas des bénéficiaires passifs d'une politique publique, mais des acteurs capables, lorsqu'ils sont bien accompagnés, de contribuer activement à la transformation de leur territoire.
Les enjeux pré opérationnels des expérimentations BIMBY BUNTI
Avant de lancer un service d'accompagnement, plusieurs questions fondamentales méritent d'être instruites avec soin. Une étude pré opérationnelle bien menée permet d'y apporter des réponses précises, localisées, et directement utiles aux décisions des élus.
Lire le territoire avant d'agir : marché, filières et dynamiques du parc
Comprendre comment fonctionne le marché immobilier du territoire est un prérequis indispensable. Il ne s'agit pas seulement de connaître les niveaux de prix, mais d'analyser les flux de transactions : qui vend, qui achète, à quel rythme, et avec quels types d'opérations ? Quelle est la structure de la production neuve locale — part de la promotion, du lotissement, de l'auto-promotion ? Qui construit quoi, et pour quelle occupation (résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire) ?
Cette analyse des filières de construction est fondamentale, car elle replace les opérations BIMBY BUNTI dans leur écosystème réel. La densification douce accompagnée relève de la « filière courte » : elle mobilise des maîtres d'ouvrage habitants qui font construire directement auprès de professionnels locaux, à des coûts optimisés, sans intermédiaire promoteur. Elle coexiste avec la filière longue — promotion immobilière, lotissement — dont le modèle économique impose un niveau minimal de prix de marché pour être viable. Cartographier la production neuve par filière, par secteur géographique et par niveau de prix permet d'identifier précisément là où la filière courte apporte le plus de valeur ajoutée : souvent là où la filière longue n'intervient plus, ou n'intervient que marginalement, faute de rentabilité suffisante, mais aussi là où elle produit des petits appartements alors que des logements familiaux sont également attendus.
L'analyse prend également en compte la structure du parc existant, secteur par secteur : proportion de propriétaires occupants et de locataires, taux de vacance, part des logements anciens, profil d'âge des propriétaires, intensité des transactions. Ces données permettent de construire un « indice de facilité d'activation » du gisement pour chaque cadre de vie du territoire. Un secteur où les transactions sont fréquentes multiplie les occasions de projets ; un secteur récemment construit présente un potentiel moins immédiatement mobilisable ; un tissu avec peu de logements par unité foncière se prête plus facilement à la densification qu'un tissu de copropriétés denses, où la complexité juridique augmente. Un cadre de vie à forte proportion de propriétaires de plus de 70 ans avec de grandes surfaces résiduelles de jardin présente un potentiel BIMBY très différent d'un faubourg dense majoritairement locatif, où c'est la requalification BUNTI du bâti existant qui constituera l'enjeu central.
Les logements et les fonciers sous occupés, notamment ceux détenus par des séniors, sont précisément quantifiés et cartographiés.
Où stimuler, où qualifier : une analyse de potentiel orientée vers l'action
L'analyse du potentiel BIMBY BUNTI d'un territoire n'a pas vocation à dresser une carte exhaustive des parcelles « constructibles » et de celles qui ne le seraient pas. Cette approche serait à la fois réductrice et contre-productive : en réalité, sur toute parcelle bâtie en secteur constructible, il existe un potentiel de transformation. La vraie question est ailleurs — et elle est double.
La première dimension est celle de la faisabilité, technique et économique. Tous les cadres de vie ne se prêtent pas avec la même facilité à la densification douce. Un lotissement aéré des années 1980, avec de grands terrains, peu d’emprise au sol des bâtiments existants, peu de copropriétés et un marché actif, offre des conditions très favorables à l'émergence de projets BIMBY. Un faubourg urbain dense, avec une forte proportion de logements collectifs en copropriété et des parcelles très contraintes, entraînera une complexité opérationnelle plus élevée. Pour autant, d’une part le développement d’une offre nouvelle peut y être opportun, parce qu’il s’agit de quartiers bien situés et bien équipés, et d’autre part, l’étude pré opérationnelle permet de repérer des productions spontanées en BIMBY ou en BUNTI dont les conditions de reproductibilité sont évaluées. L'analyse croise plusieurs indicateurs pour qualifier cette facilité d'activation : la surface résiduelle disponible sur les parcelles, l'intensité des transactions, la récence du bâti, le nombre de logements par unité foncière, le taux de copropriété.
La seconde dimension est celle de l'opportunité stratégique, et c'est là que le rôle de la collectivité devient déterminant. Le gisement BIMBY BUNTI n'est pas un donné objectif que l'on se contente de cartographier : il est en partie co-construit par les intentions de la collectivité. Là où elle cherche à renforcer l'attractivité de son cœur d'agglomération, elle orientera l'effort d'accompagnement vers des centralités bien desservies, quitte à accepter une plus grande complexité technique. Là où elle vise à lutter contre la vacance d'un centre-bourg, elle privilégiera les cadres de vie à fort potentiel BUNTI. Là où elle souhaite produire une offre de terrains abordables sans étalement urbain, elle activera en priorité les cadres de vie pavillonnaires à fort potentiel de division parcellaire. C'est donc le croisement entre la faisabilité et les priorités politiques de la collectivité qui détermine, in fine, les secteurs à activer en premier, ceux à traiter avec précaution, et ceux où l'enjeu est davantage de qualifier les projets que d'en stimuler le volume.
Le document d'urbanisme, levier ou frein ? Repérer les règles à faire évoluer
Le document d'urbanisme, PLU, PLUi ou carte communale — est à la fois un levier et un obstacle potentiel pour les opérations de densification douce. Certaines règles, conçues pour d'autres enjeux, peuvent involontairement bloquer des projets BIMBY BUNTI pourtant souhaitables : distances minimales aux limites, règles de stationnement, gabarits imposés, CES trop restrictifs, zones AU fermées à la division parcellaire.
L'étude pré opérationnelle permet d'identifier ces règles bloquantes et de formuler des recommandations d'évolution réglementaire, en cohérence avec les objectifs de la collectivité. Elle peut également cartographier les secteurs à enjeux particuliers — secteurs protégés au titre du patrimoine, zones soumises à des servitudes, quartiers présentant une sensibilité architecturale ou paysagère forte — dans lesquels l'accompagnement des habitants devra être engagé avec des précautions spécifiques et une attention renforcée à la qualité des projets.
Les points clés des études pré opérationnelles BIMBY BUNTI déployées par Villes Vivantes
Villes Vivantes a développé, au fil des expérimentations conduites depuis plus de dix ans avec des collectivités pionnières, une méthodologie d'étude pré opérationnelle qui se distingue sur plusieurs points.
Donner à voir : les cadres de vie comme outil de compréhension
L'une des premières difficultés rencontrées par les élus qui découvrent les concepts BIMBY BUNTI, c'est de se représenter concrètement ce que ces opérations produisent : à quoi ressemble un logement créé en densification douce accompagnée ? Quel type de projet émerge dans un tissu pavillonnaire des années 1970 ? Que peut-on attendre dans un cœur de bourg composé de maisons mitoyennes anciennes ?
Les études pré opérationnelles de Villes Vivantes mobilisent à cet effet une lecture du territoire par cadres de vie : chaque secteur homogène du point de vue morphologique et résidentiel — lotissement compact, faubourg urbain, maison de village jardinée, esprit avenue, corps de ferme villageois — est présenté avec ses caractéristiques propres et les types de projets BIMBY BUNTI qu'il est susceptible d'accueillir. Cette entrée par les cadres de vie, illustrée par des exemples réels issus de l’observation du territoire d’étude ou provenant des opérations déjà conduites sur d'autres territoires, permet aux élus de se forger une représentation précise et diversifiée de ce qu'ils s'apprêtent à mettre en place. Ils comprennent ainsi que la densification douce ne produit pas un résultat uniforme, mais une palette de transformations adaptées à chaque contexte.
Cette matérialisation d’options de projets adaptées aux cadres de vies locaux est un préalable indispensable à des arbitrages éclairés sur le calibrage et les orientations du futur dispositif : quels secteurs prioriser, quelle intensité d'accompagnement viser, quels types de projets mettre en avant dans la communication auprès des habitants.
Des repères locaux construits avec précision, secteur par secteur
La qualité d'une étude pré opérationnelle tient en grande partie à la finesse des données mobilisées. Les analyses du marché immobilier, de la filière de construction et du document d'urbanisme sont conduites à une échelle fine, celle de la parcelle, de façon à produire des repères réellement opérationnels et localisés, et non des moyennes territoriales qui masqueraient des réalités très contrastées.
Cette précision est particulièrement importante pour l'analyse du document d'urbanisme : les règles qui s'appliquent à un quartier pavillonnaire des années 1960 ne sont pas les mêmes que celles qui encadrent un centre ancien ou une zone d'habitat intermédiaire, et leurs effets sur les projets BIMBY BUNTI peuvent être radicalement différents. Un travail d'analyse parcellaire, croisé avec les zonages et les règles du règlement graphique et littéral, permet seul d'identifier avec précision les secteurs où des ajustements réglementaires seraient utiles, et ceux où les règles existantes sont déjà favorables.
Les professionnels locaux : des alliés précieux pour compléter l'analyse
Les données immobilières et statistiques, aussi riches soient-elles, ne suffisent pas à restituer la réalité d'un marché local. Villes Vivantes complète systématiquement son analyse quantitative par une série de rencontres avec les professionnels de l'immobilier et de la construction implantés sur le territoire : agents immobiliers, notaires, constructeurs de maisons individuelles, artisans, architectes.
Ces échanges, organisés sous forme de petits-déjeuners de l'immobilier, permettent de vérifier et d'affiner les conclusions tirées des données, d'identifier des dynamiques que les chiffres ne capturent pas encore (une tension émergente sur le marché locatif, un type de biens qui peine à trouver preneur, un quartier en cours de transformation), et de commencer à tisser les relations professionnelles qui seront utiles lors de la phase opérationnelle. Ces professionnels sont en effet des acteurs clés du futur dispositif.
Calibrer le dispositif : des scénarios différenciés par cadre de vie
L'étude pré opérationnelle débouche sur la constitution de scénarios de calibrage du futur dispositif.
En préalable au calibrage, la nature des projets recherchés est définie sous forme d’une liste de scénarios de projets que la collectivité souhaite voir advenir dans le territoire de l’expérimentation.
Sont alors proposées plusieurs options d'intensité d'intervention et les taux de transformation attendus qui y sont associés, c'est-à-dire la proportion de porteurs de projets rencontrés qui, selon les hypothèses retenues, pourront concrétiser leur projet dans un délai donné.
Le calibrage s'appuie sur les taux d'activation différenciés par cadre de vie identifiés dans l'analyse de potentiel. Certains secteurs sont activables rapidement — avec des taux d'activation annuels de l'ordre de 0,5 % du parc — dès le lancement du dispositif ; d'autres nécessitent un travail préalable plus long de montée en confiance avec les habitants, et seront activés progressivement au cours des trois premières années d'expérimentation. Cette progressivité est représentée explicitement dans les options de calibrage : chaque cadre de vie se voit assigner une vitesse d'activation pendant la phase de montée en charge, distincte de la vitesse de croisière.
Ces calibrages permettent aux élus de disposer d'une fourchette d'ambition réaliste et d'un outil de décision fondé sur des hypothèses explicitées. Ils permettent aussi de mettre en regard l'investissement public engagé et les travaux privés qu'il contribue à déclencher — l'expérience des opérations déjà conduites montre que l'effet de levier est très significatif : un euro investi par la collectivité dans l'ingénierie d'accompagnement génère plus de 10 d'euros de travaux privés. Ils constituent également la base du cadre contractuel entre la collectivité et l'opérateur d’ingénierie, qui repose sur une rémunération au succès.
Les calibrages sont mis en perspective avec les objectifs des documents cadres (SCoT, PLU, PCAE…) pour déterminer la part contributive de l’expérimentation BIMBY BUNTI future à leur atteinte.
Des élus ambassadeurs pour ancrer l'expérimentation dans le territoire
L'une des spécificités de l'approche développée par Villes Vivantes est d'intégrer, dès la phase pré opérationnelle, la dimension de mobilisation politique locale. Les élus, maires, adjoints à l'urbanisme et à l'habitat, conseillers communautaires, relais indispensables auprès des habitants.
L'étude pré opérationnelle est l'occasion d'identifier, parmi les élus du territoire, ceux qui sont prêts à s'impliquer activement dans la promotion du dispositif auprès de leurs administrés, et de les associer à la réflexion sur ses modalités. Ces élus ambassadeurs jouent ensuite un rôle déterminant dans le lancement de l'expérimentation : leur légitimité locale et leur connaissance du tissu social du territoire sont des atouts que nulle communication institutionnelle ne peut remplacer.
Au stade de l’étude pré opérationnelle, des visites et des rencontres avec des porteurs de projets d’opérations BIMBY BUNTI dans d’autres territoires peuvent être organisées.
Les premiers scénarios de projets : une base concrète pour mesurer le succès
Enfin, l'étude pré opérationnelle peut intégrer une phase de premiers contacts avec des propriétaires volontaires, qui permet de faire émerger une liste initiale de scénarios de projets concrets. Ces scénarios — décrits sommairement à ce stade, mais suffisamment précis pour être qualifiés — constituent plusieurs choses à la fois.
D'abord, un signal pour les élus : voir que des habitants de leur commune sont déjà porteurs d'idées concrètes est souvent un élément décisif dans la décision de lancer l'expérimentation. Ensuite, une base de départ pour le décompte des « scores » du futur dispositif — c'est-à-dire le nombre de projets effectivement concrétisés qui servira à évaluer les résultats de l'expérimentation.
Ces scénarios couvrent une palette très large de situations de vie, que l'on peut regrouper en deux familles. Du côté BIMBY : détacher et vendre un terrain pour financer un projet personnel, réaliser un investissement locatif dans son jardin, construire un plain-pied adapté au vieillissement en libérant la maison familiale, accueillir un parent dépendant, aider ses enfants à accéder à la propriété, financer des travaux de rénovation grâce à la cession d'une partie du terrain. Du côté BUNTI : accompagner un accédant dans l'achat et la reconfiguration d'un logement vacant, fusionner deux petits logements en logement familial, vendre des combles pour financer des travaux dans l'immeuble, créer des espaces extérieurs privatifs pour répondre aux nouvelles attentes, restructurer son logement en prévision de la vieillesse, transformer une grande maison en offre locative de charme.
La diversité de ces situations illustre bien l'un des atouts majeurs du dispositif : il ne s'adresse pas à une catégorie prédéfinie de porteurs de projets, mais à l'ensemble des propriétaires d'un territoire, quel que soit leur âge, leur situation familiale ou leur type de bien. C'est cette universalité qui permet d'atteindre les volumes nécessaires pour produire des effets significatifs à l'échelle d'une commune ou d'une agglomération.
Enfin, lorsque la rémunération de l'ingénierie dépend des résultats obtenus, ces scénarios de projets constituent le point de référence à partir duquel le succès sera mesuré et la performance récompensée : un gage supplémentaire de la solidité du modèle proposé aux collectivités.
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