Lorem ipsum
Du traitement d’un problème à l’émergence d’un projet
Des immeubles et des situations bloquées
Que faire lorsque des immeubles posent problème — par leur dégradation, leur vacance ou les conditions de logement qu’ils offrent — quand la collectivité souhaite agir, mais que le dialogue et l’incitation auprès des propriétaires privés ne permettent pas d’entrevoir de projet de travaux à court ou moyen terme ?
De nombreuses collectivités, notamment dans des centres anciens patrimoniaux, souhaitent explorer la voie coercitive : soit parce que l’incitation s’avère insuffisante, soit parce que la situation ou le caractère stratégique de l’immeuble ne permet pas de s’en remettre à la seule bonne volonté des propriétaires.
Une double finalité
La finalité première est de mettre fin à une situation de dégradation ou de mal-logement. Mais les moyens déployés — techniques, humains, financiers — imposent de définir un projet pour l’après : création de logements de qualité, rénovation d’un immeuble patrimonial, regroupement de bâtiments pour dégager des plateaux exploitables, ou création d’espace public après démolition. Une étude préopérationnelle ORI ou RHI est donc nécessairement double : elle articule un volet de résolution de la situation inacceptable et un volet de projet, avec des acteurs potentiellement différents pour chacun.
Derrière les sigles, l’obligation de travaux sous menace d’expropriation
Le principe des RHI et THIRORI est simple : contraindre les propriétaires à réaliser les travaux jugés nécessaires par la collectivité et à reloger les occupants, sous peine d’expropriation en cas de défaillance. L’expropriation transfère alors ces obligations à la collectivité, qui développe un projet — en maîtrise d’ouvrage directe ou en cédant à un opérateur —, les deux bénéficiant de financements spécifiques.
Des situations fréquentes en cœur de ville, mais des outils utilisés plus ponctuellement
Un passage à l’opérationnel délicat
C’est sous la pression de ces blocages — aussi difficiles à supporter pour les élus que pour les habitants — que sont engagées, à l’échelle d’immeubles ou de petits groupes d’immeubles, les études préopérationnelles pour les opérations de résorption de l’habitat insalubre irrémédiable et dangereux (RHI), ainsi que les opérations de traitement de l’habitat insalubre remédiable ou dangereux et les opérations de restauration immobilière (THIRORI).
En 2025, des OPAH-RU étaient déployées dans 565 cœurs de villes en France — 378 dans le cadre d’Action Cœur de Ville, 187 dans celui de Petites Villes de Demain.
Pourtant, la même année, seules 66 opérations RHI ont été engagées. L’outil existe, mais il reste exceptionnel. Par ailleurs, entre le nombre d’opérations lancées et celui des opérations menées à terme, la décote est réelle.
Une intensité d’engagement et de risque importante
Le cadre financier et technique des RHI et THIRORI est clairement posé par l’instruction du 12 septembre 2014 de la directrice générale de l’Agence nationale de l’habitat.
Mais la complexité des procédures d’expropriation, les difficultés de relogement, les contraintes financières des collectivités, les contentieux, et la difficulté d’intervenir dans des périmètres patrimoniaux protégés constituent autant d’aléas susceptibles de déjouer les démarches les moins préparées — celles qui méconnaissent la réalité pratique des procédures, ou qui privilégient les outils au détriment du projet.
Dans ce contexte, la transparence envers les élus — sur la nature des engagements, les risques réels et la durée des opérations, souvent de l’ordre de sept ans — est une exigence que les équipes de Villes Vivantes tiennent pour non négociable.
La nécessité de proposer des alternatives
Cette transparence suppose une rigueur technique et financière, mais aussi la capacité à proposer des alternatives et des scénarios différenciés — les points de blocage pouvant survenir à n’importe quelle étape.
Cela peut signifier revoir le périmètre du projet (nombre d’immeubles, ratio démolition-conservation, types de logements), mais aussi recourir à d’autres outils coercitifs présentant moins d’incertitudes : état d’abandon manifeste, bien vacant sans maître, arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter.
Comment les équipes de Villes Vivantes proposent-elles une approche transparente et sécurisante ?
Au-delà de la mobilisation des outils, les équipes de Villes Vivantes se concentrent sur les besoins réels de la collectivité : lisibilité des opérations, maîtrise des risques, sécurisation des engagements.
Détermination et hiérarchisation des périmètres : considérer les immeubles, mais aussi leur cadre de vie et… dialoguer avec les propriétaires
Face à des situations de dégradation avancée, le recours à des procédures pouvant aboutir à l’expropriation n’est jamais un automatisme. Relogement des occupants, travaux d’office, offre d’acquisition amiable : les alternatives existent. Les équipes de Villes Vivantes préparent les procédures RHI THIRORI tout en gardant ces options ouvertes.
L’analyse par cadres de vie permet de distinguer objectivement les situations de dégradation dont la résolution aurait peu d’impact de celles, stratégiques, dont le traitement génère un maximum d’effets d’entraînement.
Une marque de fabrique des équipes de Villes Vivantes : la capacité à contacter l’ensemble des propriétaires d’immeubles dégradés et à engager avec eux un dialogue sans jugement, permettant d’identifier :
- Les projets pouvant être accompagnés dans le cadre du droit commun ;
- La nature des blocages qui appellent d’autres approches — indivision, projets abandonnés après refus de permis, situations successorales complexes
- Les propriétaires sans moyens ou sans intention de développer un projet, mais qui peuvent être accompagnés vers une cession ;
- Les situations stratégiques et bloquées qui justifient une intervention procédurale de la collectivité.
Une capacité d’accompagnement des propriétaires sans projet
Certains propriétaires d’immeubles dégradés souhaitent conserver leur bien sans y réaliser de travaux. D’autres sont déjà en contentieux avec la collectivité. Mais une part d’entre eux peut être accompagnée vers une stratégie de cession — à la collectivité ou à des tiers. Au travers des expérimentations BUNTI, les équipes de Villes Vivantes ont développé des méthodes facilitant la décision de vente et la fixation d’un prix compatible avec les capacités des investisseurs locaux : accompagnement patrimonial, fiscal et successoral, scénarios de vente en plusieurs lots, modélisation du potentiel de l’immeuble, pédagogie du marché immobilier local. Ces approches permettent de faire sortir de l’assiette des opérations les immeubles dont la situation peut se résoudre sans procédure ni contentieux.
Obligation de rénover vs nécessité de transformer
Que ce soit en phase de dialogue préopérationnel avec les propriétaires ou lors de la conception du projet post-expropriation, les situations de dégradation extrême et de vacance prolongée révèlent souvent des configurations défavorables que la seule rénovation ne peut résoudre : éclairement insuffisant, communs étriqués, absence d’espaces extérieurs privatifs, logements inadaptés aux publics visés en cœur de ville.
Identifier des options de conception pertinentes peut alors être décisif : pour engager le propriétaire dans une démarche de projet ou de cession, et — lorsque cela ne suffit pas — pour permettre à la collectivité ou à son opérateur de développer une opération aboutie sur un immeuble dont ils auront pris la maîtrise.
Pour ce faire, les équipes de Villes Vivantes réunissent des urbanistes rompus aux montages procéduraux, financiers et administratifs, et des architectes maîtrisant les options de conception, les typologies de logements ainsi que les coûts de rénovation et de construction.
La modélisation 3D rend immédiatement lisible l’état final visé pour les immeubles, les îlots et les espaces publics concernés.
Une clarté des calendriers et des budgets
Les ORI THIRORI s’inscrivent dans la durée — souvent au-delà des opérations d’amélioration de l’habitat dans lesquelles elles s’inscrivent, et fréquemment au-delà du mandat. La grille normée de financement présente un bilan recettes-dépenses avec couverture du déficit. Mais le travail préopérationnel doit aller plus loin : il s’agit de soumettre à la validation des élus une vision dans le temps et en trésorerie, offrant l’image la plus fidèle possible des engagements, des risques et des leviers d’action dont dispose la collectivité.
Une rigueur juridique acquise par la connaissance et l’expérience
Il faut avoir conduit des opérations, mené des négociations, traversé des contentieux, pour saisir pleinement les possibilités et les limites de ces procédures, et pour en estimer correctement les calendriers réels.
Les équipes de Villes Vivantes s’appuient sur plusieurs dizaines de procédures menées à terme, incluant des contentieux résolus, tant à l’échelle individuelle que collective. Cette expérience leur permet de proposer aux collectivités des approches pragmatiques et éprouvées, mais aussi de les accompagner dans la remise en mouvement de procédures interrompues ou sans suite — qu’il s’agisse d’outils inadaptés ou de programmations financières à revoir.