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Villes Vivantes a conduit une étude pré-opérationnelle en vue d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat - Renouvellement Urbain (OPAH-RU) « Cœur de Ville » pour la Communauté de communes Rumilly Terre de Savoie. Cette étude analyse les dynamiques démographiques, l'état du parc de logements et les leviers d'action mobilisables sur le centre ancien de la commune.
Une commune attractive mais des profils socio-économiques contrastés selon les secteurs
Les mouvements résidentiels montrent que Rumilly attire davantage que le reste de la Communauté de communes ne perd, avec 1 200 arrivées contre 1 000 départs vers l'extérieur. Cette attractivité bénéficie particulièrement aux retraités, tandis que les familles, les professions intermédiaires et les CSP+ s'installent plutôt dans le reste de la CDC. La pyramide des âges confirme un vieillissement de la population entre 2011 et 2016, mais celui-ci s'accompagne d'un renouvellement des jeunes générations plutôt dynamique, notamment dans les tranches 0-14 ans et 30-44 ans.
Une pauvreté concentrée dans le parc locatif du centre ancien
12 % des ménages de la commune, soit 760 ménages, vivent sous le seuil de pauvreté. Cette précarité touche très inégalement les statuts d'occupation : 21 % des ménages locataires (640 ménages) sont concernés, contre seulement 5 % des propriétaires (160 ménages). Cet écart identifie un levier d'action potentiel chez les propriétaires occupants, dont la situation financière permettrait d'envisager des travaux d'amélioration de leur logement.
Une vacance et un bâti ancien concentrés dans le cœur historique
Le taux de vacance atteint 11 % dans le centre ancien de Rumilly, contre 6 % dans le reste de la commune et seulement 5 % hors de Rumilly, soit 270 logements vacants dans ce périmètre restreint. Cette concentration coïncide avec l'ancienneté du bâti : le centre ancien rassemble une part importante de logements construits avant 1950, identifiés comme un gisement patrimonial spécifique, aux côtés d'un parc plus récent (1950-1990) confronté à des enjeux de dégradation et de mauvaise isolation énergétique. Au total, plusieurs gisements de logements sont identifiés selon leur profil : patrimoine ancien avant 1900, logements nécessitant une adaptation au vieillissement, logements mal isolés des périodes 1950-1980 et 1980-2010, et locatifs libres, représentant un potentiel cumulé de plusieurs milliers de logements à traiter au-delà des seuls logements vacants.
Un marché de l'ancien actif mais moins valorisé qu'ailleurs dans la CDC
Chaque année, environ 4 % du parc de logements de Rumilly est vendu (320 logements/an), un rythme supérieur à celui du reste de la CDC (2,5 %/an). Les investissements locatifs se concentrent principalement en centre-ville, tandis que les achats en résidence principale se répartissent sur l'ensemble de la commune. Le prix médian au m² à Rumilly (2 230 €/m²) reste toutefois inférieur à celui observé dans le reste de la CDC (2 500 €/m²), et la part des transactions à plus de 2 800 €/m² y est nettement moindre (19 % contre 34 %).
Un potentiel foncier de division parcellaire à mobiliser
L'analyse des unités foncières bâties révèle un gisement foncier notable : 45 % des parcelles, soit 1 060 unités foncières, disposent d'une surface résiduelle suffisante pour être divisées et créer un nouveau terrain à bâtir. Ce potentiel se répartit sur l'ensemble du territoire communal, offrant un levier complémentaire aux actions de rénovation du bâti existant pour densifier le tissu urbain sans consommation d'espaces naturels.
Des petites copropriétés à forte vacance et une diversité de cadres de vie à traiter au cas par cas
Le parc en copropriété de Rumilly compte 1 750 logements répartis dans des structures de tailles variées, mais ce sont les plus petites copropriétés (moins de 10 logements) qui concentrent la plus forte proportion de logements vacants, avec 124 logements vacants sur 1 090. Par ailleurs, l'étude identifie 24 cadres de vie distincts sur la commune, dont 6 présentent plus de 20 % de bâti dégradé et 3 affichent plus de 18 % de vacance, appelant des scénarios de projet différenciés et adaptés à chaque configuration urbaine plutôt qu'une réponse uniforme.
