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Terre Valserhône l'Interco a engagé une étude pré-opérationnelle en vue d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat associée à un volet de renouvellement urbain. Le diagnostic porte sur l'ensemble de l'intercommunalité, avec un focus particulier sur la commune de Valserhône, qui concentre l'essentiel des enjeux d'habitat identifiés.
Un marché immobilier sous tension, marqué par l'effet de report du Genevois
Après une baisse temporaire à 1 900 €/m² en 2019, les prix médians dans l'ancien ont fortement progressé pendant la période Covid avant de se stabiliser autour de 2 300 €/m², malgré l'effondrement du nombre de ventes constaté à l'échelle nationale depuis 2022. Cette stabilisation masque des disparités très marquées à l'échelle du territoire, avec des biens échangés à 1 000 €/m² et d'autres à plus de 3 700 €/m². À l'échelle plus large, Terre Valserhône (2 368 €/m²) se positionne au-dessus de plusieurs intercommunalités voisines comme le Haut-Bugey ou Grand Bourg Agglo, mais nettement en-deçà de Grand Annecy ou de Thonon Agglo, traduisant un effet de report des prix genevois qui tire le marché local vers le haut.
Une démographie contrastée et un vieillissement marqué des propriétaires occupants
Entre 2015 et 2021, Valserhône enregistre un recul démographique alors que plusieurs communes environnantes, notamment Confort, Villes et Plagne, continuent d'accueillir de nouveaux habitants. Ce contraste territorial s'accompagne d'un vieillissement du parc de propriétaires occupants : 24 % d'entre eux ont plus de 65 ans, soit près d'un quart du total, et un logement sur dix du territoire est occupé par un propriétaire senior. Cette répartition n'est toutefois pas homogène géographiquement, certains secteurs concentrant davantage de propriétaires âgés que d'autres.
Une concentration du parc de logements et de la vacance sur Valserhône
Valserhône regroupe 74 % des logements de l'intercommunalité et concentre 86 % de l'offre locative du territoire, ce qui en fait le principal réservoir de logements de Terre Valserhône. Cette concentration se retrouve dans la vacance : trois logements vacants sur quatre du territoire se situent à Valserhône, où 14 % du parc est vacant, dont 6 % depuis plus de deux ans et 2 % depuis plus de cinq ans. Cette vacance de longue durée est elle-même très localisée géographiquement au sein de la commune, avec des taux plus élevés à Chanay (14 %) et Saint-Germain-de-Joux (12 %) que dans le reste du parc communal.
Fragilités sociales, état du bâti et copropriétés à risque
Les ménages pauvres se retrouvent aussi bien dans le parc locatif social que dans le locatif privé, comme l'illustre le secteur de Billiat où les taux de pauvreté élevés coexistent avec une diversité de statuts d'occupation. À l'inverse, l'état du bâti apparaît globalement préservé dans certains centres-bourgs comme Chanay, où aucun logement n'est classé en état très dégradé ou dégradé, même si près de la moitié du parc reste en état médiocre. Le diagnostic des copropriétés révèle cependant une fragilité structurelle plus large : plus de la moitié des 436 copropriétés du territoire ne sont pas immatriculées, et sur l'ensemble, 288 copropriétés représentant 2 040 logements sont identifiées comme à accompagner, dont la totalité des copropriétés qualifiées de fragiles ou en difficulté se situe à Valserhône.
Attentes des habitants et gisement de reconfiguration des logements
L'enquête en ligne menée auprès des habitants entre juin et août 2025 fait ressortir le confort énergétique comme priorité, avec 20 répondants se déclarant en situation de précarité énergétique aiguë. Les difficultés évoquées face aux travaux portent sur les aides financières, la fiabilité des artisans et le besoin d'un accompagnement neutre, tandis que seulement 25 % des répondants sont éligibles aux aides Anah les plus élevées. Par ailleurs, l'exploitation des données Insee identifie un gisement potentiel de 3 300 ménages, soit 35 % des ménages du territoire, qui pourraient avoir besoin de reconfigurer leur logement au regard d'une sous-occupation.
Des enjeux consolidés et une stratégie d'intervention outillée
Le diagnostic aboutit à dix enjeux majeurs, dont la rénovation énergétique du parc (27 % de passoires potentielles), l'adaptation au vieillissement des propriétaires occupants et l'accompagnement des copropriétés non immatriculées ou fragiles. Face à ces constats, une stratégie décline sept thématiques d'intervention – copropriétés, autonomie, habitat indigne, rénovation énergétique, offre locative, façades et production de logements – en croisant aides nationales Anah, aides locales du Conseil départemental et de Terre Valserhône, et accompagnements individuels. Le calibrage de l'OPAH-RU pour Valserhône précise enfin les partis pris financiers, avec un abondement renforcé sur la rénovation énergétique et les travaux lourds pour les bailleurs, une caisse d'avance de trésorerie pour les propriétaires modestes, et un financement intercommunal conditionné à un cofinancement communal à parité.
