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Douarnenez Communauté a engagé une étude pré-opérationnelle en vue d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH RU). Ce travail dresse un diagnostic croisé de l'attractivité résidentielle, de la production de logements, de l'état du parc bâti et des statuts d'occupation, avant de proposer une palette d'outils et des scénarios de réhabilitation à l'échelle de l'îlot.
Une attractivité démographique en retrait par rapport au Finistère Sud
La carte des soldes migratoires communaux entre 2012 et 2017 fait apparaître un contraste net entre le pourtour de Douarnenez, où les communes affichent des évolutions de population négatives, et l'ensemble du Finistère Sud, où dominent les soldes positifs, notamment autour de Quimper, Concarneau ou Guidel. Douarnenez Communauté ne profite ainsi pas encore de la dynamique d'arrivées qui touche une large partie du littoral sud du département.
Une production de logements en repli, portée par la promotion puis par les lotissements
La production de logements dans la communauté de communes a fortement chuté depuis le pic de 2012, passant de plus de 100 logements à une trentaine d'unités en 2018, avec un recul marqué de la part des filières promues. Entre 2011 et 2018, la promotion de plus de 30 logements et les lotissements de plus de 5 logements se partagent l'essentiel de la production annuelle, concentrée sur Douarnenez, Kerlaz et Le Juch, tandis que la diffusion en diffus ou en création dans l'ancien reste marginale. Les prix des logements neufs distinguent nettement les meublés de tourisme, vendus autour de 6 000 €/m², des opérations d'investissement locatif à 4 000 €/m², révélant deux marchés de la promotion aux logiques différentes. Les valeurs des terrains en diffus et en lotissement, très variables d'une parcelle à l'autre à Douarnenez et Kerlaz, achèvent de dessiner un marché foncier hétérogène.
Un marché de la revente entre résidences secondaires, vacance et pauvreté
Sur les transactions récentes, 44 % concernent l'achat d'une résidence principale, mais 17 % relèvent d'un usage en résidence secondaire et 16 % aboutissent à un logement vacant un an après la vente, ces deux derniers usages affichant des prix au m² proches ou supérieurs à ceux de la résidence principale. Cette dispersion des usages s'accompagne d'une situation sociale marquée : 13 % des ménages de Douarnenez Communauté, soit 1 190 foyers, vivent sous le seuil de pauvreté, dont 60 % sont locataires et 40 % propriétaires, la ville de Douarnenez concentrant à elle seule 85 % des ménages pauvres du territoire.
Un habitat dégradé concentré en centre-ville et à Trébould
Le périmètre envisagé pour l'OPAH RU, couvrant le centre-ville et le secteur de Trébould, comprend 3 530 logements dont 458 vacants et 430 dégradés ou très dégradés, répartis dans 82 copropriétés présentant des signes de dégradation et 25 cadres de vie identifiés. Le repérage visuel dénombre plus précisément 214 immeubles dégradés et 24 très dégradés sur la commune, représentant respectivement 512 et 42 logements, avec une majorité occupée par leurs propriétaires. Parmi ces immeubles dégradés, 59 sont repérés comme prioritaires, concentrant 147 logements soit 29 % du total dégradé, contre 121 immeubles non prioritaires portant 282 logements. La quasi-totalité de ces situations se localise dans le périmètre resserré du centre-ville et du port, avec une présence secondaire mais réelle à Trébould.
Statuts d'occupation, copropriétés et loyers : une pression concentrée en centre-ville
Le centre-ville et le quai de l'Yser, qui ne représentent que 32 % des logements de la commune, concentrent 54 % des locatifs privés, 50 % des logements vacants et 73 % des copropriétés de Douarnenez. À l'échelle de l'intercommunalité, la commune de Douarnenez rassemble 48 % des propriétaires occupants contre 70 % hors Douarnenez, ainsi que la quasi-totalité des logements sociaux et résidences secondaires du territoire. Ces copropriétés sont majoritairement de petite taille : 67 % comptent moins de 4 logements, mais seules 46 % sont inscrites au registre national malgré une part plus large de logements couverts (68 %), ce qui limite la connaissance fine du parc le plus fragile. Sur le plan locatif, 67 % des logements sont loués au-dessus des valeurs de loyer conventionné, l'écart avec le plafond ANAH atteignant +60 % pour les logements de moins de 40 m², ce qui questionne l'attractivité du conventionnement pour les petites surfaces.
Des cadres de vie aux profils de vacance et de rotation contrastés
L'analyse par cadre de vie révèle une vacance très inégale : les immeubles sur les quais et les villas balnéaires affichent les taux les plus élevés, autour de 20 à 22 %, contre 1 à 2 % pour les lotissements compacts ou aérés. Ces cadres de vie les plus vacants combinent souvent une part importante de copropriétés, un taux de rotation élevé des logements et une proportion notable de propriétaires occupants de plus de 70 ans, signe d'un renouvellement générationnel à anticiper dans ces secteurs anciens et littoraux.
Une palette d'outils et des scénarios de réhabilitation à l'échelle de l'îlot
Face à ces constats, l'étude propose une offre de service articulant aides financières nationales et locales (Ma Prime Rénov', Denormandie, aides ANAH abondées par la collectivité) et ingénierie dédiée, jusqu'à une intervention directe de la collectivité sur les situations bloquées via le renouvellement urbain et la maîtrise foncière. Un tableau croisé rattache chaque dispositif aux enjeux prioritaires du territoire, qu'il s'agisse de dégradation, de performance énergétique, d'attractivité locative ou de préservation patrimoniale, avec des volumes de logements cibles précisés dispositif par dispositif. Une opération façades est notamment programmée sur plusieurs rues du centre-ville, et des scénarios de réhabilitation détaillés, à l'échelle d'îlots identifiés, illustrent les possibilités d'ouverture de baies, de création de terrasses ou de valorisation de cœurs d'îlot, ainsi que les niveaux d'aide mobilisables selon l'ancienneté d'acquisition du logement.
