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Une aspiration partagée par les communes et EPCI que Villes Vivantes accompagne
Vacance, dégradation, besoins d’amélioration de la performance énergétique, d’adaptation à l’âge et ou au handicap, mise en sécurité… Les immeubles en copropriété présentent des enjeux en tous points semblables à ceux des immeubles en monopropriété.
Pour autant, les circuits menant à la décision de travaux y sont logiquement plus longs et plus fragiles que dans les immeubles détenus par un seul propriétaire. Des divergences peuvent surgir en raison des écarts de capacité économique entre copropriétaires, ou du désalignement d’intérêts entre ceux qui occupent leur logement et ceux qui le louent.
Dans les copropriétés des années 1960-1970 comptant plusieurs dizaines de lots, les arbitrages sont souvent très délicats : faut-il se limiter aux interventions techniques (colonnes montantes), procéder à un simple ravalement de façades, ou engager une isolation par l’extérieur ? Ces débats peuvent s’étaler sur plusieurs années avant qu’une décision soit prise.
C’est dans ce contexte que les EPCI et les communes, en s’appuyant sur une palette de dispositifs nationaux, cherchent à intégrer un volet copropriétés à leurs politiques habitat ; voire à développer une politique dédiée, ou encore à débloquer la situation d’une ou plusieurs copropriétés stratégiques dont la trajectoire semble gripée.
La construction de réponses adaptées à cet objectif reste néanmoins semée d’embûches :
- Le régime de la copropriété recouvre une diversité extrême de situations, des grands ensembles des années 1970 à la maison de ville ancienne divisée en 5 logements, en passant par des immeubles de rapports anciens et dégradés ;
- Une part importante de copropriétés non immatriculées au registre national (RNIC), malgré l’obligation qui leur est faite, subsiste dans de nombreux territoires. Ces copropriétés mal organisées ne sont pas éligibles aux dispositifs d’aide nationaux, ce qui complique leur itinéraire vers les travaux ;
- Les interlocuteurs à accompagner sont multiples (syndics bénévoles ou professionnels, conseils syndicaux, assemblée générale des copropriétaires, locataires, le cas échéant, exploitants de fonds de commerce…) ;
- Les processus de décision et de déclenchement des travaux dépassent fréquemment le temps des dispositifs et celui des mandats ;
- Pour certaines grandes unités collectives, les débats sur les solutions les plus pertinentes sont parfois délicats à trancher, notamment en matière de travaux sur parties communes visant une amélioration de la performance énergétique.
Au regard de ces obstacles, la détermination des priorités et des objectifs est aussi ardue qu’indispensable — d’autant que certains territoires subissent une forte pression liée à la dégradation visible d’immeubles très repérables dans le paysage urbain.
Une palette d’outils aux effets, aux niveaux d’engagement, et aux impacts très différents
L’accompagnement proposé par Villes Vivantes aux collectivités souhaitant stimuler la rénovation des copropriétés repose sur un double travail : la mise en perspective des diagnostics territoriaux avec une palette d’outils étendue, et l’examen de leur pertinence au regard de chaque situation locale :
- L'OPAH Copropriétés Dégradées
- L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Copropriétés Dégradées, l’OPAH-CD est un dispositif contractuel entre une collectivité maître d’ouvrage, l’Anah et l’État. Il mobilise une ingénierie spécialisée et des cofinancements publics pour prévenir et traiter les processus de dégradation des copropriétés en difficulté.
- Certaines collectivités maintiennent des OPAH de renouvellement généralistes qui intègrent un volet spécifique aux copropriétés, sans forcément utiliser le suffixe "CD".
- L'ORCoD constitue un outil d’intervention de dernier recours, plus lourd et réservé aux situations les plus graves.
- Les opérations BUNTI déploient une ingénierie à fort effet de levier au service des copropriétés. Elles facilitent la valorisation du potentiel foncier (vente de combles, de charges foncières en surélévation, de délaissés), mais aussi la reconfiguration physique des immeubles — apport d’éclairements, création de terrasses — pour lever des facteurs structurels de vacance.
- Le POPAC accompagne les copropriétés en amont des difficultés, pour en prévenir l’aggravation. Il permet de résorber les dettes avant qu’elles ne deviennent critiques et agit sur la gouvernance pour permettre les décisions de redressement nécessaires.
PLACEHOLDER_CET_OUTILd, il peut aussi être utilisé pour consolider le redressement des copropriétés à l'issue d'un programme d'intervention.
- La veille et observation des copropriétés (VOC)
- La VOC est une aide méthodologique et financière au développement des démarches d'observation locales des copropriétés fragiles. Elle repose sur la mise en place d'indicateurs, sur un périmètre défini par la collectivité, pour détecter au plus tôt la fragilité de certaines copropriétés. La collectivité peut assurer la maîtrise d'ouvrage de cet observatoire ou la confier à un organisme spécialisé comme par exemple une agence d'urbanisme.
Figure 3 Épinal – Opération BUNTI dans un immeuble en copropriété : transformation de logements en réponse aux besoins d’éclairement pour stopper une logique de déclassement immobilier En parallèle de ces dispositifs, des aides au travaux peuvent être mobilisées, et parfois complétées localement :
- MaPrimeRénov’ Copropriété finance des travaux de rénovation énergétique sur les parties communes et équipements collectifs ;
- Les aides de l’Anah aux copropriétés « fragiles » ou « en difficulté » permettent d’aider les copropriétés avec des impayés élevés et ou des besoins de travaux lourds ;
- D’autres aides sont également mobilisables en soutien à des travaux lourds ou des travaux d’immeuble d’amélioration de l’accessibilité ;
- Ces aides aux copropriétés pour les travaux sur parties communes peuvent se combiner avec des aides sollicitées individuellement par les copropriétaires occupants ou bailleurs.
Comment Villes Vivantes accompagne les collectivités dans la construction de dispositifs opérationnels adaptés aux copropriétés
Face à la multiplicité des outils et des financements disponibles, l’approche de Villes Vivantes combine un dialogue approfondi avec la collectivité et ses partenaires à un état des lieux rigoureux des situations, afin de construire des options opérationnelles adaptées aux réalités du terrain.
Localiser et caractériser les copropriétés non immatriculées : une étape clé
Le Registre National d’Immatriculation des Copropriétés (RNIC) constitue la source de référence en la matière. Toutefois, une part significative des copropriétés, notamment en cœur de ville, n’y est pas immatriculée, et les informations de celles qui le sont s’avèrent souvent incomplètes ou obsolètes.
Pour offrir aux élus et agents des collectivités un état des lieux fiable et actualisé, les équipes de Villes Vivantes croisent systématiquement les données du RNIC avec les fichiers fonciers et des informations recueillies sur le terrain.
Figure 4 étude OPAH-RU avec volet copropriétés à Oloron-Sainte-Marie – exploitation croisée des fichiers fiscaux et du registre national d’immatriculation des copropriétés Les fichiers fonciers renseignent également sur le statut d’occupation des lots — part de logements locatifs et vacants — ce qui oriente directement la nature des démarches à engager auprès des copropriétaires.
Figure 5 étude OPAH-RU avec volet copropriétés à Oloron-Sainte-Marie – localisation des copropriétés à fort taux d’impayés Des études « au contact »
Dans les communes disposant d’un parc de copropriétés significatif, cette mise à plat permet d’identifier les cibles d’intervention prioritaires et d’enclencher des prises de contact :
- avec les syndics et les présidents de conseils syndicaux, lorsque les copropriétés sont immatriculées au RNIC ;
- avec les copropriétaires directement , lorsque les copropriétés ne sont pas immatriculées (les coordonnées postales des copropriétaires sont recueillies via les fichiers fonciers).
Ces échanges directs — qui exigent diplomatie et méthode — permettent de recueillir des informations décisives, introuvables dans toute source de données :
- L’existence de projets de travaux (avec ou sans devis) ;
- Les besoins techniques qui focalisent l’attention des copropriétaires ;
- Les dynamiques de la copropriété et les verrous à lever.
Diagnostics multicritères : une démarche à haut niveau d’engagement
Qu’il s’agisse de fonder un dispositif global sur des bases solides ou de préparer des actions ciblées sur des immeubles stratégiques, le diagnostic multicritères offre une lecture approfondie de la situation technique, sociale, de gouvernance et financière de la copropriété.multicritères permet de rentrer en détail dans la situation technique, sociale, de gouvernance et financière de la copropriété.
L’Anah définit le cadre de ces diagnostics multicritères (DMC) dans plusieurs documents méthodologiques, mis à profit par les équipes de Villes Vivantes.
Les avantages d’une approche globale et pragmatique non limitée au sujet de la performance énergétique en parties communes
Le cadre national d’appui aux copropriétés privilégie trois angles d’approche :
- L’appui à la structuration administrative et financière (notamment pour les copropriétés non immatricules) ;
- L’amélioration de la performance énergétique des parties communes ;
- Les travaux lourds de lutte contre la dégradation.
En pratique, l’instauration d’un dialogue avec les syndics et conseils syndicaux suppose souvent d’être en mesure d’aborder d’abord les sujets que la copropriété juge prioritaires :
- Ravalement de façade sans isolation ;
- Mise en conformité des colonnes montantes ;
- Toiture et travaux d’étanchéité…
Lorsque les copropriétaires se concentrent sur ces sujets, savoir les aborder avec compétence, sans pour autant renoncer aux thématiques prioritaires pour la collectivité, est une condition essentielle de la réussite du dialogue.
BUNTI et copropriétés
Au-delà des démarches opérationnelles classiques, les opérations BUNTI — qui combinent appui à la conception architecturale et ingénierie patrimoniale et immobilière, permettent de construire avec les syndics et les copropriétaires :
- Des options de prévention de vacance dans des immeubles collectifs anciens (apport d’éclairements et ou d’espaces extérieurs privatifs notamment) ;
- Des options de financement de travaux et de réduction des charges au moyen de la vente de foncier (charges foncières en surélévation, vente de combles aménageables, vente de délaissés fonciers).
Figure 6 étude pré opérationnelle BUNTI de Saint-Dié-des-Vosges – modélisation BUNTI avec les membres du conseil syndical d’une copropriété de cœur de ville, création de terrasses et d’un ascenseur extérieur comme motivation complémentaire à la réalisation d’une isolation par l’extérieur dans un immeuble datant de la reconstruction. 
Figure 7 étude pré opérationnelle BUNTI de Saint-Dié-des-Vosges – modélisation BUNTI avec les membres du conseil syndical d’une copropriété de cœur de ville, financement d’un ascenseur par la vente de combles habitables. 
Figure 8 étude pré opérationnelle BUNTI de Saint-Dié-des-Vosges – modélisation BUNTI avec les membres du conseil syndical d’une copropriété, financement d’une rénovation énergétique par le détachement d’un foncier délaissé. Aligner des intérêts différents
L’une des difficultés majeures du déclenchement de travaux en copropriété réside dans l’alignement entre l’intérêt collectif de la copropriété et les aspirations individuelles de ses membres, qui varient sensiblement selon leur âge, leurs ressources et leur statut (occupant ou bailleur).les aspirations des copropriétaires à titre individuel, qui peuvent varier très sensiblement en fonction de leur âge, de leur niveau de ressource, et du statut d’occupation (occupant ou bailleur).
Les équipes de Villes Vivantes ont développé des méthodologies d’enquête en ligne et d’entretiens individuels permettant de maximiser le taux de copropriétaires sondés ou rencontrés, dans le cadre des approches BUNTI ou des diagnostics multicritères.
Fort de l’accompagnement de milliers de porteurs de projets dans le cadre d’opérations BIMBY et BUNTI, Villes Vivantes dispose des ressources méthodologiques pour aborder avec chaque copropriétaire les sujets qui dominent ses préoccupations : accès à l’emprunt, fiscalité, transmission, investissement locatif, aménagement intérieur... Cette capacité d’approche multidimensionnelle est déterminante : l’adhésion des copropriétaires à un projet sur les parties communes dépend souvent de la possibilité d’obtenir, dans le même élan, des réponses à leurs préoccupations immobilières les plus personnelles.
