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Cette étude pré-opérationnelle porte sur la définition d'une OPAH-RU sur un périmètre restreint associant Falaise et Potigny, complétée par une OPAH classique couvrant l'ensemble de l'intercommunalité du Pays de Falaise. Elle croise analyse des marchés immobiliers, occupation du parc de logements, état du bâti et modalités d'intervention foncière et incitative pour ajuster les périmètres et les outils opérationnels.
Des valeurs immobilières qui varient fortement selon les quartiers
À Falaise, les prix médians de l'immobilier restent inférieurs dans le périmètre ORT par rapport aux secteurs hors ORT, ce qui autorise des acquisitions d'opportunité mais ne garantit pas la qualité des opérations engagées. À Potigny, le contraste est différent : le quartier « Mineurs » connaît une activité immobilière intense avec des prix légèrement supérieurs à ceux du centre-bourg, signe d'une dynamique de marché localisée qu'il convient d'accompagner. L'écart entre prix d'achat et prix de revente dans l'ancien à Potigny, comparé à l'EPCI, éclaire par ailleurs la marge de manœuvre financière disponible pour des opérations de rénovation-revente.
Un parc ancien qui structure l'accueil de nouveaux ménages
À Falaise, l'occupation du parc de logements se répartit entre 31 % de propriétaires occupants, 30 % de locatif privé, 21 % de logements sociaux, 12 % de logements vacants et 5 % de résidences secondaires. Le volume de logements construits chaque année (68 logements/an, soit 0,5 % du parc) reste très inférieur au nombre de logements qui changent de propriétaire chaque année (650 logements/an, soit 5,8 % du parc), ce qui souligne le rôle prépondérant du marché de l'ancien dans l'accueil de ménages et le potentiel flux de porteurs de projets à accompagner. À l'échelle de Potigny et Falaise réunies, les maisons représentent 72 % des logements, avec des taux de vacance et de dégradation qui varient selon le type de propriété : les immeubles en monopropriété concentrent la part la plus importante de logements vacants (18 %) et à l'aspect dégradé (10 %).
Vacance, dégradation et pauvreté concentrées dans les centres
La vacance des logements se concentre nettement dans les cœurs de villes et de bourgs du territoire : 10 % des logements du Pays de Falaise sont vacants, dont 58 % depuis moins de deux ans, mais 21 % depuis plus de cinq ans, signalant une vacance structurelle à traiter en priorité. À Falaise, les ménages pauvres sont concentrés dans le parc social mais également très présents dans des secteurs de locatif privé, avec 18 % des ménages sous le seuil de pauvreté, dont 21 % en secteur ORT. Ces constats de fragilité socio-économique se superposent aux secteurs de renouvellement urbain matures identifiés à Falaise, où 12 % des logements sont vacants et 8 % dégradés, tandis qu'à Potigny le périmètre OPAH-RU proposé englobe la grande majorité des bâtiments dégradés et/ou vacants du centre-bourg.
La diversité des cadres de vie pour ajuster les périmètres d'intervention
Falaise présente une grande variété de cadres de vie bâtis – 18 typologies recensées, des immeubles de ville aux grands ensembles en passant par le pavillonnaire diffus et les maisons ouvrières – qui traduit une diversité de situations à prendre en compte dans la définition des périmètres d'action. Cette lecture typologique est croisée avec le repérage de la dégradation et de la vacance pour interroger la pertinence des périmètres ORT prédéfinis face aux besoins réels d'intervention, en tenant compte également des souhaits politiques des élus et du regard des partenaires.
Des copropriétés petites et peu suivies, une mobilisation directe des habitants
La majorité des copropriétés du territoire sont de petite taille : 64 % comptent moins de quatre logements, et seulement 20 % du parc en copropriété est inscrit au registre national des copropriétés, ce qui limite le suivi et l'anticipation des difficultés. Pour affiner la connaissance des besoins et des pratiques locales, 26 entretiens de modélisation ont été réalisés avec des habitants volontaires répartis sur l'ensemble du Pays de Falaise, de Potigny à Villy-lez-Falaise.
Des outils opérationnels combinant incitatif, projet test et volet foncier
La stratégie opérationnelle articule plusieurs leviers : un volet incitatif dont les objectifs quantitatifs distinguent l'OPAH-RU et l'OPAH communautaire selon les thématiques (énergie, autonomie, lutte contre l'habitat indigne, travaux lourds), la CC n'abondant qu'une partie des dossiers Anah. Un projet test a été modélisé sur l'achat d'un immeuble de six logements à Potigny pour créer trois maisons T3 duplex avec jardin, avec une comparaison chiffrée entre un scénario où la commune achète et rénove et un scénario où un particulier investit et loue sur vingt ans. Enfin, un volet coercitif est mobilisé à Falaise sur le plan foncier, avec un budget partagé entre la CC et l'Anah pour engager des études approfondies sur des adresses prioritaires et la mise en place de procédures ciblées sur les immeubles les plus dégradés.
