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L'évaluation de l'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat – Renouvellement Urbain (OPAH-RU 2019-2025) dresse le bilan d'un dispositif engagé sur le centre ancien d'Oloron-Sainte-Marie, à la confluence du Gave d'Oloron et du Gave d'Aspe. Elle s'appuie sur un diagnostic socio-économique complet, une analyse fine du bâti et des copropriétés, ainsi qu'une enquête menée directement auprès des ménages accompagnés.
Un centre ancien qui décroche du reste de la commune
Le marché immobilier révèle un écart marqué entre le périmètre de l'OPAH-RU et le reste du territoire : le prix médian au m² y atteint 1 087 €, contre 1 519 € dans le reste d'Oloron et 1 390 € à l'échelle de la Communauté de communes du Haut Béarn. Cette décote se vérifie jusque dans le cœur historique, où les prix autour du Tribunal de Proximité (925 €/m²) et de la place de Jaca (1 165 €/m²) restent nettement inférieurs aux dynamiques observées ailleurs.
L'évolution sur la période 2010-2022 confirme cette tendance : alors que les prix hors périmètre et à l'échelle intercommunale progressent fortement depuis 2020 pour dépasser 1 700 €/m² en 2022, le périmètre OPAH-RU suit une trajectoire parallèle mais toujours en retrait, autour de 1 314 €/m² la même année.
Une population vieillissante et des ménages de plus en plus isolés
Le diagnostic socio-économique met en évidence une forte proportion de personnes seules : 52% des ménages d'Oloron-Sainte-Marie contre 39% à l'échelle de la Communauté de communes du Haut Béarn, avec une progression de +71 habitants seuls par an entre 2016 et 2022. Cette évolution s'accompagne d'un vieillissement marqué : 27% de la population a plus de 65 ans (10 000 personnes), avec des taux dépassant 35% dans certains secteurs.
Ce contexte démographique génère un besoin de reconfiguration du parc : 2 400 ménages, soit 43% d'entre eux, occupent des logements dont la taille ne correspond plus à leur composition, révélant un enjeu fort d'adaptation de l'offre existante plutôt que de seule construction neuve.
Vacance, précarité énergétique et pauvreté concentrées dans le périmètre
Le parc de logements du périmètre OPAH-RU présente une structure d'occupation atypique : 19% de logements vacants (743 unités) contre seulement 9% hors périmètre dans le reste d'Oloron. Cette vacance touche pour partie des logements durablement inoccupés : 796 logements vacants au total, dont 408 depuis plus de 2 ans et 273 depuis plus de 5 ans, avec des taux atteignant 13% à proximité du Tribunal de Proximité.
Cette vacance structurelle s'accompagne d'une performance énergétique dégradée : 43% des diagnostics réalisés entre 2011 et 2021 affichent une étiquette D, et 34% se classent en E, F ou G. Les secteurs du cœur d'Oloron et de Sainte-Marie concentrent par ailleurs une population à fort taux de pauvreté, corrélée à la présence d'un parc locatif privé social de fait, tandis que les niveaux de loyers pratiqués restent proches des plafonds conventionnés Anah, limitant l'écart financier pour les propriétaires qui choisiraient de conventionner.
Un bâti dégradé et des copropriétés fragilisées
Le travail de terrain mené par Villes Vivantes en juillet 2025 a identifié 45 parcelles « très dégradées » et 53 parcelles « dégradées », représentant respectivement 49 et 66 logements répartis dans le périmètre, avec plusieurs adresses documentées par des photographies (rue Navarrot, rue de Sègues, rue du Coq, avenue de Lasseube, place Saint-Pierre).
La question copropriétaire complète ce constat : sur 307 copropriétés recensées (2 341 logements), 45% ne sont pas immatriculées, soit 137 copropriétés représentant 448 logements, majoritairement de petite taille. Parmi les 170 copropriétés immatriculées, 37 présentent des taux d'impayés significatifs — qualifiées de « fragiles » ou « en difficulté » — regroupant 851 logements. Au total, 174 copropriétés et 1 299 logements sont identifiés comme nécessitant un accompagnement (Anah, OPAH-RU, VOC, POPAC).
Six enjeux structurants pour l'action publique
À partir de ces constats, six enjeux ont été formalisés pour orienter les outils opérationnels : le locatif conventionné, les parcours des porteurs de projets, le mal logement, les immeubles bloqués, les copropriétés et la création de logements accessibles. Chaque dispositif mobilisable — aides Ma Prime Rénov', procédures coercitives, permis de louer, taxe sur les logements vacants, suivi-animation — a été positionné selon son effet, direct ou indirect, sur ces enjeux, afin de prioriser les leviers les plus pertinents pour la suite du programme.
Un bilan quantitatif contrasté au terme de la convention
Le bilan chiffré de l'OPAH-RU 2019-2024 (+ avenant 2025) fait apparaître des résultats très inégaux selon les volets. Le conventionnement des propriétaires bailleurs atteint 100% de l'objectif (90 logements sur 90 prévus), tandis que les travaux lourds portés par les propriétaires occupants atteignent 76% de l'objectif. En revanche, le volet performance énergétique des propriétaires occupants plafonne à 15% de l'objectif sur 5 ans, et les travaux en parties communes de copropriétés n'ont donné lieu à aucune réalisation (0% sur 8 logements visés).
Depuis 2021, les dispositifs de rénovation aidée ont permis de traiter 378 logements par le geste « Ma Prime Rénov' » (84 par an, pour une aide moyenne de 3 390 € et un effet levier de 2,37 € privés pour 1 € public), et 234 logements en travaux d'ampleur (52 par an, aide moyenne de 23 050 €, effet levier plus limité de 1,13 € privé pour 1 € public). Comparée à l'échelle de la Communauté de communes du Haut Béarn, Oloron affiche un taux de rénovation par geste de 3,3% des propriétaires occupants chaque année contre 0,9% pour les travaux d'ampleur, avec une baisse sensible du nombre de logements traités entre 2021 (170) et 2025 (105).
Le vécu des ménages accompagnés : entre satisfaction et sentiment d'abandon
Une enquête menée en juillet 2025 auprès des contacts OPAH-RU (34 réponses, 70% d'habitants d'Oloron-Sainte-Marie) donne à voir l'expérience concrète du parcours d'accompagnement. Les premiers contacts sont jugés diversement : certains répondants saluent un accueil « parfait » et rapide, d'autres pointent un manque de suivi ou une rotation des interlocuteurs, avec parfois trois personnes différentes en deux ans pour un même dossier.
Le financement des travaux repose largement sur l'épargne personnelle et le prêt bancaire (15 réponses citent un prêt travaux, 10 l'épargne personnelle), avec un reste à charge moyen estimé à environ 40 000 € pour les propriétaires occupants et 333 000 € pour les propriétaires bailleurs. Les bénéfices perçus sur la rénovation énergétique sont toutefois tangibles : 50% des répondants constatent une baisse de leurs factures d'énergie, et 55% une amélioration forte du confort d'hiver. Les messages ouverts recueillis en fin d'enquête confirment cette ambivalence, entre reconnaissance de l'utilité de l'accompagnement pour des démarches complexes et expression d'un sentiment d'abandon lié à la lenteur du traitement des dossiers et à l'instabilité des interlocuteurs.
Vers une nouvelle phase opérationnelle
Le calendrier de l'étude prévoit, à partir de septembre 2025, une phase 3 dédiée à la définition des outils opérationnels (axes d'intervention, traitement des copropriétés, faisabilité des procédures ORI) puis une phase 4 portant sur la gouvernance, le pilotage et les plans de financement, avec une gouvernance rythmée par des comités techniques et de pilotage jusqu'à la signature prévue en mars 2026, marquant le lancement d'un dispositif opérationnel renouvelé.
