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Dynamiques Foncières et Stratégies de l'Habitat
L'analyse détaillée de la production de logements au sein de l'Agglomération de Pau sur la période 2015-2018, mets en lumière les leviers pour une offre résidentielle abordable et durable.
Un diagnostic révélateur : la force du diffus
L'analyse des données foncières révèle un rythme de production soutenu de 900 logements par an. Contrairement aux idées reçues, la majorité de cette production ne provient pas des grands programmes immobiliers, mais de l'initiative individuelle. La filière « diffuse » (création de 1 à 4 logements) représente à elle seule 46 % de la production totale, soit 415 logements/an. À titre de comparaison, la promotion immobilière d'envergure (>30 logements) ne contribue qu'à hauteur de 14 %.
La fracture des prix : Neuf vs Ancien
L'étude met en exergue une disparité géographique et économique marquée. Dans le centre (Pau), le prix médian du neuf s'envole à 2 800 €/m², creusant un écart significatif avec l'ancien situé autour de 1 600 €/m².
À l'inverse, dans les communes périphériques comme Gan, les prix du neuf (1 960 €/m²) restent compétitifs face à l'ancien (1 670 €/m²). Le constat est clair : seuls les territoires où la filière courte est dominante parviennent à aligner les prix du neuf sur ceux de l'ancien rénové, favorisant ainsi l'accession abordable.
Une stratégie opérationnelle : Le BIMBY et la densification douce
Pour répondre à la demande d'accession abordable (< 2 000 €/m²) sans étalement urbain excessif, l'étude valorise le modèle BIMBY (Build In My Back Yard).
Cette approche par la division parcellaire permet de mobiliser du foncier au cœur des tissus existants. Les modélisations architecturales présentées démontrent qu'il est possible d'insérer de nouvelles habitations dans les jardins tout en préservant la qualité de vie :
- Utilisation de systèmes de brise-vue esthétiques pour garantir l'intimité.
- Orientation optimisée pour la luminosité.
- Création d'espaces extérieurs privatifs de qualité, avec des portails en retrait dégageant des espaces de convivialité.
Cette démarche prouve que l'intensification urbaine peut se conjuguer avec le respect du voisinage et l'attractivité résidentielle.
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