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Cette étude pré-opérationnelle d'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) multisites s'inscrit dans le cadre de l'Opération de Revitalisation de Territoire intercommunale portée par le Territoire de la Côte Ouest (TCO), qui regroupe Le Port, La Possession, Saint-Paul, Trois-Bassins et Saint-Leu. Présentée lors du COPIL de phase 3 (programmation, plan d'action) le 1er juillet 2025, elle articule diagnostic quantitatif, enquêtes auprès des habitants et scénarios de financement pour construire une stratégie de rénovation de l'habitat privé.
Une pénurie de logements alimentée par la baisse de la construction
Entre 2015 et 2021, le nombre de ménages du territoire est passé de 76 739 à 82 712 tandis que la taille moyenne des ménages a diminué (2,78 à 2,55), générant un besoin de desserrement estimé à 1 138 logements par an. À cela s'ajoute un besoin lié à l'évolution du taux de résidence principale (494 logements/an), la part des résidences principales étant passée de 89,5 % à 86 % du parc. Au total, le point mort chiffre le besoin minimum de production annuelle à 1 632 logements pour maintenir une population égale, dans un contexte où la construction a fortement ralenti.
Des prix immobiliers élevés et très disparates selon l'altitude et les communes
Le prix médian des transactions sur le territoire atteint 3 000 €/m², un niveau comparable à celui de la Côte d'Azur mais sans commune mesure avec les ressources locales. Cette moyenne masque de fortes disparités : Saint-Paul affiche le prix le plus élevé (3 360 €/m²), suivi de Saint-Leu (2 970 €/m²) et La Possession (2 529 €/m²), tandis que Le Port reste nettement plus abordable (1 669 €/m²). La carte des transactions confirme que les prix les plus élevés se concentrent sur le littoral, à l'inverse des secteurs des Hauts.
Une ségrégation spatiale doublée d'un habitat potentiellement indigne
34 % des ménages du territoire vivent sous le seuil de pauvreté, avec des taux dépassant 40 % au Port et à Trois-Bassins, notamment dans les secteurs des Hauts qui concentrent les ménages les plus modestes. Ce constat social se double d'un enjeu qualitatif : les données ORHI estiment à 5 200 le nombre de logements potentiellement indignes (5,5 % du parc), tandis que le dispositif PILHI a identifié 4 720 situations depuis 2013, Saint-Paul portant à lui seul 2 661 logements potentiellement concernés.
Le diffus, moteur discret mais décisif de la production de logements
Sur la période 2015-2022, le territoire a produit plus de 1 600 logements par an, dont près de la moitié hors promotion immobilière classique : le diffus représente 505 logements/an, devant la promotion de plus de 60 lots (271) et les lotissements (180). Saint-Paul concentre la production la plus importante (797 logements/an), suivie de La Possession (312) et Saint-Leu (330), alors que Trois-Bassins reste en retrait (52 logements/an). Cette production diffuse, réalisée hors des circuits de promotion organisée, appelle un accompagnement spécifique pour être stimulée efficacement.
Des gisements fonciers identifiés chez les propriétaires seniors et les biens vacants
Le diagnostic foncier repère plusieurs potentiels de mobilisation : près de 900 grands logements de plus de 120 m² appartenant à des propriétaires seniors pourraient faire l'objet d'une division ou d'un habitat partagé, et près de 1 300 unités foncières de plus de 1 200 m² détenues par des seniors se prêteraient à une division parcellaire. Par ailleurs, 58 logements sont identifiés comme biens potentiellement sans maître, concentrés notamment à Saint-Paul (32 biens) et Saint-Leu (11 biens), pouvant faire l'objet de procédures de maîtrise foncière pour créer du logement abordable.
Des attentes des habitants centrées sur le locatif abordable, freinées par la défiance envers les aides
Interrogés sur les types de logements qui manquent le plus dans leur commune, 280 répondants placent en tête le locatif abordable (154 réponses) et les logements permanents pour les populations locales (117), devant les besoins en logements individuels neufs, de plain-pied ou familiaux. Ces attentes se heurtent cependant à un rapport ambivalent aux dispositifs d'aide : parmi 85 réponses, 70 % des répondants expriment une défiance vis-à-vis des systèmes d'aides, principalement par manque de repères ou crainte que leur projet ne rentre pas dans les cases, tout en reconnaissant que l'aide financière reste souvent nécessaire pour engager les travaux.
Des leviers de financement et un futur service public pour amplifier l'action
Les simulations de financement montrent l'effet des aides sur le reste à charge des ménages très modestes : pour des travaux lourds de 51 050 € TTC, l'aide du Territoire de l'Ouest (TO) réduit le reste à charge de 16 050 € à 11 050 €, en complément des aides LBU-DROM couvrant 70 % du coût HT. À plus large échelle, le scénario D d'ambition pour le futur Service Public de la Rénovation de l'Habitat (SPRH) porte l'objectif annuel de 360 à 420 logements traités, avec une hausse ciblée des propriétaires occupants (de 300 à 350 logements, soit un taux d'activation de 0,28 %) et des copropriétés (50 logements, 0,10 %), traduisant une volonté de dépasser le cadre des seuls dispositifs d'amélioration de l'habitat privé face à des enjeux qui touchent aussi le mal-logement, le parc social et les filières de production de logements neufs.
