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La Communauté Urbaine Creusot Montceau a confié à Villes Vivantes, mandataire, associée à Dévelop'toit en cotraitance, une étude pré-opérationnelle d'OPAH RU incluant une étude de faisabilité RHI-THIRORI portant sur 4 îlots. Cette mission couvre deux communes du territoire, Le Creusot et Montceau-les-Mines, avec pour objectif d'identifier les leviers d'intervention adaptés à des secteurs anciens dégradés, en combinant réhabilitation du bâti existant et opérations de recomposition parcellaire.
Un diagnostic comparé de quatre secteurs urbains
L'étude repose sur un diagnostic fin de quatre secteurs répartis entre les deux communes : Foch et Cavell au Creusot, Mairie et Barbes à Montceau-les-Mines. Chaque secteur est caractérisé par des indicateurs communs — taux de logements sociaux, propriétaires bailleurs et occupants, nombre de logements, part de commerces en rez-de-chaussée, taux de rotation, prix médian au m², part de copropriétés, taux de vacance et typologie de surfaces. Les écarts sont marqués : le secteur Mairie affiche ainsi 66 % de logements avec commerces au rez-de-chaussée et un prix médian de 685 €/m², tandis que le secteur Cavell atteint 975 €/m² avec un taux de vacance de 26 %, illustrant des dynamiques immobilières et commerciales très différenciées selon les îlots.
La vacance apparaît comme un enjeu transversal, avec des taux compris entre 20 % et 26 % selon les secteurs, et une part significative de logements vacants depuis plus d'un an (jusqu'à 20 % à Cavell). Ces constats sont complétés par une analyse fine de la structure de propriété sur le secteur Foch : la propriété y est dominée par le locatif privé (50 %, soit 400 logements) devant l'accession (22 %, 178 logements) et le logement social (5 %, 39 logements), avec une majorité de biens en monopropriété de plus d'un logement (67 %, 526 logements) plutôt qu'en copropriété (23 %, 179 logements).
Une mobilisation des propriétaires suivie dans le temps
La dynamique de projet sur le périmètre de l'OPAH RU est cartographiée à l'échelle de chaque parcelle, distinguant les situations selon leur degré d'avancement : projets BIMBY accompagnés avancés ou en cours, entretiens de modélisation avec projet à court ou long terme, réponses à l'enquête avec projet de travaux, de vente ou sans projet particulier, jusqu'à l'absence de contact ou la maîtrise foncière déjà acquise. Cette cartographie, issue du traitement d'une enquête web menée en 2021 et de l'opération BIMBY en cours, permet de prioriser les îlots et de cibler l'accompagnement selon la maturité des projets de chaque propriétaire.
Des scénarios de recomposition urbaine à l'échelle de l'îlot
Sur le secteur Foch au Creusot, le projet urbain de l'îlot 1 est décliné en deux phases : la phase 1 mobilise 5 terrains à bâtir publics (1667 m²) et 2 terrains privés (825 m²), complétés par des espaces verts et de la voirie, tandis que la phase 2 poursuit l'aménagement de la voirie et du stationnement. Cette approche combine réhabilitation d'immeubles existants et création de nouveaux lots, en s'appuyant sur une trame d'espaces publics restructurée.
Sur l'îlot 10 à Montceau-les-Mines, trois options d'aménagement sont mises en regard : « esprit maison de ville » (20 logements, dont 5 créés et 15 réhabilités), « esprit urbain » (22 logements, dont 8 créés et 14 réhabilités) et « logements et parking » (19 logements, dont 4 créés et 15 réhabilités). Chaque option détaille la répartition des logements par parcelle et implique un engagement financier différencié pour la collectivité, permettant d'arbitrer entre densité, qualité urbaine et coût de l'opération.
Le secteur Foch, un exemple de diversité des interventions
Le zoom sur le secteur Foch du Creusot illustre la diversité des actions mobilisables à l'échelle de la parcelle : rénovation énergétique complète, isolation thermique par l'extérieur, réhabilitation de duplex ou de logements sous-comble vacants, désenclavement de parcelles pour créer des lots à bâtir (BIMBY), transformation d'un hôtel en logements étudiants, ou encore rénovation complète d'un immeuble insalubre non loué. Cette palette d'interventions, associant réhabilitation énergétique, densification et remise sur le marché de logements vacants, traduit la logique d'ensemble de l'étude : traiter au cas par cas chaque bâtiment tout en s'inscrivant dans un projet urbain cohérent à l'échelle du secteur.
Un calendrier d'engagements pluriannuel jusqu'en 2034
Le programme d'actions est structuré dans le temps jusqu'en 2034, distinguant l'OPAH classique, l'OPAH RU (2023-2027 puis 2028-2032) et les opérations de renouvellement urbain proprement dites. Le dispositif prévoit notamment un objectif de 150 logements aidés dans le cadre de l'OPAH-RU, avec un phasage détaillé pour l'îlot 1 Foch (9 réhabilitations puis 7 logements supplémentaires en phase 2) et pour l'îlot 10 Oiseaux (15 réhabilitations puis 4 logements supplémentaires), ainsi qu'un objectif de 15 réhabilitations sur l'îlot 9. Ce calendrier articule les phases d'études, d'acquisition amiable, de consultation des entreprises et de travaux, avec des échéances de rachat à l'EPF, donnant une vision opérationnelle de la mise en œuvre progressive du projet sur plus d'une décennie.
