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Cette étude pré-opérationnelle porte sur la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) à Audincourt, commune du Pays de Montbéliard Agglomération. Menée avec le Doubs, l'Anah, la Banque des Territoires et Action Logement, elle s'appuie sur un diagnostic statistique et de terrain croisé avec une démarche de concertation associant élus, habitants et professionnels de l'immobilier.
Une démarche croisant données statistiques et concertation locale
L'étude combine plusieurs outils méthodologiques : analyse des éléments statistiques et cartographiques du parc de logements, ateliers avec les élus, entretiens de modélisation avec les habitants, présence sur le marché local et études de faisabilité sur des immeubles ciblés. Cette approche permet de déboucher sur des orientations d'intervention et des calibrages financiers précis, testés à l'échelle de la parcelle.
Une déprise démographique qui touche particulièrement Audincourt
Le Pays de Montbéliard perd 550 habitants chaque année, dont la moitié à Audincourt qui affiche à elle seule un solde de -277 habitants, loin devant Valentigney (-155) ou Montbéliard (-134). Cette perte de population touche en particulier certaines catégories d'actifs : le solde migratoire est négatif pour les professions intermédiaires et les retraités, avec 25 retraités qui quittent la commune chaque année en solde net, alors que les employés et les ouvriers affichent au contraire un solde positif.
Un parc de logements vieillissant, dégradé et concentré en copropriétés
Le périmètre ORT concentre 14 % de vacance, soit 240 logements, contre 9 à 10 % dans le reste de la commune. L'appréciation visuelle de l'état des immeubles montre que 37 % du parc étudié est en état médiocre et 15 % dégradé, ces difficultés étant particulièrement marquées en cœur de ville. Ce constat s'explique en partie par l'ancienneté du bâti : 77 % des logements (2 480 unités) ont été construits avant 1980, donc avant la première réglementation thermique, et le cœur d'Audincourt concentre aussi les immeubles en copropriété, qui représentent 31 % du parc soit 1 244 logements.
Un marché immobilier peu porteur pour la rénovation
Le marché de la transaction révèle une fragilité persistante : 16 % des biens acquis restent vacants un an ou plus après la vente, soit environ 40 logements par an, tandis que 55 % redeviennent occupés par leur propriétaire et 27 % sont remis en location. Du côté du neuf, la production reste limitée et peu orientée vers le renouvellement démographique : les logements neufs se répartissent presque à parts égales entre propriétaires occupants (33 %), locatif privé (32 %) et locatif social (35 %), avec une majorité de petits et moyens appartements (60 à 80 m² pour 29 % de la production).
Une richesse patrimoniale à valoriser et un potentiel de transformation identifié
Le repérage des cadres de vie met en évidence une diversité de typologies bâties, de l'esprit urbain du cœur de ville à la ville jardin et la ville planifiée, chacune posant des enjeux de valorisation propres. Des scénarios de transformation résidentielle ont été modélisés à l'échelle de la parcelle, associant projets publics et privés, pour tester des solutions de réhabilitation ou de recomposition de logements. Ce travail se heurte cependant à une difficulté réelle à mobiliser les propriétaires du cœur de ville : sur 162 dossiers Anah propriétaires occupants instruits ces cinq dernières années, seuls 9 concernent le périmètre du quartier prioritaire.
Un périmètre d'intervention resserré sur des difficultés étendues
Face à des difficultés qui s'étendent sur l'ensemble des quartiers anciens, le périmètre de réflexion a été resserré autour d'un périmètre ORT plus concentré, structuré par les axes commerçants et les principales entrées de ville (Les Forges, rue de Belfort, rue de Seloncourt). Les chiffres clés confirment le choix de ce ciblage : le périmètre ORT ne compte que 1 755 logements contre 5 900 pour le reste de la commune, mais concentre 46 % de logements en copropriété (contre 16 % hors périmètre), 15 % de vacance (contre 9 %) et 13 % de logements repérés comme dégradés (contre 5 %). Le profil des occupants y est aussi plus fragile, avec 21 % de propriétaires occupants de plus de 65 ans, 56 % de ménages éligibles Anah et une forte proportion de personnes seules (49 %).
Les volets d'intervention de la future convention OPAH-RU
La future convention d'OPAH-RU s'organise en plusieurs volets complémentaires : urbain, foncier, immobilier, lutte contre l'habitat indigne et très dégradé, copropriétés en difficulté, énergie et précarité énergétique, autonomie de la personne, social, patrimonial et environnemental, économique et développement territorial. Le volet urbain prévoit notamment une articulation avec les actions de l'ORT, la poursuite de l'aménagement de la place du Temple et des campagnes de ravalement de façades portant sur 50 immeubles. Le volet foncier identifie de son côté des faisabilités de renouvellement urbain sur 10 immeubles ainsi que sur les cheminements et démolitions, avec des scénarios chiffrés de réhabilitation ou de reconfiguration testés à l'échelle du bâtiment.
