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La Communauté de communes de la Gascogne Toulousaine, dans le cadre du programme Petites Villes de Demain, a engagé une étude habitat portant sur l'ensemble de son territoire, avec un focus particulier sur la commune de L'Isle-Jourdain. Cette étude s'appuie notamment sur une enquête auprès des habitants concernant la rénovation de leur logement, en amont d'une opération de soutien aux projets des particuliers.
Une population qui vieillit, un marché immobilier qui se tend
Entre 2008 et 2019, les tranches d'âge de 45 à plus de 75 ans progressent sur le territoire tandis que les 30-44 ans diminuent, signe d'un vieillissement structurel de la population. Ce mouvement démographique s'accompagne d'une hausse marquée des prix de l'immobilier ancien : après une décennie de stagnation autour de 2 000 €/m², le prix médian atteint 2 408 € en 2021, soit une progression de 20 % entre 2019 et 2021, avec une augmentation de 25 % à L'Isle-Jourdain contre 8 % sur le reste du territoire.
À l'échelle intercommunale, le vieillissement touche l'ensemble des communes, de Monferran-Savès (22 % d'habitants de 65 ans et plus) à Ségoufielle (15 %) en passant par L'Isle-Jourdain, qui concentre à elle seule 1 605 habitants de cette tranche d'âge, soit 18 % de sa population.
L'Isle-Jourdain, ville centre : quelle production de logements ?
La production de logements à L'Isle-Jourdain devrait passer de 90 logements par an sur la période 2016-2020 à 95 logements par an sur 2021-2035, avec un rééquilibrage attendu entre extension urbaine et renouvellement du tissu existant : la part hors extension urbaine passerait de 20 % à 50 % de la production annuelle. Cette évolution s'appuie sur un gisement foncier identifié dans les zones urbaines à vocation d'habitat, où 34 % des 2 146 unités foncières bâties de maisons individuelles disposent d'une surface résiduelle de moins de 250 m².
Une structure de propriété et une vacance à traiter en priorité
Le parc de logements de L'Isle-Jourdain est composé à 81 % de monopropriétés (3 848 logements) contre 19 % de copropriétés (926 logements), ces dernières se concentrant surtout dans le centre-ville. Le tableau comparatif des communes fait ressortir que L'Isle-Jourdain, Pujaudran, Monferran-Savès et Ségoufielle concentrent les difficultés, qu'il s'agisse du taux de vacance, de la part de propriétaires occupants de plus de 70 ans ou de la performance énergétique des logements (DPE).
Sur les 358 logements vacants recensés à L'Isle-Jourdain, 18 % le sont depuis plus de 5 ans, dont 37 immeubles vacants à 100 % depuis cette durée. Parmi eux, 7 immeubles présentent une dégradation visible, principalement localisés dans le centre-bourg.
Un périmètre d'intervention centré sur le centre ancien
Le périmètre retenu à L'Isle-Jourdain, qui totalise 1030 logements (523 locatifs, 305 propriétaires occupants, 156 vacants), englobe la majorité des logements vacants et dégradés du centre-ville. Les élus se sont accordés sur l'intégration du faubourg dans ce périmètre, qui prend également en compte les enjeux de rénovation du bâti ancien et patrimonial, une large part des constructions datant d'avant 1900.
Cette délimitation s'appuie aussi sur une lecture fine des typologies urbaines du territoire, du cœur intense composé d'immeubles traditionnels et de maisons de ville denses, jusqu'au paysage habité fait de hameaux et d'habitat rural en passant par les jardins habités et la ville aménagée.
Des dispositifs différenciés selon les gisements et les situations
Face aux 1 800 passoires thermiques, 2 500 habitants de plus de 65 ans, 117 copropriétés, 155 logements vacants depuis plus de 5 ans et 3 situations bloquées identifiées, l'étude propose une déclinaison des dispositifs mobilisables (OPAH, OPAH-RU, BUNTI) selon la nature du gisement, qu'il s'agisse de ménages non éligibles à l'Anah, de copropriétés non inscrites au registre, ou de vacance prolongée. Pour les situations les plus dégradées ou bloquées, des procédures coercitives complémentaires existent, de la RHI à la vente d'immeuble à rénover, chacune associée à des conditions de financement Anah, des précautions d'usage et des durées d'opération spécifiques.
Ces outils s'articulent avec une OPAH communautaire couvrant l'ensemble des communes de l'EPCI, complétée à L'Isle-Jourdain par des aides ciblées (prime accès aux étages, rénovation des façades, prime logement jeunes) et par des fiches actions dédiées, comme celle visant à améliorer l'accès au logement des jeunes par le développement d'une offre locative adaptée et de partenariats avec l'ADIL, JLOGE ou l'Union Régionale Habitat Jeunes Occitanie.
