Une double clé pour l'action
Une clé pour l'appréciation des besoins et de l'offre abordable dans un territoire
L'étude de marché est d'abord l'outil qui permet de mesurer, pour un territoire donné, l'écart entre les besoins des ménages — résidence principale, parcours résidentiel, adaptation au vieillissement, mobilité professionnelle… — et l'offre de logements réellement abordable au regard de leurs ressources. Cette double lecture, besoins d'un côté et offre abordable de l'autre, est la condition pour qualifier objectivement un déficit ou un excédent, et pour dimensionner une politique de l'habitat (PLH, OPAH, PLU…) sur des bases mesurées plutôt que déclaratives.
Une clé pour déterminer la viabilité des options de programmation et de production proposées
Au-delà du diagnostic des besoins, l'étude de marché permet d'apprécier la capacité du marché local à absorber — ou à écouler — tel ou tel produit immobilier, en fonction des publics et des bénéficiaires visés. Une opération de logements locatifs sociaux, une offre en accession abordable, une résidence dédiée aux séniors ou un produit d'investissement locatif ne trouvent preneur que si leur niveau de prix, leur typologie et leur localisation correspondent à une demande solvable clairement identifiée. C'est cette mise en tension entre la programmation envisagée et la réalité du marché qui sécurise la faisabilité des opérations, qu'elles portent sur la construction neuve ou sur la réhabilitation du parc existant.
Une responsabilité forte qui impose des méthodes rigoureuses
Parce qu'elle conditionne des choix de politique publique et des décisions d'investissement, l'étude de marché engage une responsabilité forte vis-à-vis des maîtres d'ouvrage. Villes Vivantes y répond par une mobilisation exhaustive des sources disponibles et par une grille d'analyse systématique, appliquée de la même manière à chacun des marchés observés.
Villes Vivantes regarde tous les marchés
Plutôt que de se limiter au seul marché de la revente de logements, Villes Vivantes croise systématiquement l'ensemble des marchés qui structurent la production et l'occupation du parc d'un territoire :
- Transactions et mutations sur les logements existants (DV3F, Fichiers fonciers) ;
- Transactions et mutations sur les terrains à bâtir (DV3F, Fichiers fonciers) ;
- Transactions et mutations sur les locaux d'activité (DV3F, Fichiers fonciers) ;
- Transactions et mutations sur le logement neuf (DV3F, Fichiers fonciers) ;
- Marché locatif : loyers des logements locatifs privés et des logements sociaux à occupation sociale (données CAF anonymisées) ;
- Marché locatif : disponibilité de l'offre à l'instant T (scraping des annonces en ligne) ;
- Marché des meublés de tourisme (données AirDNA).
Pour chaque marché, une même grille d'analyse
Sur chacun de ces marchés, Villes Vivantes déploie systématiquement quatre angles d'analyse complémentaires.
Les paramètres financiers
- Les tickets d'entrée (prix globaux), pour apprécier l'abordabilité réelle des produits ;
- Les prix au m², pour comparer les différents produits entre eux ;
- Les prix par décile, en confrontant le premier décile — les biens dépréciés — au dernier décile — les biens en bon état —, ce qui permet de déterminer une plage économique de coûts de travaux, à rapprocher des coûts réels de rénovation ;
- L'évolution des prix dans le temps, par secteur mais aussi parcelle par parcelle, grâce à une cartographie exhaustive des mutations.
Le fonctionnement du marché dans les différents cadres de vie du territoire
- La localisation ;
- Les prix au m² et les tickets d'entrée, cadre de vie par cadre de vie ;
- Le taux de rotation des logements, cadre de vie par cadre de vie.
La vocation des logements un an après mutation
- Propriétaire occupant ;
- Locatif ;
- Résidence secondaire ;
- Logement vacant.
Le profil des acquéreurs, et notamment leur âge
L'analyse des acquéreurs — âge, achat seul ou en couple, particulier ou personne morale — complète ce diagnostic et affine l'identification des cibles réellement en capacité d'acheter ou de louer les produits envisagés : primo-accédants, familles en desserrement, investisseurs, bailleurs particuliers… Croisée avec les indicateurs de cadre de vie (part des propriétaires occupants de plus de 70 ans, taux de rotation), elle éclaire notamment les enjeux de parcours résidentiel et d'adaptation du parc au vieillissement de la population.
Cette exhaustivité des sources mobilisées et cette multiplication des angles d'approche sont la condition de la détermination d'options opérationnelles fiables — que ces options portent sur la production de logements neufs ou sur la mobilisation du parc ancien.
