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La Communauté de communes Portes de Sologne a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en œuvre d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) de droit commun et/ou d'une OPAH-Renouvellement Urbain (OPAH-RU). Ce travail dresse un diagnostic du parc de logements du territoire, croise les données de marché, les enquêtes auprès des habitants et les retours des professionnels de l'immobilier, avant de proposer des scénarios d'action calibrés aux capacités financières et aux profils de ménages présents.
Un parc de logements ancien, concentré dans les bourgs, aux performances énergétiques hétérogènes
Le diagnostic foncier révèle que près de la moitié du parc a été construit avant 1974, avec une concentration marquée dans les centres-bourgs, notamment à La Ferté-Saint-Aubin. Cette ancienneté se traduit par des performances énergétiques disparates : sur les 3 140 diagnostics de performance énergétique réalisés entre 2013 et 2021, plus d'un tiers des logements se classent en étiquettes D à G, signe d'un potentiel important de rénovation thermique à mobiliser.
Vieillissement de la population, vacance ciblée et marché immobilier dynamique mais contrasté
La population du territoire vieillit : 3 098 habitants ont plus de 65 ans, soit 20 % de la population intercommunale, avec des poches où cette part dépasse 25 %. La vacance de longue durée demeure toutefois limitée à La Ferté-Saint-Aubin, avec 41 logements vacants depuis plus de cinq ans à l'échelle communale, dont 29 situés dans le périmètre de l'ORT. Le marché des transactions reste actif, avec plus de 200 mutations par an depuis 2019 (2,6 % du parc), et des prix qui ont globalement progressé après un creux entre 2011 et 2016, retrouvant en 2021 un niveau proche de 2 000 €/m² à l'échelle de la communauté de communes. L'analyse des statuts d'occupation des biens mutés entre 2016 et 2020 montre par ailleurs une diversification progressive, avec une part croissante de logements vacants ou en résidence secondaire au fil des années, illustrée aussi par l'écart de prix observé entre deux logements mitoyens selon qu'ils sont occupés en location ou par leur propriétaire. La construction neuve, quant à elle, reste modeste (93 logements par an) et quasi exclusivement concentrée sur La Ferté-Saint-Aubin et Ardon, avec une nette prédominance de maisons individuelles sur les appartements.
Une mosaïque de cadres de vie révélatrice de situations sociales différenciées
Le territoire présente une grande diversité de typologies bâties, de la maison à pans de bois du bourg ancien au diffus récent, en passant par les lotissements et l'habitat groupé, chacune associée à des niveaux de prix et de statuts d'occupation propres. À La Ferté-Saint-Aubin, cette diversité se traduit par des écarts sensibles entre cadres de vie : le pavillon historique affiche 88 % de propriétaires occupants contre seulement 42 % pour la maison basse de bourg, ou encore un prix au m² variant de 760 € pour le bourg et vitrine à plus de 2 000 € pour certains diffus récents. Le rôle social du parc locatif, même privé, apparaît par ailleurs marqué : le taux de pauvreté des locataires atteint 19 % à l'échelle de la communauté de communes et 21 % à La Ferté-Saint-Aubin, contre 5 % seulement chez les propriétaires occupants. Certains immeubles cumulent des enjeux plus lourds, comme celui frappé d'un arrêté d'insalubrité en 2021 à La Ferté-Saint-Aubin.
Le regard croisé des professionnels et des habitants sur le logement
Les professionnels de l'immobilier, réunis lors d'un petit-déjeuner en novembre 2022, pointent plusieurs tensions : une pression foncière anticipée liée au PLUi de la Métropole d'Orléans, un déficit d'investisseurs venus de l'extérieur, une saturation du marché des artisans limitant les capacités de travaux, ainsi qu'un parc locatif jugé sous-dimensionné face à la demande de T3 des couples sans enfant. Du côté des habitants, l'enquête menée en 2022 auprès de 172 répondants place la performance énergétique du bâti au cœur des préoccupations : l'isolation thermique des murs, les énergies renouvelables et l'isolation des combles arrivent en tête des travaux souhaités. Ces mêmes répondants expriment des besoins financiers marqués, avec 74 personnes en situation de précarité énergétique potentielle, tout en indiquant que les aides, bien que nécessaires pour une majorité, ne constituent pas un levier exclusif pour engager des travaux.
Des dispositifs d'aide existants mais peu adaptés à la majorité des ménages
L'analyse de l'éligibilité aux aides de l'Anah révèle un décalage important : sur environ 5 000 ménages propriétaires occupants dans la CCPS, seuls 16 % sont éligibles aux aides modestes/très modestes et 5 % aux aides intermédiaires, laissant 79 % des ménages hors du dispositif classique. Le conventionnement des loyers illustre une autre limite : la complexité du montage et l'écart entre loyer libre et loyer conventionné peuvent générer des pertes locatives significatives sur six ans, freinant l'engagement des bailleurs malgré les subventions maximales de l'Anah. La synthèse des enjeux du territoire (énergie, adaptation au vieillissement, patrimoine, accession, offre locative, dégradation, copropriétés) montre que plusieurs de ces sujets restent aujourd'hui non traités ou seulement partiellement couverts par les dispositifs en place, comme le confirme la faible volumétrie des aides mobilisées : 284 consultations ADIL en 2020 pour seulement 42 à 51 logements subventionnés sur trois ans, et aucun dossier propriétaire bailleur recensé entre 2017 et 2021.
Des scénarios d'intervention pour construire une stratégie d'habitat sur mesure
Deux scénarios sont proposés pour renforcer l'action publique locale. Le premier vise à maximiser l'utilisation des dispositifs existants en renforçant les aides envers les 800 ménages les plus modestes de la CCPS via une OPAH mobilisant l'Anah et la communauté de communes. Le second complète ce socle par des aides locales destinées aux 84 % de ménages non éligibles aux aides de l'Anah, s'inspirant de dispositifs déjà déployés par des collectivités voisines sur l'isolation phonique, la protection du patrimoine, la rénovation des façades ou la création d'accès indépendants. Cette stratégie s'articule autour de huit axes prioritaires - parcours résidentiels, parc locatif de qualité, réhabilitation thermique, adaptation au vieillissement, traitement de l'habitat indigne, reconfiguration des cadres de vie de cœur de ville, ingénierie sur mesure et accompagnement des copropriétés - et s'appuie sur une palette d'outils complémentaires (OPAH, OPAH-RU, aides locales, dispositifs BIMBY/BUNTI) dont les capacités respectives à répondre aux enjeux du territoire sont comparées avant d'engager une phase d'analyse d'immeubles stratégiques pour calibrer le dispositif final.
