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Un droit de regard des communes sur la qualité du parc locatif privé
Le permis de louer confère aux collectivités qui le mettent en place un droit de regard sur la qualité technique et la conformité des logements locatifs privés, en obligeant les propriétaires à déclarer les mises en location et à autoriser la visite des agents ou du prestataire de la collectivité. En 2024, environ 550 communes françaises avaient mis en place ce dispositif, sous l'une ou l'autre de ses formes.
Le « permis de louer » est un outil de police de l'habitat ouvert aux collectivités par la loi ALUR de 2014. Il se décline en deux régimes :
- la déclaration préalable de mise en location, dans laquelle le propriétaire informe la collectivité de son intention de louer sans devoir attendre de réponse avant d'entrer en location,
- et l'autorisation préalable de mise en location, dans laquelle il doit obtenir l'accord de la collectivité avant de pouvoir louer son logement.
Dans les deux cas, le dispositif s'applique sur un périmètre géographique délimité, défini par une délibération motivée du conseil municipal (ou du conseil de l’EPCI si celui-ci est compétent en matière d’habitat). Il ne peut entrer en vigueur qu'au terme d'un délai de six mois suivant la publication de cette délibération, afin de permettre aux propriétaires bailleurs de se préparer.
Quelle est la perspective de Villes Vivantes pour faire du permis de louer un outil vraiment utile ?
Mais l'opérationnalité du permis de louer — et sa contribution réelle à la lutte contre le mal logement — va bien au-delà de cette formalité de déclenchement. Elle dépend de trois conditions cumulatives.
A chaque relocation, disposer de personnes qualifiées et immédiatement disponibles pour visiter le logement et exprimer au propriétaire les prescriptions de mise en conformité
La collectivité publique qui instaure le pérmis de louer doit se doter d’une capacité effective à déclencher les visites suite à la réception des déclarations. Les visites requièrent de la réactivité, de la compétence technique et une logistique rigoureuse pour accéder aux logements, rédiger les rapports et organiser les contre-visites. Si la collectivité tarde à réaliser une visite ou une contre-visite, elle complique l'accès au logement pour le futur locataire et perd sa crédibilité auprès des bailleurs.
Détecter les propriétaires qui omettent de déclarer les mises en location
La collectivité, commue ou EPCI, doit recouper les informations, notamment auprès de la CAF et de la MSA. Sans ce partenariat, elle n'aura connaissance que des mises en location pour lesquelles le propriétaire dépose spontanément son dossier — et ne visitera de fait que les « bons élèves ». Or les propriétaires cherchant à contourner le permis de louer déclarent néanmoins la mise en location à la CAF ou à la MSA pour solvabiliser leurs locataires grâce aux allocations logement (ALS et ALF). Or c’est parmi ces propriétaires cherchant à échapper aux visites de contrôle que la prévalence des situations de mal logement est la plus forte. Le partenariat avec les organismes payeurs permet de croiser les fichiers et d'identifier ces mises en location qui échappent au dispositif, comme l'illustre l'expérience d'Albi où, au 1er août 2023, 35 propriétaires sur 78 demandes d'allocation logement n'avaient pas déposé leur demande de permis de louer.
Constater des non conformités ne suffit pas : un effort qui se prolonge au-delà de la visite initiale
Le souhait des collectivités instaurant le permis de louer étant de lutter contre le mal logement, elles doivent logiquement être capables d’agir en aval de la visite. Cela implique de décrire clairement les non-conformités et les travaux à réaliser, de vérifier leur bonne exécution lors d'une contre-visite, et de mobiliser si nécessaire les outils coercitifs disponibles — de la consignation des prestations logement aux travaux d'office — lorsque le propriétaire n'obtempère pas. Sans cette capacité d'action, le dispositif perd sa crédibilité. Et sans accompagnement vers les dispositifs d'aide disponibles (Ma Prime Logement Décent pour les travaux de remise en sécurité et en salubrité, BUNTI pour des transformations plus ambitieuses, les propriétaires se borneront à traiter les non-conformités minimales sans que cela ne déclenche une rénovation plus globale.
On le comprend : la simple instauration de la déclaration ou de l'autorisation préalable à la mise en location ne constitue pas à elle seule un acte de lutte contre le mal logement si l'« aval » n'est pas structuré.
Des retours d’expérience probants
Les résultats observés sur les territoires qui ont déployé le dispositif de manière complète témoignent de son efficacité réelle :
- à Albi, sur 449 demandes instruites en huit mois, 11 % ont abouti à un refus et 33 % à une autorisation avec réserves impliquant des travaux ;
- à Albi, 54% des refus ont donné lieu au dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation de louer après travaux ;
- à Montauban, plus de la moitié des autorisations délivrées l'ont été avec réserves, et la grande majorité des propriétaires s'étant vu opposer un refus ont engagé les travaux de rénovation nécessaires pour se mettre en conformité.
- A Montauban, certains refus « irrémédiables » ont permis de retirer de la mise en location des logements de moins de 9m² et ou avec une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres.
Comment Villes Vivantes accompagne les communes qui souhaitent mettre en place le permis de louer ou adapter un dispositif existant ?
Dans ce contexte, l'accompagnement de Villes Vivantes auprès des communes souhaitant instaurer ou recalibrer un dispositif permis de louer consiste d'abord à bien intégrer l'ensemble des actions concrètes à engager au-delà de la délibération elle-même, et à en anticiper les conditions de réussite.
Clarifier ensemble les attentes de la collectivité publique et son partenariat
Avant toute décision, Villes Vivantes aide la commune à clarifier le pourquoi du dispositif : quels résultats concrets en attend-on ? Comment s'articule-t-il avec les autres leviers d'amélioration de l'habitat déjà en place ou envisagés — OPAH-RU, BUNTI, Pacte Territorial, PDLHI, Service Communal d'Hygiène et de Santé ? Quelle place occupe-t-il dans la stratégie globale de lutte contre le mal logement sur le territoire ? Ce travail d'alignement, mené avec les élus et les services concernés, est un préalable indispensable à des choix techniques et opérationnels cohérents.
Calibrer un périmètre adapté aux moyens techniques et financiers de la collectivité publique
Le choix du périmètre d'application est l'une des décisions les plus structurantes. Villes Vivantes mobilise les données disponibles — fichiers fonciers, résultats de repérages, cartographie du bâti dégradé, plaintes reçues par les services municipaux — pour identifier les secteurs où concentrer l'effort. Elle accompagne ensuite la commune dans l'estimation du nombre de rotations annuelles attendues dans le parc locatif concerné, en fonction du marché locatif local, afin d'évaluer la charge opérationnelle réelle que le dispositif va générer.
À Maisse, par exemple, Villes Vivantes a estimé que le périmètre cœur de ville ORT, comprenant 152 logements locatifs privés, générerait environ 30 visites annuelles, soit une charge d'environ 0,1 ETP — un calibrage qui conditionne directement la faisabilité du dispositif en régie ou la pertinence d'un recours à un prestataire extérieur.
Prévoir un déroulé très clair pour les propriétaires comme pour la collectivité et ses partenaires
Villes Vivantes accompagne la commune dans la description précise du processus complet : réception des déclarations ou des demandes d'autorisation, vérification de la complétude des dossiers (formulaire CERFA, DPE et diagnostics obligatoires), déclenchement et organisation des visites, rédaction des rapports, suites données selon la nature des non-conformités constatées — autorisation, autorisation avec réserves, refus motivé —, organisation des contre-visites, orientation vers les dispositifs d'aide à la rénovation, et activation des procédures coercitives le cas échéant. Cette arborescence doit également intégrer les modalités du partenariat avec les organismes payeurs des allocations logement (CAF, MSA), condition indispensable pour que le dispositif ne se limite pas aux seuls bailleurs vertueux.
Rédiger la délibération instaurant le permis de louer
Les services déployés par Villes Vivantes intègrent dans de nombreux cas la rédaction de la délibération d'institution du permis de louer — avec la définition du cadre juridique, des objectifs opérationnels, du périmètre cartographié, des modalités d'application, du régime retenu (déclaration ou autorisation préalable), des partenariats envisagés et des modalités d'évaluation — ainsi que les programmations techniques et financières associées.
Éclairer les choix grâce aux retours d’expérience
Le benchmark des dispositifs déployés dans des communes comparables — en termes de taille, de type de parc locatif et de contexte territorial — est un élément important de la prise de décision. Villes Vivantes capitalise sur les retours d'expérience issus de ses missions, notamment dans des communes comme Maisse ou dans des villes moyennes ayant déployé des dispositifs d'envergure comme Albi ou Montauban, pour permettre aux élus de se projeter de façon réaliste dans ce que sera le dispositif une fois opérationnel, et d'éviter les écueils les plus fréquents.
