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L'étude pré-opérationnelle conduite pour la Communauté de communes Xaintrie Val'Dordogne porte sur le parc de logements existant du territoire, en vue de la mise en place de dispositifs d'amélioration de l'habitat privé (OPAH-RU) et d'une opération de revitalisation de territoire (ORT) centrée sur Argentat-sur-Dordogne. Elle combine analyse statistique, relevés de terrain, entretiens avec les habitants et concertation avec les élus et les commerçants.
Une démographie stable en apparence, mais un vieillissement marqué
Le territoire compte 11 500 habitants en 2017, avec un recul limité de la population (-80 habitants/an, soit -0,7 %/an entre 2012 et 2017). Ce repli global masque cependant un solde migratoire globalement positif : la majorité des communes accueillent chaque année davantage d'arrivées que de départs, avec un excédent de 60 personnes par an sur la période. La population vieillit fortement : 43 % des habitants ont plus de 60 ans en 2017, avec des classes d'âge jeunes et intermédiaires en recul et les tranches de 60 ans et plus en progression.
Le nombre de ménages reste stable, mais leur taille se réduit continuellement : 77 % des ménages comptent deux personnes ou moins, alors que le parc de logements demeure très majoritairement familial, avec 75 % des maisons comptant quatre pièces et plus. Ce décalage entre la structure des ménages et celle du parc bâti constitue un enjeu central pour adapter l'offre de logements aux besoins réels de la population.
Un parc de logements anciens difficile à rénover économiquement
Chaque année, 470 logements changent de propriétaire sur le territoire, un flux de projets à accompagner selon leur destination : 40 % deviennent des résidences principales de propriétaires occupants, 26 % des résidences secondaires, 15 % des locations privées et 18 % restent vacants un an après la vente. L'analyse des prix révèle un déséquilibre patrimonial marqué : les logements en état moyen ou bon se vendent en moyenne 1 060 €/m², alors qu'un logement dégradé ou très dégradé ne s'échange qu'à 620 €/m², pour un budget de rénovation nécessaire à l'équilibre patrimonial estimé à 440 €/m². Cet écart rend la rénovation financièrement peu incitative pour de nombreux propriétaires.
À Argentat-sur-Dordogne, cette situation se traduit concrètement par 280 logements vacants, dont 140 situés à moins de cinq minutes à pied du centre, et 125 logements repérés dans des immeubles médiocres à très dégradés. Le bâti ancien du centre-bourg illustre cette dégradation, avec des toitures effondrées et des structures menacées.
Argentat-sur-Dordogne : une mosaïque de cadres de vie inégalement attractifs
L'analyse fine du bâti d'Argentat-sur-Dordogne distingue dix-huit « cadres de vie », du pavillonnaire diffus (505 logements, le plus répandu) à l'habitat d'exception (7 logements), en passant par l'esprit bourg dense (221 logements) ou le village et jardin (213 logements). Chaque typologie présente des caractéristiques propres de surface habitable, de statut d'occupation et de prix : les lotissements affichent par exemple les prix au m² les plus élevés (1 265 €/m²) mais aussi le taux de rotation le plus faible, signe d'un marché sous tension, tandis que des cadres comme la bâtisse historique combinent rotation plus dynamique et prix plus modérés.
Cette diversité recoupe un enjeu de vieillissement : au moins 40 % des logements occupés par des propriétaires âgés pourraient nécessiter des travaux d'adaptation. Sur 1 973 propriétaires occupants de plus de 70 ans identifiés, 1 180 vivent dans des cadres de vie déjà considérés comme adaptés, contre 793 dans des cadres à adapter, notamment en cœur de bourg dense où l'accessibilité et le confort peuvent être plus difficiles à améliorer.
Le centre-ville d'Argentat à l'épreuve de la concertation et du diagnostic commercial
La démarche s'est appuyée sur une concertation de terrain, menée notamment sur les marchés, auprès des habitants, ainsi que sur une enquête auprès des élus et des commerçants. Les élus pointent des difficultés récurrentes pour accompagner leurs administrés : l'accès aux aides financières et la connaissance du potentiel des logements à réhabiliter sont jugés difficiles ou pratiquement impossibles par la quasi-totalité des répondants. Du côté des habitants, les priorités exprimées pour le cœur de ville portent sur l'espace public (réaménagement des avenues, végétalisation, accessibilité), les commerces de proximité et la mobilité, avec une identification claire des lieux valorisés (quais, place de l'Église) et de ceux à améliorer.
Le diagnostic commercial révèle quatre polarités commerciales à Argentat-sur-Dordogne, dont une à conforter en périmètre ORT, et une vacance commerciale de 21 cellules sur 124 recensées lors du relevé de terrain de septembre 2020. Le stationnement apparaît globalement suffisant, avec 391 places disponibles à moins de six minutes à pied de la place de l'église, tandis que les commerçants se disent globalement satisfaits de la qualité des produits vendus et de l'accessibilité piétonne, mais nettement moins de la qualité du bâti et des animations. Ces constats recoupent le repérage des immeubles vacants et dégradés du centre-ville, avec 38 immeubles dégradés et 9 très dégradés identifiés, dont plusieurs sont désignés comme prioritaires à traiter.
De l'accompagnement individuel au plan guide : des réponses opérationnelles
Pour traduire ces constats en projets concrets, la Communauté de communes a proposé une semaine de conseil gratuit avec des professionnels de l'architecture et de l'urbanisme, permettant aux propriétaires ou futurs propriétaires d'envisager des projets de réhabilitation, d'agrandissement ou d'adaptation. Plusieurs entretiens réalisés auprès d'habitants du territoire ont ainsi donné lieu à des esquisses de projets d'habitat : transformation d'une annexe en logement adapté aux vieux jours à Mercœur, division d'une grange en deux logements pour les enfants à Bassignac-le-Haut, ou encore transformation de granges en gîtes à La Chapelle-Saint-Géraud et à Saint-Geniez-Ô-Merle, ce dernier projet étant envisagé comme un habitat futur pour le propriétaire lui-même.
À l'échelle du cœur de ville d'Argentat-sur-Dordogne, un plan guide fixe quatorze actions organisées autour de trois secteurs (cœur de ville, quais de la Dordogne, rive sud), portant notamment sur la rénovation des façades, la mise en place d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat, le traitement des immeubles vacants et dégradés via le volet foncier de l'OPAH-RU, ou encore la démolition d'une ruine pour créer un espace de stationnement paysager. Ces actions se déploient aussi dans d'autres communes du territoire, à l'image de Saint-Privat où des actions ORT visent l'habitat, les commerces et les espaces publics, et se complètent d'initiatives transversales comme le « permis de végétaliser » pour l'identité paysagère de la ville ou la création d'une nouvelle salle multi-activités.
