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Saint-Flour Communauté a engagé une mission en deux phases : d'une part l'évaluation prospective des programmes d'amélioration de l'habitat privé arrivant à leur terme, d'autre part le diagnostic et la définition d'une stratégie de requalification urbaine pour les trois centres-bourgs lauréats du programme Petites Villes de Demain — Saint-Flour, Chaudes-Aigues et Pierrefort. L'objectif est de déboucher sur une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) multisites et une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat - Renouvellement Urbain (OPAH-RU) multisites.
Une mission en deux phases, calée sur un calendrier resserré
La mission poursuit deux finalités complémentaires : évaluer les dispositifs habitat précédents et se donner des points de repère pour l'action, afin de construire à la fois une ORT multisites et une OPAH-RU multisites. Le calendrier prévoit la signature de la convention ORT en mai 2023 et le lancement opérationnel de l'OPAH-RU en janvier 2024, avec deux comités de projet organisés fin mars et fin mai 2023. Entre janvier et mai, les travaux ont associé l'appropriation des études existantes, le volet habitat, le volet requalification urbaine et la co-construction d'un plan d'actions, associant séminaires d'élus, ateliers, entretiens partenaires et enquêtes auprès des habitants et commerçants.
Des dynamiques démographiques et résidentielles qui redessinent l'occupation du parc
Entre 2008 et 2019, l'EPCI a connu une hausse des ménages d'une personne (passés de 3 339 à 3 839) et des familles monoparentales (de 646 à 819), tandis que le nombre de couples avec enfants a légèrement diminué (2 619 en 2019). Cette évolution des structures familiales s'accompagne d'une répartition très différenciée du parc de logements selon les communes : à l'échelle de Saint-Flour Communauté, les propriétaires occupants représentent 47 % du parc, contre 36 % à Saint-Flour et 38 % à Chaudes-Aigues, où les résidences secondaires pèsent davantage (27 % à Saint-Flour, 22 % à Chaudes-Aigues et à Pierrefort). Au sein même de Saint-Flour, le cœur historique se distingue nettement du reste du cœur de ville : il ne compte que 18 % de propriétaires occupants contre 38 % ailleurs, mais concentre 40 % de logements locatifs et 29 % de vacance.
Un marché immobilier hiérarchisé, une vacance concentrée dans les cœurs historiques
L'analyse des transactions par déciles révèle une nette hiérarchie des prix au m² entre les trois communes du programme Petites Villes de Demain, Saint-Flour affichant les valeurs les plus élevées sur l'ensemble des déciles. À Saint-Flour, le marché reste actif en cœur de ville malgré des prix nettement plus faibles qu'ailleurs dans la commune, et l'évolution des prix médians montre que le cœur historique est resté à l'écart de la reprise post-COVID observée dans le reste de la commune. Cette faiblesse relative des prix en cœur historique fait écho à un taux de vacance élevé : à l'échelle du territoire, Saint-Flour Communauté compte 2 200 logements vacants (13 %), les communes PVD 1 000 (17 %) et le reste du territoire 1 200 (11 %). À Saint-Flour même, le cœur historique concentre 500 logements vacants sur 1 700, soit 29 %, dont 16 % depuis plus de deux ans, révélant des enjeux de reconfiguration des logements et des immeubles.
Un bilan contrasté des dispositifs d'amélioration de l'habitat
Le traitement des tableaux de suivi 2020-2022 montre que la rénovation n'a pas touché toutes les communes de façon homogène : 205 dossiers OPAH et 111 dossiers PIG ont été traités, avec une forte concentration sur Saint-Flour (94 dossiers). Sur la période 2019-2023, l'OPAH-RU a permis de réhabiliter 72 logements par an, pour un coût public de 15 980 €/logement et un effet de levier de 0,68 (1 € public déclenchant 0,70 € de travaux privés), générant 25 500 €/logement de travaux déclenchés au total. Les retours de propriétaires occupants non-bénéficiaires pointent cependant des freins : complexité perçue des démarches, plafonds d'éligibilité jugés trop bas et recours aux économies personnelles plutôt qu'aux aides. Du côté des partenaires, les regards convergent sur la nécessité de renforcer la présence de terrain et l'accompagnement des porteurs de projets, tout en soulignant des freins structurels comme la hausse des coûts de construction ou le ralentissement des projets de lotissements.
De la méthode aux arbitrages : construire le programme ORT
La construction du programme ORT s'appuie sur six volets d'intervention thématiques issus des constats du diagnostic — habitat, développement économique, développement durable et mobilité, formes urbaines et patrimoine, services publics et loisirs, lien social — chacun décliné en actions engagées, calendrier, portage, partenaires et coût. Cette méthode croise la prise en compte des études et documents cadres existants, l'état des actions ORT en cours à Saint-Flour, l'évaluation des programmes habitat privé et des échanges itératifs avec élus et partenaires, pour aboutir à un projet de convention et des fiches action. Les arbitrages portent notamment sur le calibrage des objectifs pour les propriétaires occupants et bailleurs, l'abondement des aides Anah par la communauté et les communes, et la détermination des trois périmètres d'OPAH-RU (Saint-Flour, Chaudes-Aigues, Pierrefort), avec des curseurs allant de la continuité à une ambition renforcée. Le périmètre ORT de Saint-Flour distingue ville haute et ville basse, avec un périmètre élargi d'aide à la rénovation des façades, tandis que les études révèlent des logiques de quartier spécifiques : rempart Nord, rempart Sud, habiter la place d'Armes ou le Barry/versant Sud.
Un plan d'actions territorialisé et sa traduction financière
Le plan d'actions décline les six volets à l'échelle communautaire et communale. Pour Saint-Flour Communauté, le volet habitat porte sur la mise en œuvre du PLUi, la lutte contre les logements vacants, le soutien à l'amélioration de l'habitat et un service d'appui aux communes, tandis que le volet formes urbaines et patrimoine vise l'extension du label Pays d'art et d'histoire et la Maison de l'habitat et du patrimoine. À l'échelle de la commune de Saint-Flour, les actions portent sur la requalification de la place d'Armes, la reconfiguration de la rue du Collège, la réhabilitation du quartier de la Fontlong, la création d'une structure multi-accueil, la modernisation du musée de la Haute-Auvergne, ainsi que sur le lien social avec la création d'une maison de quartier et la relocalisation de la médiathèque. À Chaudes-Aigues, les priorités portent sur la requalification des espaces publics, la réhabilitation du musée Géothermia et du lavoir d'eau chaude, et la valorisation du patrimoine thermal. L'ensemble de ces actions est chiffré dans une maquette financière détaillant montant total, part collectivité, part État et autres financeurs, et se traduit dans une hypothèse d'enveloppe travaux communautaire distinguant propriétaires occupants, bailleurs et aides à l'accession, répartie entre OPAH communautaire (3 ans) et OPAH-RU de renouvellement urbain (5 ans) sur les trois périmètres ORT.
